Cần cơ chế đủ mạnh để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Trao đổi với VnEconomy về dự thảo Nghị quyết này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội đã chia sẻ quan điểm về tác động và tính khả thi của chính sách này khi được áp dụng vào thực tế.

Trước tình trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn  chưa đáp ứng đủ nhu cầu, theo ông, nếu được thực hiện thì việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tác động thế nào đến  cung – cầu trên thị trường nhà ở?

Hiện nay, trong cơ cấu sản phẩm bất động sản dự án tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, thị trường chủ yếu tồn tại hai phân khúc chính là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Trong đó, nhà ở thương mại chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập khá trở lên, còn nhà ở xã hội được thiết kế dành cho các đối tượng chính sách hoặc người có thu nhập thấp theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại một khoảng trống khá lớn trên thị trường đối với nhóm người có thu nhập trung bình. Nhiều người thuộc nhóm này không đủ điều kiện mua nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay nhưng cũng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Từ bối cảnh đó, việc nghiên cứu và triển khai chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được xem là một bước đi cần thiết nhằm bổ sung một phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Phân khúc này hướng tới nhóm người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người lao động đô thị có thu nhập trung bình hiện vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, ở góc độ thị trường, khi nguồn cung sản phẩm có giá phù hợp được bổ sung, không chỉ giúp đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân mà còn góp phần điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm bất động sản vốn đang lệch về phân khúc trung cao cấp và cao cấp. Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này có thể góp phần tăng nguồn cung nhà ở, từng bước giảm áp lực tăng giá và hỗ trợ cân bằng cung – cầu trên thị trường nhà ở trong thời gian tới.

Dự thảo Nghị quyết đề xuất nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư về lãi suất, quỹ đất... nhưng cũng quy định "lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án". Vậy, theo ông, liệu những cơ chế này có đủ  hấp dẫn doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp?

Đối với các dự án bất động sản nói chung, khi quyết định tham gia đầu tư, các chủ đầu tư thường quan tâm đến một số yếu tố cốt lõi như: trình tự, thủ tục pháp lý đơn giản và thời gian triển khai dự án hợp lý; khả năng tiếp cận quỹ đất; khả năng tiếp cận nguồn vốn, tín dụng; và lợi nhuận của dự án ở mức hợp lý so với rủi ro đầu tư. Do đó, để đánh giá mức độ hấp dẫn của chính sách đối với doanh nghiệp, cần xem xét các cơ chế ưu đãi trong dự thảo Nghị quyết trên cả bốn khía cạnh này.

Trước hết, về thủ tục đầu tư, dự thảo Nghị quyết dự kiến áp dụng các cơ chế ưu đãi tương tự như đối với nhà ở xã hội theo cơ chế thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội. Nếu được triển khai đúng tinh thần này, các thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư hay một số bước trong quy trình xây dựng có thể được rút gọn đáng kể. Đây là một ưu đãi quan trọng, bởi trên thực tế, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý thường là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến chi phí và hiệu quả của dự án.

Thứ hai, về tiếp cận quỹ đất, dự thảo Nghị quyết đã quy định một số loại đất có thể được sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và cho phép lựa chọn nhà đầu tư mà không phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là việc bố trí quỹ “đất sạch” để nhà đầu tư có thể triển khai dự án nhanh chóng hiện vẫn chưa được quy định cụ thể. Trong khi đó, đối với nhà ở xã hội, Nghị quyết 201/2025/QH15 đã quy định rõ trách nhiệm của địa phương trong việc bố trí ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, về ưu đãi tín dụng, dự thảo Nghị quyết có đề cập đến việc cho vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường. Song, cơ chế này vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng và điều hành của Nhà nước trong từng giai đoạn.

Cuối cùng, về lợi nhuận định mức 15%, đây là mức tương đối hợp lý về mặt chính sách. So với nhà ở xã hội hiện nay chỉ được hưởng mức lợi nhuận khoảng 10%, việc nâng lên 15% cho thấy Nhà nước đã có sự điều chỉnh nhằm tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Tuy nhiên, sức hấp dẫn của chính sách không chỉ nằm ở tỷ lệ lợi nhuận mà phụ thuộc vào tổng thể các ưu đãi về đất đai, thủ tục và tín dụng. Nếu các yếu tố được triển khai hiệu quả và giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào của dự án, thì mức lợi nhuận 15% vẫn có thể trở thành một mức sinh lời ổn định, đồng thời, vẫn bảo đảm mục tiêu giữ giá nhà ở ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Dưới góc độ pháp lý, ông đánh giá thế nào về việc Bộ Xây dựng đề xuất ban hành Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp? Việc áp dụng cơ chế thí điểm này có cần lưu ý gì để bảo đảm phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành?

Hiện nay, hệ thống pháp luật về nhà ở chủ yếu điều chỉnh hai phân khúc chính là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, trong khi phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình, vốn chiếm tỷ lệ lớn trong xã hội, vẫn chưa có cơ chế pháp lý riêng để thúc đẩy phát triển. Nhóm đối tượng này thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, do không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó mua nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay. Trong bối cảnh đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất ban hành Nghị quyết của Chính phủ để thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một hướng đi cần thiết. Cơ chế thí điểm cho phép cơ quan quản lý thử nghiệm các chính sách mới trong một phạm vi và thời gian nhất định, qua đó, có cơ sở đánh giá hiệu quả trước khi hoàn thiện khung pháp lý lâu dài.

Dù vậy khi triển khai, cần đặc biệt lưu ý bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật. Hiện nay, nhiều nội dung của dự án nhà ở thương mại giá phù hợp – đặc biệt là các trình tự, thủ tục đầu tư  dự kiến áp dụng tương tự cơ chế của nhà ở xã hội. Do đó, có thể nghiên cứu phương án để Quốc hội ban hành một Nghị quyết thí điểm riêng về cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, tương tự như cơ chế đã được áp dụng tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 đối với nhà ở xã hội.

Ngoài ra, theo dự thảo hiện nay, Nghị quyết của Chính phủ chỉ có thời gian thực hiện thí điểm đến ngày 28/2/2027, do được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc của pháp luật. Nếu được ban hành ở cấp Quốc hội với thời gian thí điểm dài hơn, chẳng hạn khoảng 5 năm, thì sẽ có thêm điều kiện để theo dõi, tổng kết và đánh giá đầy đủ hiệu quả của chính sách. Điều này cũng giúp cơ quan quản lý kịp thời điều chỉnh các quy định chưa phù hợp, qua đó, bảo đảm cơ chế thí điểm thực sự phát huy hiệu quả và phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản.

Theo ông, để việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đúng mục tiêu và tránh bị lợi dụng chính sách, cần bổ sung những quy định hoặc cơ chế giám sát nào trong quá trình triển khai?

Theo tôi, để chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đạt đúng mục tiêu và tránh bị lợi dụng, trước hết, cần quy định rõ tiêu chí đối tượng được mua nhà. Chính sách này nên hướng tới nhóm người có thu nhập trung bình, có nhu cầu ở thực và chưa có nhà ở tại địa phương. Đồng thời, cần tăng cường kết nối cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và dân cư để kiểm soát tình trạng sở hữu nhà, qua đó, hạn chế việc mua hộ hoặc đầu cơ.

Mặt khác, cần bảo đảm tính minh bạch trong việc xác định giá bán nhà ở. Cơ quan quản lý nên kiểm tra, kiểm toán chi phí đầu tư của dự án để tránh việc kê khai chi phí không hợp lý làm tăng giá bán. Đồng thời, các thông tin về dự án, giá bán và đối tượng mua nhà cần được công khai để tăng cường giám sát từ phía cơ quan quản lý và xã hội.