Loạt dự án bất động sản xen cài đất công sắp được gỡ vướng

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo “Quyết định quy định về rà soát, công bố công khai, lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do nhà nước quản lý và việc giao, cho thuê đất đối với các thửa đất này tại TP.HCM”.

CÔNG KHAI DANH MỤC THỬA ĐẤT XEN KẸT

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, ngày 05/9/2023, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 37 về việc rà soát, lập danh mục, giao và cho thuê các thửa đất công nhỏ hẹp, xen kẹt tại thành phố.

Tuy nhiên, căn cứ Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 102 liên quan, các tiêu chí xác định, giao và cho thuê các thửa đất công nhỏ hẹp, xen cài tại Quyết định số 37 không còn phù hợp. Trước đây, quy định có 15 điều nhưng dự thảo rút gọn chỉ còn 11 điều, để tránh trùng lặp các quy định về tiêu chí.

Ngoài các tiêu chí xác định khu đất, thửa đất công nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, dự thảo đang được lấy ý kiến còn quy định những nguyên tắc giao đất, cho thuê các thửa đất. 

Quy định này một mặt tạo điều kiện để hợp các thửa đất nhỏ thành thửa đất lớn hơn, góp phần từng bước cải thiện bộ mặt cảnh quan đô thị; mặt khác tránh lãng phí tài nguyên đất đai do đưa được các thửa đất nhỏ hẹp trong đô thị vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu của nhân dân và tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Theo quy trình, vào quý 2 hàng năm, UBND cấp xã sẽ rà soát, lập danh mục các thửa đất công nhỏ hẹp, nằm xen kẹt và sau đó phải niêm yết công khai danh mục này. 

Đồng thời, UBND cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất liền kề biết để có ý kiến về phương án đề xuất sử dụng thửa đất nhỏ hẹp vào mục đích công cộng, giao hoặc cho thuê; lấy ý kiến về diện tích, ranh giới, hiện trạng…

Sau khi kết thúc niêm yết, UBND cấp xã lập biên bản, tổng hợp và báo cáo UBND cấp huyện. Tiếp đó, UBND cấp huyện sẽ chỉ đạo với các đơn vị liên quan kiểm tra, rà soát để tổng hợp danh mục làm cơ sở phê duyệt. 

Căn cứ kết quả phê duyệt này, đồng thời sau khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm được duyệt và việc quản lý, sử dụng các thửa đất công nhỏ hẹp, xen kẹt được niêm yết công khai, UBND cấp huyện sẽ xem xét quyết định. 

Đối với các thửa đất sử dụng vào mục đích công cộng, UBND cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo các đơn vị liên quan quản lý, thực hiện theo quy định. 

Đối với các thửa đất mà việc giao, cho thuê cho người sử dụng liền kề thuộc thẩm quyền, UBND cấp huyện được quyết định. Còn nếu thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM thì Sở Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hướng dẫn thực hiện. 

Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý theo quy định Nghị định 148/2020 (khoản 11 Điều 1) ngày 18/12/2020 của Chính phủ (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013) thì tiếp tục thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/8/2024 mà không phải thực hiện theo quyết định này.

TÍN HIỆU TỐT CHO HÀNG TRĂM DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó, 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, đất công xen cài, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng nên bị “trùm mền”, chờ gỡ rối.

Sở này cũng thống kê được đến cuối năm 2020, tại thành phố có 48 dự án bất động sản có đất công xen cài do chủ đầu tư tự thoả thuận, bồi thường với các hộ dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng đất công xen kẹt là nguyên nhân khiến cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý những năm qua, cho dù phần đất này chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án.

Theo ông Châu, quy định mới tại Điều 124 của Luật Đất đai năm 2024 kỳ vọng “cởi trói” cho các dự án dạng này.

Do đó, ông Châu đề xuất các phương án giải quyết: UBND TPHCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Kiến nghị UBND TP.HCM trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỷ lệ 15% hoặc cao hơn…