Tổng giá trị cho vay thế chấp bất động sản là khá lớn, nhưng mức độ rủi ro tín dụng vẫn nằm trong tầm kiểm soát.

Quan điểm này được TS. Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) đưa ra, trong cuộc trao đổi thẳng thắn với VnEconomy về thực trạng cho vay bất động sản của các ngân hàng hiện nay.

Cho vay thế chấp chiếm khoảng 55% tổng dư nợ

Ông có thể cho biết thực trạng cho vay bất động sản của các ngân hàng hiện nay?

Hiện nay, tổng dư nợ cho vay trực tiếp bất động sản vào khoảng 115 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 9,5% tổng dự nợ cho vay của các ngân hàng thương mại.

Đây là một con số không phải là quá lớn. Nhưng quan trong là các ngân hàng đều có quy chế cho vay chặt chẽ, chẳng hạn như: định theo giá thị trường nhưng chỉ cho vay một nửa hoặc định giá một nửa giá thị trường và cho vay 75%.

Vì vậy, rủi ro thứ cấp đối với cho vay bất động sản là không lớn. Tuy nhiên, tất cả các nước có nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm rằng, bất động sản là nền tảng của hệ thống tài chính và của nền kinh tế, bởi khi bất động sản được vốn hóa, thậm chí là nợ bất động sản được chứng khoán hóa thì nó sẽ chiếm một tỷ lệ rất lớn trong tổng tài sản của các ngân hàng thương mại.

Còn ở Việt Nam, theo số liệu tôi nắm được thì hiện nay, tỷ lệ cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng vào khoảng xấp xỉ 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ.

Nhưng đáng chú ý, giá bất động sản Việt Nam sụt giảm cũng không đều. Những bất động sản nhỏ lẻ trong nội thành chỉ giảm khoảng 20%, còn những dự án lớn ở ngoại thành thì mức sụt giảm có thể lên tới 35% - 40%.

Do vậy, khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản chính là ở những dự án lớn đó, chứ không phải là những khoản vay tiêu dùng của dân cư, của doanh nghiệp có thế chấp bằng bất động sản, bởi giá của những khoản vay thế chấp này không giảm nhiều và thực tế thì nhu cầu về bất động sản của người dân là vẫn rất cao.

Còn theo các nhà đầu tư bất động sản thì khó khăn trong hiện nay không phải là ở giá bất động sản xuống thấp mà là việc các ngân hàng ngừng cho vay bất động sản, kể cả những dự án đã hoàn thành đến 80% - 90%.

Đặc biệt, các nhà đầu tư cho rằng, trong khi Ngân hàng Nhà nước đang thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát thì cũng không nên ồ ạt tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, mà chỉ nên lựa chọn những dự án có mức độ hoàn thành  tốt nhất để cho vay sẽ tốt cho cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư.

Còn theo quan điểm của tôi, để có thể tăng trưởng kinh tế ổn định thì thị trường bất động sản phải có tính thanh khoản, tức là phải có giao dịch với khối lượng tương đối lớn và các thủ tục là phải rõ ràng, minh bạch,và đơn giản, tránh tình trạng phụ thuộc quá nhiều vào những quyết định của chính quyền địa phương khiến giá thị trường xuống sâu hơn.

Nếu chúng ta nhìn vào tổng giá trị cho vay trực tiếp và thế chấp đó là một con số khổng lồ đối với nền kinh tế. Vì vậy, nếu để thị trường sụp đổ thì thì chắc chắn hệ thống tài chính sẽ hết sức khó khăn. Chỉ cần 2/3 trong tổng số cho vay trực tiếp mà biến thành nợ xấu thì cũng ảnh hưởng rất lớn đến ngân sách cũng như khả năng can thiệp của ngân hàng Nhà nước.

Nhưng, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước thì cho vay bất động sản vẫn là một hoạt động bình thường của hệ thống ngân hàng và Nhà nước cũng không ngăn cản. Vậy tại sao các ngân hàng lại ngừng cho vay, thưa ông?

Đúng là Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước đều không có một văn bản nào cấm các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại đều có những giải pháp ứng phó khi giá bất động sản xuống thấp, mà biện pháp đơn giản nhất là tạm ngừng cho vay, thậm chí một số ngân hàng thương mại còn có cả nghị quyết là ngừng cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng.

Đây là một điểm hạn chế của các ngân hàng, bởi trong khi Ngân hàng Nhà nước chưa thay đổi lãi suất cơ bản là 14%( trong khi giới hạn lãi suất cho vay là 21%) thì cho vay bất động sản, cho vay tiêu dùng với giới hạn cho vay cao sẽ bù lại được khoản cho vay doanh nghiệp. Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp, còn các ngân hàng sẽ mất đi cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro.

Rủi ro tín dụng bất động sản không lớn

Với một tỷ lệ cho vay thế chấp lớn như vậy, liệu có tạo nên những nguy cơ rủi ro không, thưa ông?

Hiện nay, trên thế giới thì cho vay thế chấp bằng bất động sản là những khoản cho vay chủ chốt. Nếu như ở Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% thì ở Mỹ và nhiều nước khác là 70%. Do vậy, tỷ lệ này của Việt Nam cũng không phải là quá lo ngại.

Việc đổ vỡ của hệ thống ngân hàng Mỹ là do chính đặc điểm riêng biệt của nước này.  Có đến 67% dân chúng Mỹ tham gia kinh doanh bất động sản nên thị trường bất động sản của Mỹ gắn rất chặt với hệ thống tài chính và đời sống dân cư.

Do vậy, khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng thì nó tác động rất lớn đến khu vực ngân hàng đầu tư, là  những ngân hàng có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản và được đem bán tràn lan trên khắp thế giới.

Đây là một sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa, chứng khoán hóa cho thị trường bất động sản, trong khi hệ thống giám sát không theo kịp.

Còn ở Việt Nam thì lại khác. Chúng ta không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, cho nên những tác động của thị trường bất động sản lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có.

Chúng ta chỉ có tình trạng nợ lần đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa. Tức là những khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó.

Do vậy, có thể nói rằng, rủi ro tín dụng bất động sản của Việt Nam là không lớn và có thể kiểm soát được nên cũng không phải quá lo cho tín dụng bất động sản.

Tuy nhiên, ở một số nước thì không cho phép các ngân hàng thương mại cho vay trực tiếp bất động sản mà chỉ cho vay thế chấp. Còn ở Việt Nam thì lại cho phép vay trực tiếp. Do vậy, các ngân hàng có thể gặp rủi ro từ những khoản vay trực tiếp này khi giá bất động sản sụt giảm.

Bên cạnh đó, hệ thống chuẩn mực kế toán của Việt Nam lại không đánh giá lại giá trị của tài sản thế chấp, giá trị bất động sản hàng tháng như ở nhiều nước khác. Do vậy, chúng ta cũng không thể nắm chắc được khoản nợ xấu của thị trường bất động sản để có thế giám sát.

Song chúng ta lại có một điểm khác Mỹ. Nếu như ở Mỹ, các ngân hàng đều cho vay thế chấp ngang bằng giá bất động sản, nhưng các ngân hàng Việt Nam đều cho vay theo nguyên tắc an toàn, chỉ định giá 1/3 hoặc 1/2 giá thị trường.

Phải gây dựng được lòng tin

Với tình trạng thị trường như thế này, liệu có xảy ra giải chấp bất động sản hàng loạt vào cuối năm không, thưa ông?

Theo tôi được biết, hiện nay có nhiều ngân hàng thương mại đang xem xét lại chính sách của họ đối với cho vay kinh doanh bất động sản bằng cách tái cấu trúc khoản nợ. Đối với những dự án tốt thì họ có thể cho vay thêm.

Còn các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới  sẽ có hai khả năng xảy ra, một là FDI, xuất khẩu giảm sút nhưng cũng rất có thể sẽ có một làn sóng đầu tư vào thị trường Châu Á, trong đó có Việt Nam. Bởi trong thị trường tài chính thì tổng mất - được luôn luôn bằng 0. Có nhiều đại gia phá sản thì cũng có ngần ấy trở nên giàu có.

Vấn đề quan trọng là phải làm sao gây dựng được lòng tin để lượng tiền đó đưa vào thị trường và trở thành thanh khoản.

Vậy theo ông, bài học mà chúng ta rút ra từ việc cho vay thế chấp bất động sản của Mỹ là gì?

Chúng ta có được nhiều bài học từ việc sụp đổ của các ngân hàng cho vay thế chấp của Mỹ. Đó là chế độ kế toán đánh giá giá trị tài sản hàng tháng là rất cần thiết nhưng nếu bị can thiệp thiếu minh bạch thì sẽ dễ dẫn đến những thiệt hại cho thị trường.

Nếu chứng khoán bất động sản là một yếu tố tạo tính thanh khoản cho thị trường bất động sản nhưng bắt buộc phải giám sát chặt chẽ bởi nếu không sẽ dễ gây ra rủi ro chéo giữa các khu vực với nhau. Vì thế, cho vay bất động sản phải có sự phòng ngừa chặt chẽ như cho vay chứng khoán ở nhiều nước.

Còn nếu để đạt được cả hai mục đích, vừa đảm bảo tính an toàn cho ngân hàng, vừa phục hồi được thị trường bất động sản thì các ngân hàng thương mại nên thân thiện với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua việc đánh giá lại các dự án để họ có thể chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp để thu hồi vốn.

Đồng thời, Chính phủ cũng nên thay đổi quy định là phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng mới được bán, chuyển nhượng bằng cách là các dự án chỉ cần có sổ đỏ, đã giải quyết xong đến bù.

Theo tôi, nếu thực hiện được hai điều này thì cũng đủ để có thể phục hồi thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính.