Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, nhiều quốc gia đang chuyển sang cách tiếp cận mới: coi nhà ở như một loại hạ tầng thiết yếu trong chiến lược phát triển đô thị. Theo đó, nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn đóng vai trò nền tảng cho tăng trưởng kinh tế - xã hội…

Giá nhà ở và vật liệu xây dựng tăng trong quý 1/2026 cho thấy áp lực chi phí tiếp tục gia tăng, đặt ra thách thức cho thị trường và khả năng tiếp cận nhà ở.

CHỈ SỐ GIÁ NHÓM NHÀ Ở VÀ VẬT LIỆU XÂY DỰNG TĂNG

Theo báo cáo kinh tế - xã hội quý 1/2026 của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong tháng 3/2026, chỉ số giá nhóm nhà ở, vật liệu xây dựng, điện nước và chất đốt tăng 0,77%. Trong đó, giá thuê nhà tăng 0,94%; dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 1,2%; vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 1,58%.

Tính chung quý 1/2026, chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng khoảng 5,69% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, giá thuê nhà tăng 6,55% do chi phí duy trì, vận hành gia tăng; giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 12,26% do chi phí đầu vào và nhu cầu xây dựng, sửa chữa tăng.

Diễn biến này đang tạo áp lực rõ rệt lên chi phí sinh hoạt và đầu tư. Trong bối cảnh đó, không ít người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, ngày càng lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở.

Anh Minh (32 tuổi, làm việc trong lĩnh vực công nghệ tại quận Hoàng Mai) cho biết kế hoạch mua nhà của gia đình anh đã phải tạm hoãn vô thời hạn. “Mỗi lần giá thuê nhích lên một chút là mọi tính toán lại đảo lộn. Thu nhập không tăng kịp, còn giá nhà thì luôn đi trước một bước”, anh nói, đồng thời cho rằng việc an cư tại Hà Nội dần trở thành mục tiêu khó với nhiều người trẻ.

Cùng tâm lý, chị Lan (29 tuổi, nhân viên truyền thông tại Cầu Giấy) chia sẻ giấc mơ mua nhà tại Hà Nội ngày càng xa vời. Dù tích lũy nhiều năm và cân nhắc vay thêm nhưng mặt bằng giá hiện nay vẫn vượt quá khả năng chi trả. “Tìm hiểu rồi mới biết khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà quá lớn, nên không dám xuống tiền”, chị nói.

Từ góc độ thị trường, ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định trong quý 1/2026, giá bán sơ cấp căn hộ đạt trung bình 112 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, tăng khoảng 38% so với cùng kỳ năm trước; tại TP.HCM đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 11,8%. Ông cho biết giá bán được dự báo còn tiếp tục tăng trong năm nay bởi áp lực chi phí đầu vào, trong khi nguồn cung mới vẫn chịu nhiều ràng buộc. Đáng chú ý, nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân vẫn duy trì ở mức cao.

GIÚP GIẢI QUYẾT BÀI TOÁN VỐN  

Trước tình hình đó, ông Neil MacGregor, CEO của Savills Việt Nam, cho rằng một hướng tiếp cận đang được nhấn mạnh ở cấp độ toàn cầu là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng. Khác với cách tiếp cận truyền thống, mô hình này xem nhà ở như một phần trong chiến lược phát triển dài hạn của đô thị, gắn liền với quy hoạch, hạ tầng và chính sách tài chính. Khi đó, nhà ở không chỉ phục vụ nhu cầu an cư, mà còn trở thành nền tảng cho tăng trưởng kinh tế - xã hội.

Quan trọng hơn, cách tiếp cận trên giúp giải quyết bài toán vốn. Trong khi các dự án nhà ở hiện nay thường có chu kỳ đầu tư ngắn, còn nhà đầu tư lại ưu tiên dòng tiền ổn định trong 20-30 năm. Việc “hạ tầng hóa” nhà ở sẽ giúp thu hẹp khoảng cách và mở khóa các nguồn vốn dài hạn vốn chưa được khai thác hiệu quả.

Thực tế, nhiều quốc gia đã áp dụng thành công hướng đi này. Singapore là một ví dụ điển hình khi tích hợp nhà ở công vào quy hoạch hạ tầng quốc gia, giúp hơn 80% dân số tiếp cận nhà ở chất lượng. Tuy nhiên, một số thành phố khác như London hay New York thì vẫn loay hoay với mục tiêu nguồn cung do vướng mắc về chi phí, pháp lý và dòng vốn.

Đối với Việt Nam, CEO của Savills Việt Nam đánh giá Việt Nam đang đứng trước cơ hội để tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn, khi hội tụ nhiều yếu tố nền tảng. “Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tập trung tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường. Cải cách pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa giúp cải thiện nguồn cung những năm tới”, ông Neil chia sẻ.

Cũng theo đại diện Savills, từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động của nhiều quy định mới và bảng giá đất cập nhật. Dù có thể làm gia tăng chi phí trong ngắn hạn, nhưng sự thay đổi kỳ vọng có thể tạo nên một môi trường minh bạch và nhất quán hơn, đặc biệt trong việc xác định giá đất và phê duyệt dự án - hai yếu tố then chốt đang kìm hãm nguồn cung.

Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường cũng có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời, cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.

“Bài toán nhà ở tại Việt Nam không nằm ngoài xu hướng chung của thế giới, nhưng chính vì vậy mà mở ra cơ hội để đi nhanh hơn nếu lựa chọn đúng hướng tiếp cận. Việc chuyển dịch từ tư duy phát triển ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, trong đó, nhà ở được xem là một phần của hạ tầng không chỉ giúp cải thiện nguồn cung mà còn tạo nền tảng cho một hệ sinh thái đô thị phát triển đồng bộ, bền vững và có khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực trong tương lai”, vị CEO nhận định.