TAND tối cao vừa ban hành quyết định về việc công bố thêm 4 án lệ mới bao gồm 2 án lệ về lĩnh vực Hôn nhân và gia đình và 2 án lệ trong lĩnh vực dân sự. Các án lệ trên được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua...

Đặc biệt, trong đó có án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.

Theo quy định, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Bản chất của hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự, trong đó hình thức của giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Song có nhiều trường hợp quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký như các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, hợp đồng vay vốn…

Vậy trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1/1/2017, chưa được công chứng/chứng thực song bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình thì có hiệu lực pháp lý không?

Đây cũng là tình huống trong án lệ số 55. Cụ thể, theo đơn khởi kiện, năm 2009, nguyên đơn là ông Võ Sĩ M. và bị đơn là ông Đoàn C. có lập hợp đồng chuyển nhượng đất tái định cư với giá 90 triệu đồng. Nguyên đơn đã thanh toán số tiền trên. Đ

Đến năm 2011, nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 3 lô đất liền kề mặt tiền. Do đó, ông C. yêu cầu ông M. đưa thêm 30 triệu đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn. Ông M. đồng ý đưa thêm 20 triệu đồng, còn 10 triệu đồng thì chờ làm thủ tục xong.

Mãi cho đến năm 2016, nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông C. Tuy nhiên, ông C. không làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông M. Vì vậy, ông M. khởi kiện yêu cầu ông C. phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên.

Quá trình tố tụng, vụ việc trải qua nhiều cấp tòa án xét xử với quan điểm khác nhau về việc công nhận hợp đồng trên. Năm 2018, Chánh án TAND Cấp cao tại Đà Nẵng có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm theo hướng đề nghị hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.

Ngày 29/11/2018, Hội đồng Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã tuyên xử chấp nhận quyết định trên, giao hồ sơ cho cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.

Khi xét xử lại, TAND tỉnh Quảng Ngãi cho rằng, thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, tòa án xác định giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức của giao dịch phù họp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tòa án nhận định, thời điểm các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay. Nhưng sau khi được cấp đất, các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng và tiếp tục hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Theo Điều 116 và khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức (không công chứng). Tuy nhiên nguyên đơn đã đưa 110 triệu đồng cho bị đơn. Bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Đây cũng là nội dung của án lệ số 55.

Với lý do trên, tòa án tuyên công nhận hiệu lực của hợp đồng trên. Nguyên đơn có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời thanh toán tiếp cho bị đơn 10 triệu đồng.

Theo Điều 1, Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP thì án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố để các Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử.