Thị trường căn hộ và nhà phố TP. Hồ Chí Minh đang đối mặt với nhiều thách thức từ việc tăng lãi suất tín dụng, chi phí vốn tăng cao, nguồn cung chững lại; tuy nhiên, với sự phát triển của hạ tầng và xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành, thị trường này vẫn có nhiều tiềm năng phát triển…

Thông tin tại buổi họp báo công bố dữ liệu thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý 1/2026 của Savills Việt Nam vào chiều 8/4 cho thấy phân khúc nhà ở ghi nhận thanh khoản chững lại rõ rệt. Với bối cảnh tín dụng bị thắt chặt, lãi suất tăng cao và tâm lý người mua ngày càng thận trọng, thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh mẽ. Tuy nhiên, những khó khăn này cũng mở ra cơ hội cho sự phát triển bền vững và định hình lại cấu trúc thị trường trong tương lai.

Trong quý đầu năm, nguồn cung mới giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm, đạt khoảng 1.900 căn. Điều này phần nào phản ánh sự gián đoạn do các kỳ nghỉ và điều kiện tín dụng thắt chặt, khiến nhiều chủ đầu tư phải tạm lùi kế hoạch mở bán.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục gây áp lực lên khả năng chi trả, khi phân khúc cao cấp chiếm gần hai phần ba nguồn cung mới và tập trung chủ yếu tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh cũ. Số đợt mở bán hạn chế cũng kéo nguồn cung sơ cấp giảm còn 4.700 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn Thành phố.

Ngoài ra, tình hình hoạt động của thị trường căn hộ nhìn chung trầm lắng trong bối cảnh chi phí vốn tăng, khiến người mua trở nên thận trọng hơn. Các chủ đầu tư chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang gói lãi suất cố định ở mức 9%–10%. Giao dịch giảm theo quý, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn 40%, chủ yếu do giao dịch ở phân khúc cao cấp chậm lại.

Ngược lại, phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung. Giá sơ cấp giảm xuống còn 91 triệu VNĐ/m2 nhờ sự bổ sung của các sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn, chiết khấu gia tăng và đà tăng giá tại các đợt mở bán mới ở những dự án lớn bị gián đoạn trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều thách thức.

Trong khi đó, thị trường nhà phố và biệt thự cũng không tránh khỏi ảnh hưởng từ tình hình kinh tế vĩ mô. Nguồn cung mới giảm mạnh, còn 70 căn, kéo nguồn cung sơ cấp xuống 2.900 căn. Tình hình giao dịch suy yếu với chỉ 300 giao dịch được ghi nhận trong quý, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 11%.

Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có tiến độ xây dựng tốt, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng hỗ trợ, trong đó các ưu đãi góp phần cải thiện tình hình bán hàng trong quý. Giá sơ cấp tăng lên 199 triệu VNĐ/m2 đất, sau khi dự án Vinhomes Green Paradise ghi nhận mức hấp thụ tốt trong quý trước, cùng với việc một số dự án tiếp tục điều chỉnh tăng giá.

"Thị trường căn hộ và nhà phố Thành phố trong quý 1/2026 đang đối mặt với nhiều thách thức từ việc thắt chặt tín dụng, nguồn cung chững lại và chi phí vốn tăng cao. Tuy nhiên, với sự phát triển của hạ tầng và xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành, thị trường này vẫn có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai", bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định.

Dự kiến, 13.000 căn sẽ mở bán trong 2026, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo và dự án đã phê duyệt. Nguồn cung lũy kế có thể đạt khoảng 59.000 căn vào 2028. Xu hướng phát triển được dự báo dịch chuyển mạnh hơn về khu vực ven đô nhờ các đại đô thị. Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành tiếp tục thúc đẩy sự phân hóa của thị trường, với khoảng 11.500 căn dự kiến được đưa ra thị trường.

Khu vực ngoại thành chiếm 65%, dẫn dắt bởi Cần Giờ và Củ Chi nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng sắp triển khai, tạo nền tảng cho các khu đô thị quy mô lớn. Khu Đông đóng góp 23%, được hỗ trợ bởi tiến triển trong việc tháo gỡ pháp lý tại một số dự án và lợi thế quỹ đất của các chủ đầu tư uy tín.

Đại diện Savills nhận định dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn có những triển vọng tích cực trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần thận trọng và linh hoạt trong chiến lược kinh doanh để tận dụng tối đa cơ hội từ những biến động của thị trường.