Khó khăn về tiếp cận quỹ đất đầu tư, phức tạp trong thủ tục hành chính, thiếu nguồn vốn để triển khai dự án... được cho là những thách thức đối với các doanh nghiệp bất động sản năm 2018

Khi bàn về việc cần hỗ trợ gì từ phía Chính phủ thì đa số doanh nghiệp đều cho rằng vấn đề quan trọng là nền kinh tế vĩ mô và cơ chế, chính sách phải ổn định.

Tại những cuộc toạ đàm về lĩnh vực bất động sản gần đây, nhiều doanh nghiệp cho biết, liên quan đến lĩnh vực này, hiện có hàng chục luật tác động. 

Tuy nhiên, cùng một vấn đề nhưng giữa luật này và luật kia còn có sự khác biệt nên việc vận dụng xử lý có khó khăn cho người thực hành. Một thực tế nữa là dưới luật có vô vàn nghị định, thông tư hướng dẫn mà các văn bản này đều có hiệu lực pháp lý rất cao nên làm cho hàng rào pháp lý càng rối rắm. 

Đặc biệt là hệ thống văn bản dày đặc này thường bộc lộ những kẽ hở khi chưa quy định các thể chế thực hiện một cách đủ, nghiêm túc, gây khó khăn cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Quy định thiếu tính thực tiễn

Trong Luật Kinh doanh bất động sản điều 56 quy định chủ đầu tư phải mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi bán cho khách trong suốt quá trình xây dựng. 

Nhưng các văn bản hướng dẫn và các quy định cụ thể của quy định này vẫn không rõ ràng và quá chậm trễ: Luật có hiệu lực từ 1/7/2015 nhưng đến tháng 9/2015 Ngân hàng Nhà nước mới có thông tư hướng dẫn, nhưng hướng dẫn cũng còn quá sơ sài, chung chung thiếu những chi tiết cần thiết cho việc áp dụng. 

Ví như mức phí bảo lãnh  trong một đời dự án có thay đổi không? Thường khi mua nhà ở dự án mới hoàn thành móng sẽ thấy rủi ro cao hơn khi đã xây xong phần thô thì mức phí bảo lãnh phải giảm xuống, nhưng trong thông tư của ngân hàng Nhà nước không hướng dẫn chi tiết nên các chủ đầu tư và ngân hàng thương mại cứ loay hoay vấn đề này hoặc thậm chí mức phí bảo lãnh đối với từng chủ đầu tư cũng phải khác nhau do uy tín của từng chủ đầu tư khác nhau...

"Điều 57 quy định về cấp sổ đỏ là khách hàng khi thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng là chủ đầu tư phải làm sổ đỏ cho khách hàng, nhưng quy định này lại mâu thuẫn với những tập tục thông thường của kinh doanh là: khách hàng muốn có thanh lý hợp đồng thì phải thanh toán đủ 100%, mà đã không có thanh lý hợp đồng thì không đủ hồ sơ nộp cho Sở  Tài nguyên - Môi trường thì cũng có nghĩa là không đủ hồ sơ để làm sổ đỏ, chính là điểm bất khả thi của Điều 57 - Luật Kinh doanh bất động sản", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest dẫn chứng.

Ông Ngô Thanh Phong, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng FDC cũng nhận định, với dự án bất động sản, cả chủ đầu tư và khách hàng đều chú trọng đến tính pháp lý. 

Tuy nhiên, thời gian làm thủ tục nếu tuân thủ đúng luật rất dài khiến hầu hết doanh nghiệp đều khó khăn trong việc triển khai. Do đó, nên cắt giảm một vài thủ tục hành chính nhằm hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai, đưa dự án vào hoạt động.

Cần chính sách tín dụng ổn định...

Cũng theo ông Phong, sau thời kỳ mở rộng, ngân hàng đã siết chặt cho vay bất động sản khiến thị trường đóng băng. Sau đó, bất động sản lại được mở cửa cho vay trở lại. Đến nay ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào bất động sản...

"Chính sách tín dụng thiếu ổn định, lúc thì thắt chặt quá, lúc lại mở rộng quá, trong khi hiện chưa có số liệu thống kê, dự báo chuẩn xác về thị trường bất động sản. Chính phủ nếu quyết tâm phát triển thị trường bất động sản bền vững thì cần hỗ trợ hơn về vấn đề này" ông Phong nhấn mạnh. 

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trên thực tế, hầu hết các đơn vị trong ngành bất động sản đều có quy mô vốn nhỏ, nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng và huy động của người dân. 

Do đó, nếu chính sách tín dụng không ổn định sẽ làm khó doanh nghiệp và gây bất ổn cho thị trường. Một vấn đề nữa mà các doanh nghiệp cần được Chính phủ hỗ trợ là chính sách về giá đất. 

Hiện nay việc xác định giá đất ở các dự án được giao cho UBND các tỉnh thành thông qua điều chỉnh hệ số của khung giá đất chung và thường chiếm từ 20 ÷ 25% giá thành bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng) và liên tục được đẩy lên. 

Đây chính là một nguyên nhân làm giá nhà tăng cao. Chưa kể đến việc tiền đất phải nộp ngay, thường chỉ là 2÷3 lần phải nộp hết, tạo ra gánh nặng cho các doanh nghiệp bất động sản vì thường lúc đó chưa bán được nhà nhưng doanh nghiệp vẫn vừa phải lo tiền xây dựng, vừa phải lo tiền đất. 

Khi "dính" đến tiền đất, doanh nghiệp sẽ không được vay ngân hàng thì khó khăn gấp bội. Hơn nữa, giá đất cũng đang là ẩn số đối với các doanh nghiệp bất động sản (chỉ được biết sau khi triển khai dự án).

Vì vậy nhiều doanh nghiệp kiến nghị Chính phủ cùng các bộ có liên quan nghiên cứu xem xét tháo gỡ để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất.