TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Mơ hồ như phân loại cao ốc văn phòng
Vì ai cũng muốn tạo thương hiệu cho tòa nhà của mình nên các chủ đầu tư luôn nói rằng được đầu tư hiện đại, đạt chuẩn quốc tế
Tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội đến nay đã có rất nhiều cao ốc văn phòng “mọc lên”. Vì ai cũng muốn tạo thương hiệu cho tòa nhà của mình nên các chủ đầu tư luôn nói rằng được đầu tư hiện đại, đạt chuẩn quốc tế.
Tuy nhiên, tiêu chí chung nào để đánh giá và xếp hạng cho các cao ốc tại Việt Nam đến nay vẫn chưa được đưa ra cụ thể.
Khi nói đến tòa nhà văn phòng hạng A, B hay C, gần như mọi người hiện vẫn còn mơ hồ về sự phân biệt ấy và không biết rõ những chuẩn mực nào để lựa chọn. Thực tế, hầu hết sự đánh giá và xếp hạng cao ốc đang dựa vào tiêu chí của từng công ty trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản quốc tế hoạt động tại Việt Nam.
Theo nhận xét của nhiều chuyên gia, đến nay ở Việt Nam chưa có chuẩn chung về xếp hạng cao ốc văn phòng. Thông thường, các yếu tố có thể quyết định trong việc xếp hạng của các tòa nhà cao tầng gồm: địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.
Tại Tp.HCM, các tòa cao ốc đang được các công ty đại lý bất động sản dựa vào quy chuẩn chung về vị trí, độ tuổi, diện tích tấm sàn, trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên “tầm nhìn” của mình.
Như trường hợp tòa nhà A&B Tower, phía chủ đầu tư khẳng định chất lượng đầu tư tương đương với cao ốc tiêu chuẩn hạng A. Nhưng vì diện tích mỗi tấm sàn cho thuê dưới 1.000 m2 nên đành phải chịu tiếng cao ốc hạng B, theo như tiêu chí một nhà tư vấn đánh giá bất động sản nước ngoài hoạt động tại Việt Nam đưa ra.
Theo ý kiến của ông Nick Wells, Giám đốc bộ phận cho thuê Công ty Colliers International Việt Nam thì mỗi thị trường cần có những phương thức đánh giá riêng biệt hoàn toàn cho phù hợp với điều kiện của từng nơi. Như tại Tp.HCM, chỗ để xe gắn máy là yếu tố rất quan trọng. Trong khi đó, ở London, bãi giữ xe không là yếu tố quan trọng do nước này đã thực hiện các biện pháp để giảm thiểu các phương tiện cá nhân vào trung tâm thành phố. Dù không có một tiêu chuẩn nào đúng là “chuẩn quốc tế”, tuy nhiên, cần thống nhất một điểm chuẩn để thiết lập hệ thống để đánh giá chuẩn mực trong xây dựng.
Ở Tp.HCM, các cao ốc văn phòng hạng A được đánh giá dựa trên các tiêu chuẩn về vị trí tọa lạc trong khu trung tâm quận 1, quy mô và diện tích cho thuê. Như thống kê từ 1996-2006, Tp.HCM có 5 công trình nhà cao tầng văn phòng được đánh giá hạng A là Diamond plaza, Saigon Centre, Saigon Tower, The Metropolitan, Sunwah Tower. Trong vòng 12 tháng qua và đến cuối năm 2010 các tòa nhà được hoàn thành và được liệt vào nhóm cao ốc hạng A gồm có Kumho Asiana Plaza, Vincom Center, A&B Tower, Bitexco Fianncial Tower và M&C Tower.
Giữa các tòa nhà mới và tòa đã đưa vào vận hành lâu có sự khác biệt nhau rõ rệt về nội thất, thiết kế, quy mô. Bản thân các chủ đầu tư không hề mong muốn rằng giá cho thuê văn phòng trong tòa nhà của mình giảm sút vì thứ bậc trên thị trường. Nhưng khách đi thuê sẽ so sánh giữa những tòa nhà mới và cũ. Do sự cạnh tranh ngày một nhiều những tòa nhà mới sẽ có nhiều ưu đãi cho khách hàng hơn.
Khi thị trường văn phòng cho thuê đang trên đà phát triển như tại Việt Nam thì rất cần thông qua một hệ thống xếp loại tòa nhà. Tại Úc từ năm 1996, Hội đồng Quản lý bất động sản của Australia (PCA) đã chính thức hóa hệ thống "ma trận" xếp hạng văn phòng. Đấy là những thông số kỹ thuật yêu cầu tối thiểu để định hướng cho thiết kế. Đối với các tòa nhà mới được xây dựng mới, phần hướng dẫn của PCA được xem xét lại từng năm để bám sát các tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật xây dựng, vật liệu và công nghệ mới; còn các tòa nhà cũ thì 3 năm đánh giá lại 1 lần.
Các chuyên gia ở Công ty Colliers International Việt Nam cho rằng Việt Nam cần khởi động hệ thống tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng, huy động các chuyên gia bất động sản vào việc phát triển và thực hiện hệ thống phân loại đó. Sự chuẩn hóa điều kiện xếp hạng sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển theo chiều hướng tốt hơn. Qua các tiêu chí, sẽ giúp cho các nhà đầu tư có được sự tin tưởng và am hiểu thị trường hơn, cũng như khuyến khích các chủ đầu tư dự án phải chăm chút cho công trình. Ngoài ra, việc xếp hạng đúng cho tòa cao ốc sẽ giúp khách thuê phải trả giá thuê đúng với giá trị thực tế mặt bằng văn phòng họ thuê.
Tuy nhiên, tiêu chí chung nào để đánh giá và xếp hạng cho các cao ốc tại Việt Nam đến nay vẫn chưa được đưa ra cụ thể.
Khi nói đến tòa nhà văn phòng hạng A, B hay C, gần như mọi người hiện vẫn còn mơ hồ về sự phân biệt ấy và không biết rõ những chuẩn mực nào để lựa chọn. Thực tế, hầu hết sự đánh giá và xếp hạng cao ốc đang dựa vào tiêu chí của từng công ty trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản quốc tế hoạt động tại Việt Nam.
Theo nhận xét của nhiều chuyên gia, đến nay ở Việt Nam chưa có chuẩn chung về xếp hạng cao ốc văn phòng. Thông thường, các yếu tố có thể quyết định trong việc xếp hạng của các tòa nhà cao tầng gồm: địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.
Tại Tp.HCM, các tòa cao ốc đang được các công ty đại lý bất động sản dựa vào quy chuẩn chung về vị trí, độ tuổi, diện tích tấm sàn, trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên “tầm nhìn” của mình.
Như trường hợp tòa nhà A&B Tower, phía chủ đầu tư khẳng định chất lượng đầu tư tương đương với cao ốc tiêu chuẩn hạng A. Nhưng vì diện tích mỗi tấm sàn cho thuê dưới 1.000 m2 nên đành phải chịu tiếng cao ốc hạng B, theo như tiêu chí một nhà tư vấn đánh giá bất động sản nước ngoài hoạt động tại Việt Nam đưa ra.
Theo ý kiến của ông Nick Wells, Giám đốc bộ phận cho thuê Công ty Colliers International Việt Nam thì mỗi thị trường cần có những phương thức đánh giá riêng biệt hoàn toàn cho phù hợp với điều kiện của từng nơi. Như tại Tp.HCM, chỗ để xe gắn máy là yếu tố rất quan trọng. Trong khi đó, ở London, bãi giữ xe không là yếu tố quan trọng do nước này đã thực hiện các biện pháp để giảm thiểu các phương tiện cá nhân vào trung tâm thành phố. Dù không có một tiêu chuẩn nào đúng là “chuẩn quốc tế”, tuy nhiên, cần thống nhất một điểm chuẩn để thiết lập hệ thống để đánh giá chuẩn mực trong xây dựng.
Ở Tp.HCM, các cao ốc văn phòng hạng A được đánh giá dựa trên các tiêu chuẩn về vị trí tọa lạc trong khu trung tâm quận 1, quy mô và diện tích cho thuê. Như thống kê từ 1996-2006, Tp.HCM có 5 công trình nhà cao tầng văn phòng được đánh giá hạng A là Diamond plaza, Saigon Centre, Saigon Tower, The Metropolitan, Sunwah Tower. Trong vòng 12 tháng qua và đến cuối năm 2010 các tòa nhà được hoàn thành và được liệt vào nhóm cao ốc hạng A gồm có Kumho Asiana Plaza, Vincom Center, A&B Tower, Bitexco Fianncial Tower và M&C Tower.
Giữa các tòa nhà mới và tòa đã đưa vào vận hành lâu có sự khác biệt nhau rõ rệt về nội thất, thiết kế, quy mô. Bản thân các chủ đầu tư không hề mong muốn rằng giá cho thuê văn phòng trong tòa nhà của mình giảm sút vì thứ bậc trên thị trường. Nhưng khách đi thuê sẽ so sánh giữa những tòa nhà mới và cũ. Do sự cạnh tranh ngày một nhiều những tòa nhà mới sẽ có nhiều ưu đãi cho khách hàng hơn.
Khi thị trường văn phòng cho thuê đang trên đà phát triển như tại Việt Nam thì rất cần thông qua một hệ thống xếp loại tòa nhà. Tại Úc từ năm 1996, Hội đồng Quản lý bất động sản của Australia (PCA) đã chính thức hóa hệ thống "ma trận" xếp hạng văn phòng. Đấy là những thông số kỹ thuật yêu cầu tối thiểu để định hướng cho thiết kế. Đối với các tòa nhà mới được xây dựng mới, phần hướng dẫn của PCA được xem xét lại từng năm để bám sát các tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật xây dựng, vật liệu và công nghệ mới; còn các tòa nhà cũ thì 3 năm đánh giá lại 1 lần.
Các chuyên gia ở Công ty Colliers International Việt Nam cho rằng Việt Nam cần khởi động hệ thống tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng, huy động các chuyên gia bất động sản vào việc phát triển và thực hiện hệ thống phân loại đó. Sự chuẩn hóa điều kiện xếp hạng sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển theo chiều hướng tốt hơn. Qua các tiêu chí, sẽ giúp cho các nhà đầu tư có được sự tin tưởng và am hiểu thị trường hơn, cũng như khuyến khích các chủ đầu tư dự án phải chăm chút cho công trình. Ngoài ra, việc xếp hạng đúng cho tòa cao ốc sẽ giúp khách thuê phải trả giá thuê đúng với giá trị thực tế mặt bằng văn phòng họ thuê.