Nếu như các căn hộ chung cư mới có thiết kế hiện đại với đầy đủ dịch vụ tiện ích đi kèm thì nhà chung cư cũ (nhà tập thể cũ) lại bị chê là sập sệ, xuống cấp, không gian chật chội, thiếu chỗ gửi xe và dự án nào cũng bị cơi nới...

NGÀY 5,7 CUỘC ĐIỆN THOẠI

Với những điểm trừ về cơ sở hạ tầng cộng thêm giá cả cao ngang ngửa các chung cư cao cấp tại Hà Nội: từ 40-50 triệu đồng/m2 thì lâu nay phân khúc này không có sự sôi động, nhưng bất ngờ là gần đây bỗng nhiều người bắt đầu săn lùng, tìm mua trở lại.

Cô Thu Hiền đang sinh sống tại khu nhà tập thể thuộc phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội cho biết, căn hộ của gia đình trên tầng 3, rộng 46 m2 và hoàn toàn không có ý định bán vì đây là nơi gắn bó nhiều kỉ niệm. Vậy nhưng khoảng thời gian vừa rồi thi thoảng, cô vẫn nhận được các cuộc điện thoại hoặc tin nhắn đề nghị bán nhà với giá dao động từ 35-43 triệu đồng/m2 tùy vị trí, hướng, số tầng, diện tích cơi nới.

Theo cô Hiền, khu tập thể nơi cô ở trong những năm qua, khá nhiều người chuyển đi và chuyển đến. Nếu nhà nào có ý định bán thì chỉ sau một thời gian ngắn là bán được ngay, bất chấp nhà đã cũ nát, thậm chí xuống cấp nghiêm trọng do ít được cải tạo. Cô cho biết: “Tại bảng tin của khu tập thể, tờ rơi kèm số điện thoại thông báo mua nhà tập thể cũ với giá cao được dán chằng chịt. Thậm chí ở những tầng 1,2,3 thuận tiện cho việc đi lại thì tờ rơi còn được gài vào cửa sắt mỗi nhà”.

Khác với cô Hiền, dù gắn bó với Việt Nam nhưng ông bà Nhu-Hưởng sau nhiều lần đắn đo vẫn quyết định rao bán căn hộ tầng 2 của khu tập thể cũ ở phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, TP. Hà Nội để sang Úc định cư cùng con cháu.

Ông bà kể, “Căn hộ được gia đình cơi nới thêm 10m2 nên diện tích sử dụng thực tế là gần 60 m2, đủ bố trí 2 phòng ngủ cùng vài công trình thiết yếu. Dù diện tích không lớn lại thêm các hạn chế như: không có chỗ để xe, nhà chỉ có 1 phòng tắm và vệ sinh, cầu thang bộ, không có cách âm… nhưng chỉ mới đăng tin bán căn hộ được 3 tuần đã có người đến đặt cọc mua nhà. Trong thời điểm rao bán vào đầu năm 2021 thì mỗi ngày có 5,7 cuộc điện thoại hỏi mua nhà, người đến xem trực tiếp cũng nhiều”.

Còn anh Trung Quân, một môi giới bất động sản chuyên giao dịch các căn hộ tập thể cũ tại Hà Nội cho biết, gần đây giá nhà tập thể cũ tăng 5 - 10%. Đơn cử, 1 căn tập thể cũ 46 m2 ở Ngọc Hà, quận Ba Đình vào đầu năm 2021 được chủ nhà rao bán với giá 1,6 tỷ đồng, nghĩa là gần 35 triệu đồng/m2 nhưng sau một thời gian giá đã đẩy lên 2 tỷ đồng, tương đương khoảng 43 triệu đồng/m2. Giá tăng cao nhưng anh chia sẻ “Chỉ trong tháng 7/2021, tôi chốt thành công 3 giao dịch nhà tập thể cũ mà chưa kể còn triển khai nhiều lịch hẹn”.

Đặc biệt, khi phóng viên tìm hiểu thì được biết: Hiện trên mạng xã hội nhiều nhóm cũng được thành lập để chuyên giao lưu, buôn bán nhà chung cư cũ với hàng chục nghìn thành viên. Các trang mạng về bất động sản cũng liên tục có tin mua bán căn hộ tập thể, chung cư cũ. Không khó để tìm thấy những mục rao bán như: chính chủ bán căn hộ tập thể Kim Liên, Đống Đa giá 1,45 tỷ, chính chủ bán nhà tập thể mới sửa tầng 4 Vĩnh Hồ gần mặt đường Thái Thịnh giá 1,22 tỷ…”.

KỲ VỌNG ĐƯỢC ĐỀN BÙ HẤP DẪN

Lý giải việc nhà tập thể cũ đang được tìm mua trở lại, nhiều chuyên gia cho rằng “Thực tế, có khách hàng mua loại hình này là để đầu tư mà một phần nguyên nhân được cho là do dịch bệnh Covid-19 từ 2020 đã làm thay đổi sự vận động dòng tiền, tiền mặt trong dân dư thừa nhiều vì thiếu kênh đầu tư. Cộng với có nhiều tín hiệu tích cực từ Nhà nước mà cụ thể là việc mới đây Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp những khu nhà ở tập thể được phê duyệt và đầu tư bởi ngân sách Nhà nước, thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nếu Nhà nước thu hồi đất, người mua nhà sẽ được đền bù tương xứng. Có lẽ đó cũng là lý do khiến nhiều người tìm mua nhà tập thể cũ với kỳ vọng rằng khi nhà xuống cấp sẽ được cải tạo với mức đền bù hấp dẫn.

Song song với nhóm trên thì theo các chuyên gia, cũng có một số khác hướng đến phân khúc nhà tập thể cũ nhằm mục đích ở. Bởi những căn hộ này thường tọa lạc ở vị trí đô thị sầm uất, nhiều dịch vụ xung quanh tiện lợi mà không phải khu chung cư mới nào cũng có được. Đấy là chưa kể, nếu như ở các căn hộ chung cư hiện đại, hàng tháng người mua nhà sẽ phải đóng các khoản phí như phí quản lý, phí bảo trì chung cư... thì đối với những căn nhà tập thể cũ, người mua gần như không phải chịu thêm bất kỳ một khoản phí dịch vụ nào.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nêu quan điểm: Nghị định 69 là một bước tiến mới có tính đột phá trong cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên chính quyền các thành phố sẽ phải nghiên cứu và đưa ra những phương án riêng để áp dụng cho phù hợp hoàn cảnh.  Với những nhà đầu tư bỏ tiền tỷ mua nhà chờ cải tạo đền bù, cần tính toán kỹ vì việc cải tạo chung cư cũ không phải là ngày một ngày hai, mà nằm trong lộ trình 5 năm - 10 năm- 15 năm, thậm chí lâu hơn.

Thực tế là khoảng năm 2014 - 2015, cũng từng có làn sóng đầu tư vào chung cư cũ khi có thông tin ra cơ chế mới cải tạo nhà chung cư cũ. Nhiều người vì thế xuống tiền với mục tiêu kép là trước mắt để ở, sau đó chờ được cải tạo lại, được đền bù và được căn hộ mới hơn, rộng hơn. Nhưng đến nay, giấc mộng này vẫn chưa thành hiện thực.

Bên cạnh đó, ông Nghiêm lưu ý, Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường… mới được cải tạo nên người có ý định mua nhà cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng. Đặc biệt, việc thị trường căn hộ chung cư cũ xuất hiện giao dịch trở lại thời điểm gần đây có thể chỉ là làn sóng nhất thời.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm: “Thành phố đang tập chung vào một nhiệm vụ trọng tâm là cải tạo chung cư cũ. Việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện từ năm 1998 trở đi nhưng thực tế hơn 20 năm qua mới chỉ thực hiện được khoảng gần 1,4% trong tổng số 569 nhà. Nguyên nhân là còn vướng mắc ở cơ sở pháp lý, cơ sở chọn chủ đầu tư và quan trọng nhất là vướng mắc ở khâu lập quy hoạch. Với những khó khăn như vậy, Chính phủ đã có Nghị định mới trong quản lý chung cư thay thế, gỡ vướng cho những quy định cũ".