Khi các đô thị lớn bước vào giai đoạn giãn dân và mở rộng không gian phát triển, những khu vực cửa ngõ thường trở thành cực tăng trưởng mới. Tại TP. HCM, sự hình thành của các tuyến hạ tầng chiến lược đang đưa Bến Lức (Long An cũ) trở thành tâm điểm kết nối logistics và thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản.

CHU KỲ MỞ RỘNG ĐÔ THỊ CỦA TP.HCM

Lịch sử phát triển của TP. HCM cho thấy quá trình mở rộng đô thị thường diễn ra theo chu kỳ khoảng 10-15 năm, gắn với sự hình thành các trục hạ tầng lớn.

Những năm 1990, khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã mở ra cực phát triển phía Nam, biến vùng ven đô khi đó thành một trung tâm đô thị hiện đại. Khoảng một thập kỷ sau, khu Đông với Thủ Thiêm, quận 2 và sau này là thành phố Thủ Đức tiếp tục trở thành cực tăng trưởng mới, nhờ các trục hạ tầng như Xa lộ Hà Nội và tuyến metro số 1.

Khi khu Nam và khu Đông dần hoàn thiện, nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ phát triển tiếp theo của TP. HCM đang dịch chuyển về phía Tây, nơi các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, cao tốc TP. HCM - Trung Lương và cao tốc Bến Lức - Long Thành đang từng bước hình thành.

Nếu nhìn theo chu kỳ này, cửa ngõ phía Tây có thể đang ở thời điểm tương tự khu Nam TP. HCM vào cuối những năm 1990 - giai đoạn trước khi Phú Mỹ Hưng trở thành trung tâm đô thị mới.

BÀI HỌC TỪ SỰ CHUYỂN MÌNH CỦA CÁC KHU VỰC VEN ĐÔ HÀ NỘI

Sự phát triển của Hà Nội trong hơn một thập kỷ qua cũng cho thấy quy luật tương tự.

Khoảng 10-15 năm trước, những khu vực như Cầu Giấy, Mỹ Đình hay Long Biên từng được xem là vùng ven của thủ đô. Tuy nhiên, khi các tuyến hạ tầng lớn như Đại lộ Thăng Long, Vành đai 3 trên cao và cầu Vĩnh Tuy hoàn thiện, khu vực này nhanh chóng trở thành trung tâm mới của thành phố.

Theo dữ liệu từ Savills và Bộ Xây dựng, giá bất động sản phía Tây Hà Nội đã tăng từ khoảng 15-20 triệu đồng/m2 năm 2009 lên 75-210 triệu đồng/m2 vào năm 2025, tiệm cận hoặc vượt nhiều khu vực nội đô cũ.

Thực tế cho thấy “ngoại vi” chỉ là trạng thái tạm thời của những khu vực chưa được kích hoạt bởi hạ tầng, kinh tế và cộng đồng cư dân. Khi các yếu tố này hội tụ, một trung tâm đô thị mới có thể hình thành.

CỬA NGÕ PHÍA TÂY TP. HCM VÀ VAI TRÒ CỦA BẾN LỨC

Trong cấu trúc phát triển mới của TP. HCM, khu vực phía Tây được xác định là trục giao thương và logistics chiến lược, kết nối thành phố với toàn bộ vùng đồng bằng sông Cửu Long.

Các tuyến hạ tầng quan trọng như Vành đai 3, cao tốc TP. HCM - Trung Lương và cao tốc Bến Lức - Long Thành đang tạo nên mạng lưới kết nối vùng, giúp hàng hóa và dòng người di chuyển giữa miền Tây, TP. HCM và Đông Nam Bộ mà không cần đi xuyên qua khu vực trung tâm.

Trong bối cảnh đó, Bến Lức (Long An) nổi lên như điểm giao của hạ tầng, logistics và dòng dân cư. Khu vực này nằm tại cửa ngõ phía Tây TP. HCM, nơi giao cắt của nhiều trục giao thông chiến lược, tạo thành một “bàn xoay logistics” kết nối miền Tây với Đông Nam Bộ.

Ngoài lợi thế hạ tầng, Bến Lức còn có nền tảng kinh tế công nghiệp đáng kể. Theo quy hoạch đến năm 2030, khu vực này sẽ được bao quanh bởi 51 khu công nghiệp với tổng diện tích gần 12.500ha, cùng nhiều trung tâm logistics và cụm công nghiệp mới.

Trong khi đó, Bình Chánh, khu vực giáp ranh trực tiếp với Bến Lức, hiện có hơn 835.000 dân, khiến nhu cầu mở rộng không gian sống ra các khu vực lân cận ngày càng rõ rệt.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng các tuyến vành đai thường đóng vai trò xương sống giúp mở rộng không gian đô thị. Khi hạ tầng hoàn thiện, dòng vốn đầu tư và các khu đô thị mới có xu hướng dịch chuyển theo, từ đó hình thành các trung tâm phát triển mới.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản tại Bến Lức đã tăng 68% trong tháng 3/2024, cho thấy khu vực này đang thu hút sự chú ý của thị trường.

DÒNG VỐN CỦA CÁC NHÀ PHÁT TRIỂN LỚN BẮT ĐẦU XUẤT HIỆN

Song song với sự phát triển của hạ tầng và công nghiệp, Bến Lức cũng đang chứng kiến sự tham gia của nhiều nhà phát triển bất động sản lớn.

Một số dự án đô thị quy mô đã được triển khai tại khu vực như Waterpoint của Nam Long, cùng các khu đô thị mới do Ecopark và một số doanh nghiệp trong nước phát triển.

Trong bối cảnh đó, BIM Land, thành viên BIM Group, cũng đang nghiên cứu và triển khai dự án Thanh Phú Centre Point tại Bến Lức, với định hướng phát triển một khu đô thị tích hợp gắn với hệ sinh thái dịch vụ và thương mại.

Lịch sử phát triển đô thị thường lặp lại theo một quy luật quen thuộc: Hạ tầng mở đường, dòng vốn đi trước và cư dân sẽ theo sau.

Khi các tuyến giao thông chiến lược dần hoàn thiện và cấu trúc kinh tế vùng dịch chuyển, những khu vực cửa ngõ có khả năng kết nối mạnh mẽ thường trở thành các trung tâm phát triển mới.

Trong bức tranh đó, cửa ngõ phía Tây TP. HCM đang hội tụ nhiều điều kiện để trở thành một cực đô thị quan trọng trong chu kỳ phát triển tiếp theo của vùng đô thị lớn nhất cả nước