Khó chuyển lợi thế đất vào giá trị doanh nghiệp

Đã có quy định, phương pháp, nhưng không dễ thực hiện. Việc xác định lợi thế địa lý của đất vào giá trị doanh nghiệp vẫn còn nhiều vướng mắc.

Kể từ năm 2008, khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp có diện tích đất nằm ở vị trí đắc địa trong các khu đô thị phải xác định thêm giá trị lợi thế vị trí địa lý về đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.

Phương pháp tính liên quan cũng đã được Bộ Tài chính quy định; lợi thế vị trí địa lý được xác định bằng chênh lệch giữa giá thị trường và giá do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm.

Theo đánh giá trong báo cáo của Chính phủ về tình hình cổ phần hóa ngày 20/8 vừa qua, phương pháp tính nói trên của Bộ Tài chính “là chặt chẽ, về cơ bản khắc phục được bất cập giữa chính sách giao đất và thuê đất hiện nay”.

Tuy nhiên, việc thực hiện quy định trên, cũng như phương pháp tính liên quan, trên thực tế vấp phải nhiều khó khăn.

Theo báo cáo của Chính phủ, khó khăn nhất hiện nay là UBND cấp tỉnh không xác định được giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai để các doanh nghiệp có căn cứ xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý.

Mặt khác, nhiều ý kiến cho rằng nếu chỉ doanh nghiệp cổ phần hóa từ năm 2008 trở đi phải tính thêm giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị lợi thế về đất (trong khi các loại hình doanh nghiệp khác, đặc biệt là các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước và các doanh nghiệp cổ phần hóa trước 2008 không phải tính) là không bình đẳng.

Phân tích của Đoàn giám sát (theo chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về xử lý đất đai và mua bán cổ phiếu trong thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước”) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng cho thấy việc thực hiện các quy định nói trên trên thực tế là rất khó khăn, có những trường hợp “gần như không thực hiện được”.

Ngay trong việc xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý như quy định tại Thông tư 146/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính cũng có một số điểm thiếu cụ thể. Thông tư này yêu cầu xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp khi thuê đất bằng cách xác định chênh lệch giữa giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường với giá do địa phương công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Điều kiện này khó thực hiện vì không có tiêu chí để xác định thế nào là điều kiện “bình thường”.

Mặc khác, do chưa hình thành thị trường đất đai một cách đầy đủ, chưa có tổ chức điều tra khảo sát và công bố giá đất giao dịch theo khu vực và mục đích sử dụng một cách chính thống, nên việc xác định giá trị lợi thế do chênh lệch giá trị như nêu trên là gần như không thực hiện được.

Theo Đoàn giám sát, quy định đó còn bất cập trong trường hợp giá trị lợi thế vị trí địa lý quá cao làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn do kinh doanh không thể hiệu quả (giá trị doanh nghiệp khi xác định theo Nghị định 187/2004/NĐ-CP thường tăng từ 30% -300%, nhưng tính theo Thông tư 146/2007/TT-BTC riêng giá trị lợi thế vị trí địa lý đã làm tăng hàng chục đến hàng trăm lần).

Thực tế giám sát cho thấy có những doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa có giá trị lợi thế đất ở mức “không tưởng” và không doanh nghiệp nào hạch toán có lãi được với giá đất của “thị trường trong điều kiện bình thường”, nhất là khi thị trường bất động sản sôi động.

Ngoài ra, cũng như đánh giá của Chính phủ, Đoàn giám sát chuyên đề cho rằng việc xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý như quy định nói trên còn gây bất bình đẳng về chi phí thuê đất giữa doanh nghiệp cổ phần hoá theo Nghị định 109/2007/NĐ-CP và các doanh nghiệp đã cổ phần hoá trước đây cũng như các doanh nghiệp chưa cổ phần hoá.

Trước những vướng mắc đó, các địa phương hiện vẫn đang lúng túng không biết xử lý thế nào. Và đây cũng chính là một trong các nguyên nhân cơ bản, chủ yếu làm quá trình cổ phần hoá bị chững lại.

Theo đó, khuyến nghị mà Đoàn giám sát chuyên đề của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa ra là Chính phủ sớm xem xét sửa đổi Nghị Định 109/2007/NĐ-CP về cổ phần hóa doanh nghiệp để tháo gỡ các khó khăn nói trên để thúc đẩy nhanh quá trình cổ phần hoá.

Báo cáo của Chính phủ cũng thừa nhận một số điểm của quy định hiện hành như phân tích ở trên “cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn chỉnh để áp dụng cho phù hợp”. Điểm đáng chú ý là những văn bản liên quan chỉ vừa mới ban hành khoảng một năm.

Và trong khi chờ đợi giải pháp tháo gỡ, những khó khăn, vướng mắc đó sẽ vẫn là một lực cản đối với tiến độ cổ phần hóa nhiều doanh nghiệp.