Nhiều bất động sản là tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu đã được ngân hàng thu hồi nhưng vẫn bị “đắp chiếu” do không thể sang tên, phát mại. Nguyên nhân là một số địa phương từ chối đăng ký biến động quyền sở hữu, đồng thời yêu cầu bổ sung thủ tục xin phép và chuyển đổi mục đích sử dụng đất…

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) vừa có văn bản số 421/HHNH-PLN ngày gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về những khó khăn, vướng mắc mà các tổ chức tín dụng đang gặp phải khi nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để xử lý nợ xấu.

Theo phản ánh của các tổ chức tín dụng, việc nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng chủ yếu diễn ra qua hai hình thức: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận đối trừ nợ, hoặc tổ chức tín dụng nhận lại tài sản từ cơ quan thi hành án sau nhiều lần đấu giá không thành công.

Nhiều Văn phòng Đăng ký đất đai và Sở Nông nghiệp và Môi trường tại các địa phương từ chối đăng ký biến động, chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng. Các cơ quan này yêu cầu phải có văn bản chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

(Hiệp Hội Ngân hàng Việt Nam)

VNBA cho rằng việc không thể đăng ký quyền sở hữu dẫn đến nhiều hệ lụy đối với các tổ chức tín dụng.

Thứ nhất, không thể phát mại tài sản. Vì không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tổ chức tín dụng không thể tự bán hoặc chuyển nhượng tài sản; hợp đồng mua bán cũng không được công chứng. Việc các tổ chức tín dụng quay lại nhờ thi hành án đấu giá tiếp là không khả thi, bởi bản chất các tài sản này đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

Thứ hai, vướng mắc về hạch toán. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Quyết định 479/2004/QĐ-NHNN, để ghi nhận giá trị tài sản vào tài khoản nội bảng (Tài khoản 387), tổ chức tín dụng phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Vì không thể đăng ký sang tên nên tổ chức tín dụng không thể hạch toán được tài sản này, khiến mục đích của việc nhận tài sản không đạt được.

Thứ ba, rủi ro tranh chấp tài sản rất lớn. Dù khách hàng đã bàn giao tài sản, về mặt pháp lý, nghĩa vụ nợ của họ vẫn còn trên sổ sách và tiếp tục phát sinh. Điều này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trong tương lai, đặc biệt khi giá bất động sản tăng, chủ cũ có thể đòi lại tài sản.

Trước tình hình này, VNBA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn các Sở Nông nghiệp và Môi trường cho phép tổ chức tín dụng được đăng ký chuyển quyền hoặc đăng ký biến động bất động sản trong cả hai trường hợp: nhận tài sản qua thỏa thuận với khách hàng và nhận từ cơ quan thi hành án. Sau khi được đăng ký, tổ chức tín dụng có trách nhiệm bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý; vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật.

Với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, VNBA đề nghị nghiên cứu ban hành hướng dẫn về ghi nhận tài sản gán nợ, tài sản nhận thay thế nghĩa vụ trả nợ, hướng dẫn hạch toán bất động sản mà tổ chức tín dụng nhận thay thế nghĩa vụ của khách hàng. Đồng thời hướng dẫn việc trích lập dự phòng rủi ro khi tổ chức tín dụng nắm giữ tài sản này trong 5 năm.

VNBA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp để giải quyết vướng mắc về đăng ký biến động tài sản, giúp tổ chức tín dụng có quyền xử lý và sang tên tài sản cho người mua.