TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Mua bán bất động sản: “Khó khăn của anh, cơ hội của tôi”
Chuyện hậu trường các cuộc mua bán, sáp nhập trên thị trường bất động sản Việt Nam vài năm gần đây
Nhiều giao dịch mua bán, sáp nhập (M&A) lớn trong lĩnh vực bất động sản đã và đang được thực hiện âm thầm trong hai năm qua tại Việt Nam.
Ông Phan Xuân Cần, người đã có 16 năm kinh nghiệm quản lý và điều hành trong các tập đoàn như Unilever, LG, Prudential, Bến Thành, Ecopark... và hiện là Giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản SohoVietnam, chia sẻ vài góc nhìn về thị trường khá đặc thù này với VnEconomy.
Cơ hội chục năm mới có một lần
Thời gian gần đây, có rất nhiều báo cáo về tình hình M&A nói chung và M&A trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Khá nhiều thương vụ với giá trị khá lớn cũng đã được công bố. Thực chất thì thị trường đang diễn biến như thế nào?
Đúng là hoạt động M&A diễn ra khá nhộn nhịp trong thời gian qua và nó thể hiện sự khó khăn chung của nền kinh tế. Với bất động sản, cũng đã có nhiều thương vụ M&A lớn được thực hiện.
Tuy nhiên, cũng cần thấy được là các giao dịch đôi khi đã được làm vống giá trị. Chẳng hạn, một dự án có thể được tiến hành theo nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn lại có thể chuyển tiền nhiều lần.
Thành ra có tình huống người ta mua 150 căn hộ, mới chuyển tiền trước 15 căn, nhưng khi công bố ra ngoài, thì người ta công bố là đã mua bán 50 căn. Chuyện này khá nhiều, một số doanh nghiệp đã làm PR theo kiểu này.
Về tổng quan, thị trường mua bán chuyển nhượng dự án, thị trường bất động sản khó khăn nhất là năm 2012, như là một hệ quả của việc thực hiện Nghị quyết 02.
Đấy là thời điểm nền kinh tế khó khăn, lãi suất cao, các tài sản đều mất giá, thị trường thực sự đã đông cứng. Nhưng, những thời điểm khủng hoảng tuy là khó khăn của anh, thì lại là cơ hội của tôi, và là cơ hội nhiều khi cả chục năm mới có một lần.
Có những người đã chờ cơ hội từ nhiều năm nay.
Ông có thể kể về một vài thương vụ điển hình đã thực hiện thành công gần đây?
Tôi vừa tham gia thu xếp một thương vụ bán dự án khách sạn 4 sao ở khu vực gần trung tâm, người mua thực tế đã nhòm ngó dự án từ rất lâu nhưng phải đến 2013 mới có cơ hội tiếp cận.
Giờ thì mọi thủ tục đã hoàn tất và chủ đầu tư đang rất hào hứng, hiện đã có giấy phép xây dựng và đang chuẩn bị xây khách sạn 17 tầng trên một diện tích 3.000 m2 và khách sạn này sẽ mang thương hiệu quốc tế.
Trong thương vụ này, tiền mặt đã được chuẩn bị từ lâu.
Lâu nay, có nhiều nhà đầu tư ôm hàng chục dự án nhưng không thể bán được gì. Nhiều công ty nợ nhiều, mất thanh khoản, buộc phải bán dự án, duy trì tồn tại. Khi đó, họ buộc chọn dự án “hoa hậu” của họ, tức dự án tốt nhất về vị trí, pháp lý của họ để tồn tại. Đấy là cơ hội cho những nhà đầu tư mới.
Gần đây, Licogi 16 đã chuyển nhượng dự án Sky Park Residences, 7.000 m2 xây hai tòa, thuộc khu đô thị mới Cầu Giấy, đã làm xong toàn bộ giàn cọc nhưng công ty khó khăn vì chưa bán hàng, chưa kinh doanh được. Công ty quyết định chuyển nhượng, và tôi đã thành công trong việc kết nối với một công ty tư nhân ở một tỉnh vùng ven Hà Nội.
Có một vấn đề là những người mua hiện nay rất hào hứng, việc mua lại các dự án trong giai đoạn 2012-2013 đều được xem là thành công, vì họ cho rằng mức độ tăng giá đã đạt từ 10-15%. Một số doanh nghiệp tư nhân đã chọn phương thức mua lại dự án văn phòng để tự triển khai, thay vì đi thuê như trước, mà lý do chính cũng là vì giá xuống.
Tôi từng tư vấn cho một công ty ngoại tỉnh mua ba lô đất tại Hà Nội với giá 400 tỷ đồng theo hình thức này. Nhiều người có sẵn tiền, họ chứng minh năng lực tài chính bằng cách cho xem sổ tiết kiệm, còn thì giao hết việc đàm phán ký kết cho nhà tư vấn.
Các nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò như thế nào trong các thương vụ M&A thời gian gần đây, thưa ông?
Các nhà đầu tư nước ngoài trong mấy năm qua chưa phải là người xuống tiền nhiều.
Phần lớn họ muốn chủ động phát triển dự án, một mặt họ chờ đợi và theo dõi. Gần đây cũng bắt đầu có một số dự án liên doanh, như trường hợp Keppel Land mới đây đã mua lại 60% cổ phần của Gami Group trong dự án Westgates.
Có xu hướng đáng kể là trước đây nhà đầu tư nước ngoài chờ nhà đầu tư nội xin dự án trước rồi mua lại, nhưng gần đây các nhà đầu tư ngoại đã chủ động xin dự án từ đầu. Tôi biết một nhà đầu tư nước ngoài hiện đang xin triển khai một dự án công viên gần Keangnam Landmark, theo đó họ muốn đầu tư toàn bộ công viên và xin được “đối ứng” bằng việc khai thác một diện tích đất thương phẩm trong đó để xây một số tòa cao ốc.
Nhà đầu tư này trước đây cũng từng mua lại và phát triển thành công một dự án lớn tại Hà Nội, nhưng giờ đây lựa chọn của họ là triển khai từ đầu.
Một hướng khác là các nhà đầu tư nước ngoài lớn cũng muốn thực hiện dự án riêng của họ, như trường hợp Samsung. Hiện nay Samsung đang thuê văn phòng tại dự án cao ốc PVI, tuy nhiên, cũng có thông tin cho thấy họ đang muốn tìm mua đất và phát triển một dự án của riêng họ.
Thường thì muốn thành công ở Việt Nam, nhà đầu tư ngoại phải ở Việt Nam dăm bảy năm để làm quen, phải thông thuộc môi trường đầu tư và thị trường bất động sản Việt Nam, vốn rất dễ bị tác động bởi sự thay đổi chính sách.
“Ngả bài” thì việc mới thành
Hiện nay ở khu vực phía Tây, có rất nhiều dự án đang ở dạng tiềm năng, đã được giao đất nhưng không động tĩnh gì trong nhiều năm. Đó có là “hàng hóa” khả thi cho M&A hay không?
Đất trống thì nhiều, và nhiều nhà đầu tư đang muốn bán bớt, cơ cấu lại. Một dạng khác là đầu tư trái ngành đang phải thoái vốn. Tuy nhiên, phải là dự án mà về pháp lý đã xong, mặt bằng đã giải phóng, nghĩa vụ tài chính với nhà nước đã được thực hiện hay ít ra đã được xác định rõ ràng.
Về cơ bản, muốn bán thì phải chấp nhận lợi nhuận ít hoặc thậm chí cắt lỗ. Người bán cần linh hoạt nhận thấy rằng mình bán thì mình có ngay tiền mặt, nhưng người mua cần đầu tư tiếp để triển khai. Tóm lại hai bên phải thẳng thắn, ngả bài với nhau, không chảnh chọe, thò ra thụt vào nữa.
Trong khi đó, ở các khu vực vùng ven, cũng có một số dự án resort, khu du lịch… được rao bán nhưng rất ít giao dịch thành công. Vấn đề của các dự án vùng ven là phải được giải phóng mặt bằng rồi, còn nếu đã triển khai dở dang thì phải là nhà đầu tư có tiềm lực.
Ông đánh giá thế nào về tình hình thị trường bất động sản hiện nay và các diễn biến tiếp theo?
Năm 2013, thị trường bắt đầu ấm lại ít nhiều, đặc biệt là với phân khúc căn hộ giá thấp. Thanh khoản đang tốt lên từ 2013, đặc biệt trong 6 tháng cuối năm. Các dự án chung cư dùng được ngay thì đã tăng giá 15-20% nếu so sánh từ trước Tết đến nay.
Theo quan điểm của tôi, chính sách chỉ là thuốc trợ lực, còn cơ bản vẫn là thị trường. Nhà đầu tư mạnh là nhà đầu tư có tiềm năng, và họ sẽ ở lại. Đây là quá trình sàng lọc tự nhiên. Trong khi đó, về phía người mua, khi tâm lý chờ đợi được gỡ bỏ, thị trường sẽ ấm lại.
Chúng tôi đã và đang thực hiện hàng loạt giao dịch mua bán biệt thự và căn hộ trong thời gian từ Tết lại nay và cảm nhận rõ ràng sự chuyển động của thị trường, chẳng hạn mới đây đã có khách hàng chấp nhận mua biệt thự tại dự án Bắc An Khánh với giá chênh tới 3 tỷ đồng/căn, cho dù không lớn so với lúc cao điểm trước đây, nhưng là chỉ dấu khá lạc quan.
Với các căn hộ cũng vậy, về cơ bản các sản phẩm hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện đều dễ mua bán. Chung cư tại dự án Mandarin Garden của Hòa Phát, trước đây chủ đầu tư bán căn chưa hoàn thiện nội thất là 28 triệu/m2, nhiều người chê, nhưng giờ đây thì chắc chắn là khách hàng phải trả chênh ít nhất 20% rồi.
Làm tư vấn và môi giới chuyên nghiệp lâu năm, ông có thể tiết lộ vài điều về nghề?
Tư vấn là một phần quan trọng của thị trường, để kết nối người mua người bán để đi tới giao dịch một cách thuận tiện, nhanh chóng. Chúng tôi phải sàng lọc trong hàng trăm dự án để tìm ra dự án nào là phù hợp, khả thi. Chúng tôi được trả phí giao dịch thông thường khoảng 2% do bên bán trả. Đôi khi, bên mua cũng trả.
Tôi có nhiều “kỷ niệm” trong đàm phán, có những cuộc đến 3 giờ sáng. Người tư vấn cần hài hòa hai bên. Anh bán có thể vùng vằng không bán nữa, anh mua cũng có thể hờn dỗi không mua nữa, nhưng khi đó thì nhà tư vấn phải ra tay, phân tích cho cả hai bên để đi đến thỏa thuận. Tôi cho rằng để có giao dịch M&A thành công, quan trọng nhất vẫn là thiện chí hai bên.
Hiện không có nhiều doanh nghiệp và cá nhân đã và đang tư vấn M&A bất động sản như chúng tôi, và chúng tôi vẫn nhìn thấy cơ hội của mình ở phía trước.
Ông Phan Xuân Cần, người đã có 16 năm kinh nghiệm quản lý và điều hành trong các tập đoàn như Unilever, LG, Prudential, Bến Thành, Ecopark... và hiện là Giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản SohoVietnam, chia sẻ vài góc nhìn về thị trường khá đặc thù này với VnEconomy.
Cơ hội chục năm mới có một lần
Thời gian gần đây, có rất nhiều báo cáo về tình hình M&A nói chung và M&A trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Khá nhiều thương vụ với giá trị khá lớn cũng đã được công bố. Thực chất thì thị trường đang diễn biến như thế nào?
Đúng là hoạt động M&A diễn ra khá nhộn nhịp trong thời gian qua và nó thể hiện sự khó khăn chung của nền kinh tế. Với bất động sản, cũng đã có nhiều thương vụ M&A lớn được thực hiện.
Tuy nhiên, cũng cần thấy được là các giao dịch đôi khi đã được làm vống giá trị. Chẳng hạn, một dự án có thể được tiến hành theo nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn lại có thể chuyển tiền nhiều lần.
Thành ra có tình huống người ta mua 150 căn hộ, mới chuyển tiền trước 15 căn, nhưng khi công bố ra ngoài, thì người ta công bố là đã mua bán 50 căn. Chuyện này khá nhiều, một số doanh nghiệp đã làm PR theo kiểu này.
Về tổng quan, thị trường mua bán chuyển nhượng dự án, thị trường bất động sản khó khăn nhất là năm 2012, như là một hệ quả của việc thực hiện Nghị quyết 02.
Đấy là thời điểm nền kinh tế khó khăn, lãi suất cao, các tài sản đều mất giá, thị trường thực sự đã đông cứng. Nhưng, những thời điểm khủng hoảng tuy là khó khăn của anh, thì lại là cơ hội của tôi, và là cơ hội nhiều khi cả chục năm mới có một lần.
Có những người đã chờ cơ hội từ nhiều năm nay.
Ông có thể kể về một vài thương vụ điển hình đã thực hiện thành công gần đây?
Tôi vừa tham gia thu xếp một thương vụ bán dự án khách sạn 4 sao ở khu vực gần trung tâm, người mua thực tế đã nhòm ngó dự án từ rất lâu nhưng phải đến 2013 mới có cơ hội tiếp cận.
Giờ thì mọi thủ tục đã hoàn tất và chủ đầu tư đang rất hào hứng, hiện đã có giấy phép xây dựng và đang chuẩn bị xây khách sạn 17 tầng trên một diện tích 3.000 m2 và khách sạn này sẽ mang thương hiệu quốc tế.
Trong thương vụ này, tiền mặt đã được chuẩn bị từ lâu.
Lâu nay, có nhiều nhà đầu tư ôm hàng chục dự án nhưng không thể bán được gì. Nhiều công ty nợ nhiều, mất thanh khoản, buộc phải bán dự án, duy trì tồn tại. Khi đó, họ buộc chọn dự án “hoa hậu” của họ, tức dự án tốt nhất về vị trí, pháp lý của họ để tồn tại. Đấy là cơ hội cho những nhà đầu tư mới.
Gần đây, Licogi 16 đã chuyển nhượng dự án Sky Park Residences, 7.000 m2 xây hai tòa, thuộc khu đô thị mới Cầu Giấy, đã làm xong toàn bộ giàn cọc nhưng công ty khó khăn vì chưa bán hàng, chưa kinh doanh được. Công ty quyết định chuyển nhượng, và tôi đã thành công trong việc kết nối với một công ty tư nhân ở một tỉnh vùng ven Hà Nội.
Có một vấn đề là những người mua hiện nay rất hào hứng, việc mua lại các dự án trong giai đoạn 2012-2013 đều được xem là thành công, vì họ cho rằng mức độ tăng giá đã đạt từ 10-15%. Một số doanh nghiệp tư nhân đã chọn phương thức mua lại dự án văn phòng để tự triển khai, thay vì đi thuê như trước, mà lý do chính cũng là vì giá xuống.
Tôi từng tư vấn cho một công ty ngoại tỉnh mua ba lô đất tại Hà Nội với giá 400 tỷ đồng theo hình thức này. Nhiều người có sẵn tiền, họ chứng minh năng lực tài chính bằng cách cho xem sổ tiết kiệm, còn thì giao hết việc đàm phán ký kết cho nhà tư vấn.
Các nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò như thế nào trong các thương vụ M&A thời gian gần đây, thưa ông?
Các nhà đầu tư nước ngoài trong mấy năm qua chưa phải là người xuống tiền nhiều.
Phần lớn họ muốn chủ động phát triển dự án, một mặt họ chờ đợi và theo dõi. Gần đây cũng bắt đầu có một số dự án liên doanh, như trường hợp Keppel Land mới đây đã mua lại 60% cổ phần của Gami Group trong dự án Westgates.
Có xu hướng đáng kể là trước đây nhà đầu tư nước ngoài chờ nhà đầu tư nội xin dự án trước rồi mua lại, nhưng gần đây các nhà đầu tư ngoại đã chủ động xin dự án từ đầu. Tôi biết một nhà đầu tư nước ngoài hiện đang xin triển khai một dự án công viên gần Keangnam Landmark, theo đó họ muốn đầu tư toàn bộ công viên và xin được “đối ứng” bằng việc khai thác một diện tích đất thương phẩm trong đó để xây một số tòa cao ốc.
Nhà đầu tư này trước đây cũng từng mua lại và phát triển thành công một dự án lớn tại Hà Nội, nhưng giờ đây lựa chọn của họ là triển khai từ đầu.
Một hướng khác là các nhà đầu tư nước ngoài lớn cũng muốn thực hiện dự án riêng của họ, như trường hợp Samsung. Hiện nay Samsung đang thuê văn phòng tại dự án cao ốc PVI, tuy nhiên, cũng có thông tin cho thấy họ đang muốn tìm mua đất và phát triển một dự án của riêng họ.
Thường thì muốn thành công ở Việt Nam, nhà đầu tư ngoại phải ở Việt Nam dăm bảy năm để làm quen, phải thông thuộc môi trường đầu tư và thị trường bất động sản Việt Nam, vốn rất dễ bị tác động bởi sự thay đổi chính sách.
“Ngả bài” thì việc mới thành
Hiện nay ở khu vực phía Tây, có rất nhiều dự án đang ở dạng tiềm năng, đã được giao đất nhưng không động tĩnh gì trong nhiều năm. Đó có là “hàng hóa” khả thi cho M&A hay không?
Đất trống thì nhiều, và nhiều nhà đầu tư đang muốn bán bớt, cơ cấu lại. Một dạng khác là đầu tư trái ngành đang phải thoái vốn. Tuy nhiên, phải là dự án mà về pháp lý đã xong, mặt bằng đã giải phóng, nghĩa vụ tài chính với nhà nước đã được thực hiện hay ít ra đã được xác định rõ ràng.
Về cơ bản, muốn bán thì phải chấp nhận lợi nhuận ít hoặc thậm chí cắt lỗ. Người bán cần linh hoạt nhận thấy rằng mình bán thì mình có ngay tiền mặt, nhưng người mua cần đầu tư tiếp để triển khai. Tóm lại hai bên phải thẳng thắn, ngả bài với nhau, không chảnh chọe, thò ra thụt vào nữa.
Trong khi đó, ở các khu vực vùng ven, cũng có một số dự án resort, khu du lịch… được rao bán nhưng rất ít giao dịch thành công. Vấn đề của các dự án vùng ven là phải được giải phóng mặt bằng rồi, còn nếu đã triển khai dở dang thì phải là nhà đầu tư có tiềm lực.
Ông đánh giá thế nào về tình hình thị trường bất động sản hiện nay và các diễn biến tiếp theo?
Năm 2013, thị trường bắt đầu ấm lại ít nhiều, đặc biệt là với phân khúc căn hộ giá thấp. Thanh khoản đang tốt lên từ 2013, đặc biệt trong 6 tháng cuối năm. Các dự án chung cư dùng được ngay thì đã tăng giá 15-20% nếu so sánh từ trước Tết đến nay.
Theo quan điểm của tôi, chính sách chỉ là thuốc trợ lực, còn cơ bản vẫn là thị trường. Nhà đầu tư mạnh là nhà đầu tư có tiềm năng, và họ sẽ ở lại. Đây là quá trình sàng lọc tự nhiên. Trong khi đó, về phía người mua, khi tâm lý chờ đợi được gỡ bỏ, thị trường sẽ ấm lại.
Chúng tôi đã và đang thực hiện hàng loạt giao dịch mua bán biệt thự và căn hộ trong thời gian từ Tết lại nay và cảm nhận rõ ràng sự chuyển động của thị trường, chẳng hạn mới đây đã có khách hàng chấp nhận mua biệt thự tại dự án Bắc An Khánh với giá chênh tới 3 tỷ đồng/căn, cho dù không lớn so với lúc cao điểm trước đây, nhưng là chỉ dấu khá lạc quan.
Với các căn hộ cũng vậy, về cơ bản các sản phẩm hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện đều dễ mua bán. Chung cư tại dự án Mandarin Garden của Hòa Phát, trước đây chủ đầu tư bán căn chưa hoàn thiện nội thất là 28 triệu/m2, nhiều người chê, nhưng giờ đây thì chắc chắn là khách hàng phải trả chênh ít nhất 20% rồi.
Làm tư vấn và môi giới chuyên nghiệp lâu năm, ông có thể tiết lộ vài điều về nghề?
Tư vấn là một phần quan trọng của thị trường, để kết nối người mua người bán để đi tới giao dịch một cách thuận tiện, nhanh chóng. Chúng tôi phải sàng lọc trong hàng trăm dự án để tìm ra dự án nào là phù hợp, khả thi. Chúng tôi được trả phí giao dịch thông thường khoảng 2% do bên bán trả. Đôi khi, bên mua cũng trả.
Tôi có nhiều “kỷ niệm” trong đàm phán, có những cuộc đến 3 giờ sáng. Người tư vấn cần hài hòa hai bên. Anh bán có thể vùng vằng không bán nữa, anh mua cũng có thể hờn dỗi không mua nữa, nhưng khi đó thì nhà tư vấn phải ra tay, phân tích cho cả hai bên để đi đến thỏa thuận. Tôi cho rằng để có giao dịch M&A thành công, quan trọng nhất vẫn là thiện chí hai bên.
Hiện không có nhiều doanh nghiệp và cá nhân đã và đang tư vấn M&A bất động sản như chúng tôi, và chúng tôi vẫn nhìn thấy cơ hội của mình ở phía trước.