Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc bước vào giai đoạn mở rộng mạnh mẽ, với động lực chính đến từ sự gia tăng nguồn cung đất khu công nghiệp, nhà xưởng và kho xây sẵn...

Cập nhật tình hình thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc quý 4/2025, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận cho thuê - Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết ở phân khúc đất khu công nghiệp, tổng nguồn cung tích lũy toàn vùng đạt xấp xỉ 23.990ha vào cuối năm 2025, tăng mạnh so với cùng kỳ. Riêng quý 4/2025, thị trường được bổ sung khoảng 640ha từ các dự án mới tại Bắc Ninh và Ninh Bình. Trong bức tranh chung đó, Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục giữ vai trò “thủ phủ công nghiệp” với quy mô hàng nghìn ha.

Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy trung bình quý 4/2025 chỉ đạt 65,7%, giảm nhẹ so với trước chủ yếu do lượng cung mới lớn. Dù vậy, giá chào thuê vẫn đạt khoảng 135 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, tăng nhẹ theo quý và tăng bền vững theo năm.

THỊ TRƯỜNG CHỨNG KIẾN NGUỒN CUNG TĂNG 

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), theo Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường cũng chứng kiến đà mở rộng rõ nét. Tổng nguồn cung tích lũy vượt 5,28 triệu m2 sàn cho thuê, tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm tỷ trọng lớn, từng bước hình thành các cụm nhà xưởng quy mô, sẵn sàng đón doanh nghiệp FDI.

Nhờ đó, diện tích hấp thụ quý 4/2025 đạt gần 190.000m2, tăng mạnh so với cùng kỳ, đưa tỷ lệ lấp đầy toàn vùng ở mức 86%, đặc biệt, nhiều địa phương như: Hà Nội, Hưng Yên, Ninh Bình, Hải Phòng duy trì mức rất cao. Giá thuê trung bình quanh mốc 5 USD/m2/tháng, nhích lên so với năm trước nhưng vẫn được xem là cạnh tranh trong khu vực.

Trong khi ở mảng nhà kho xây sẵn (RBW), vị chuyên gia chia sẻ nguồn cung ước đạt 3,57 triệu m2 diện tích sàn cho thuê, tập trung chủ yếu tại các đầu mối logistics là Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên. Nhờ nhu cầu lưu trữ gia tăng vào giai đoạn cuối năm, tỷ lệ lấp đầy tăng vọt lên hơn 83%. Hà Nội và Hải Phòng gần chạm ngưỡng lấp đầy tối đa, do lợi thế kết nối tiêu dùng và cảng biển. Giá thuê trung bình 4,9 USD/m2/tháng, tăng đáng kể so với cùng kỳ.

Nhìn vào bức tranh trên thị trường, ông John Campbell, Giám đốc dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhận xét thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, nhìn chung đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, khi động lực tăng trưởng không còn đến từ việc mở rộng quy mô thuần túy, mà là sự dịch chuyển rõ nét trong cấu trúc nhu cầu. Theo ông, nhu cầu thuê ngày càng gắn chặt với đặc thù của từng ngành.

Trong đó, thương mại điện tử tiếp tục trở thành động lực quan trọng đối với nhu cầu kho vận hiện đại. Năm 2025, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam ước đạt 26–28 tỷ USD; riêng 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch khoảng 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, việc có hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường nửa đầu năm 2025 cho thấy mức độ cạnh tranh gia tăng, buộc các nền tảng chuyển trọng tâm sang tối ưu hiệu quả vận hành. Điều này đã thúc đẩy nhu cầu đối với trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh.

Mặt khác, ngành bán dẫn cũng đang mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị. Giai đoạn 2023–2025, Việt Nam thu hút được 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó, mảng lắp ráp – kiểm định đạt 3 tỷ USD. Cùng với các cam kết đầu tư của Chính phủ và kế hoạch đưa nhà máy chế tạo chip đầu tiên vào vận hành từ năm 2026, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn bao gồm: quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian nghiên cứu – phát triển… ngày càng rõ nét, thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt.

Ngoài ra, hạ tầng số và trung tâm dữ liệu tiếp tục tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW, dự kiến còn tăng mạnh trong những năm tới, giúp cải thiện đáng kể năng lực kết nối quốc tế. Tuy nhiên, do yêu cầu cao về hạ tầng và nguồn điện, phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ điều kiện, qua đó, làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.

TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC GIAI ĐOẠN 2026 - 2029

Theo ông John Campbell, từ các phân tích, Savills nhận định bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực phát triển khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong thu hút khách thuê. “Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất, mà còn ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao”, ông John Campbell nhấn mạnh.

Cũng theo đại diện Savills, trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu và yêu cầu phát triển bền vững, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.

Đánh giá về triển vọng giai đoạn 2026–2029, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định bức tranh chung vẫn rất tích cực khi hàng nghìn ha đất công nghiệp và hàng triệu m2 nhà xưởng, nhà kho dự kiến gia nhập thị trường. Các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Gia Bình, cao tốc Bắc – Nam, cùng định hướng phát triển khu thương mại tự do và logistics hiện đại, được kỳ vọng tạo lực đẩy mới. Song song đó, xu hướng sản xuất xanh, tiêu chuẩn ESG và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang đưa miền Bắc trở thành điểm đến ưu tiên của dòng vốn FDI chất lượng cao.