Thị trường bất động sản phát triển với tốc độ rất nhanh những năm qua, một phần do nhu cầu đầu tư rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay thị trường này đang nguội lạnh do bị đẩy giá quá cao, vướng pháp lý… khiến niềm tin của nhà đầu tư chững lại.

CẦN KHẮC PHỤC BẤT CẬP CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cho rằng 70-80% các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính. Do đó, doanh nghiệp rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý mà Quốc hội đang cân nhắc thông qua.

"Ví dụ như giải phóng mặt bằng, thủ tục và cơ chế thu hồi kéo dài… có dự án 15 năm chưa xong công tác này. Về thủ tục đầu tư, hiện 1 dự án phải xin trên 30 con dấu. Điều này bào mòn sức khỏe của doanh", ông Hiệp giãi bày.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cả nước đang có tới 1.200 dự án nằm chờ tháo gỡ, nhưng chỉ có khoảng 500 dự án đang được xem xét, tức là có trên 800 dự án tiếp tục nằm chờ.

Tuy nhiên, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay cũng nằm ngay ở bản thân thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản đang có rất nhiều tồn tại.

Thống kê từ các đơn vị chức năng Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho thấy, những căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, gần như thiếu vắng. Hiện thị trường đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu lớn, nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp. Phân khúc cấp thấp phục vụ cho người dân thu nhập thấp còn hạn chế.

Tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm trên thị trường tại TP.HCM, còn lại là phân khúc trung cấp. Thành phố trong 03 năm trở lại đây không còn nhà ở bình dân giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2, trong khi phân khúc này từng chiếm hơn 44% năm 2017.

Trong khi đó, giá nhà vẫn tăng liên tục từ năm 2017 đến nay, vượt qua khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình thấp. Ông Châu ví dụ nhóm người thu nhập trung bình thấp nếu để dành được 100 triệu đồng một năm phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được một căn hộ bình dân giá 2-3 tỷ đồng. Với nhà xã hội, nếu không thay đổi chính sách, người nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 (quy định dưới 60 triệu đồng một năm) cũng không mua được, trong khi nhà thương mại giá bình dân quá tầm với.

Thông tin tại hội nghị trực tuyến triển khai Công điện 993/CĐ-Ttg (ngày 24/10/2023) của Thủ tướng Chính phủ, ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho rằng thời gian qua, giá nhà giảm rất chậm, thậm chí còn tăng, trong khi lãi suất cho vay đã giảm. Doanh nghiệp bất động sản cần thống nhất trong “cuộc chơi” về giá nhà. Hiện nay, giá nhà rất cao, doanh nghiệp phải cân nhắc mới có thể giải quyết được vấn đề sức mua của thị trường.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, vấn đề minh bạch của dự án và giá cả là các vấn đề quan trọng để kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trở lại.

“Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn cũng cần phải theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là phải quản trị doanh nghiệp tốt, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về giảm giá bán… Khi đó, cùng với các giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường này”, bà Hồng nhấn mạnh.

KHI NÀO HỒI PHỤC?

Câu hỏi đặt ra: thị trường bất động sản khi nào hồi phục?  

Chia sẻ tại hội thảo "Tháo van tín dụng - Khơi thông tăng trưởng", do báo Dân trí tổ chức ngày 17/11/2023, ông Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, cho rằng Chính phủ đang có các giải pháp, trong đó có việc Bộ Xây dựng sửa đổi một số nội dung tại các nghị định thông tư. Pháp lý phải thông thì ngân hàng mới có thể xuống tiền.

Nhiều chuyên gia dự báo thời điểm để bất động sản có thể cải thiện rõ nét hơn là sau quý 2/2024. Khi lãi suất ngân hàng giảm sẽ tác động rõ nét tới thị trường. Thời điểm hiện tại đến đầu 2024, việc hạ lãi suất điều hành sẽ khó khăn. Nguyên nhân không nằm ở lạm phát, mà vấn đề cơ bản là áp lực tỷ giá. Nếu tỷ giá tăng cao quá, không chỉ là dòng tiền mà bản thân doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Vẫn phải chấp nhận mức độ mất giá của VND, nhưng không thể quá cao. 

Dù vậy, ông Thành cho rằng thị trường bất động sản có nhiều cơ sở để phục hồi nhưng cũng đang phải đối mặt với nhiều rủi ro, thách thức. Từ cuối năm nay và những tháng tiếp theo năm 2024, thị trường vẫn tiếp tục cần những đợt "tiếp sức" từ các cơ chế, chính sách của Chính phủ, các bộ, ngành, tạo động lực tích cực vào tiến trình phục hồi.

Đánh giá về khả năng tăng trưởng của thị trường, HoREA cho biết dấu hiệu phục hồi sẽ rõ nét từ nửa cuối năm 2024 trở đi. Bởi vấn đề pháp lý, vướng mắc lớn nhất đang được cơ quan nhà nước tháo gỡ bằng các dự thảo luật sửa đổi gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Hàng trăm dự án cũng đang được gỡ khó, cùng với việc các chủ đầu tư tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm và giảm giá nhà sẽ cùng giúp thị trường có triển vọng hồi phục.

So sánh với năm 2017 là “đỉnh” của thị trường bất động sản (sau giai đoạn khủng hoảng “đóng băng” 2011-2013 và phục hồi và tăng trưởng trở lại từ năm 2014) đã cho thấy rõ là thị trường bất động sản TP.HCM kể từ sau năm 2017 đã liên tục bị sụt giảm nguồn cung và kể từ năm 2020 còn bị “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục cho đến nay.

Mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững từ các động lực: Quốc hội đang xem xét các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), mà nếu các luật này được ban hành bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế.

Hơn nữa, nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất lớn, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội…