Với độ khoảng 610 mét, tháp Thượng Hải (Shanghai Tower) nằm ở thành phố cùng tên của Trung Quốc là tòa nhà cao thứ nhì thế giới. Tọa lạc ngay bên cao ốc này là hai tòa nhà khác lần lượt chiếm vị trí thứ 9 và 19 thế giới về độ cao, tạo thành một “siêu tập hợp” của những cấu trúc siêu cao có một không hai trên thế giới.

Nhưng vấn đề duy nhất, theo hãng tin Bloomberg, là tìm khách thuê: đến thời điểm hiện tại mới chỉ 60% diện tích của Shanghai Tower được thuê, và cũng mới chỉ 1/3 số khách thuê chuyển đến cao ốc này.

Bloomberg nhận định, có thể nói những gì đang diễn ra ở Shanghai Tower cho thấy sự chấm dứt của một kỷ nguyên. Những thách thức mà cao ốc này phải đối mặt phản ánh một số thay đổi lớn hiện nay trên thị trường bất động sản Trung Quốc, và quan trọng hơn là trong phong cách sống và làm việc của tầng lớp trí thức ở nước này.

Trong suốt hai thập niên, đường chân trời của Thượng Hải đã được xem là biểu tượng cho sự phát triển và hiện đại hóa kinh tế của Trung Quốc. Điều này hoàn toàn có chủ đích. Vào năm 1991, chính quyền Thượng Hải tổ chức cuộc thi thiết kế một quận tài chính bên bờ sông. Bản thiết kế giành chiến thắng bao gồm ba tòa nhà chọc trời đại diện cho sự đi lên của quận tài chính Thượng Hải, và hơn nữa là của Trung Quốc.

Nếu Thượng Hải muốn một công ty phát triển bất động sản tư nhân triển khai một dự án như vậy vào thời điểm hiện nay, thì có lẽ họ sẽ chẳng tìm được một công ty nào. Thị trường bất động sản thương mại của thành phố này không thể đáp ứng một dự án như vậy.

Theo công ty CBRE Group Inc., đơn vị là nhà môi giới cho thuê Shanghai Tower, chỉ riêng trong quý 1 năm nay, hơn 600.000 mét vuông diện tích văn phòng mới đã được đưa ra thị trường ở thành phố này. Sắp tới, sẽ có thêm 850.000 mét vuông diện tích văn phòng nữa được bổ sung, trong khi giá cho thuê mặt bằng đang diễn biến theo chiều hướng đi xuống và diện tích văn phòng bị bỏ trống ngày càng tăng.

Đây là tình trạng chung ở nhiều trong số những thành phố lớn nhất của Trung Quốc.

Khoảng 46% trong tổng số các tòa nhà cao trên 150 mét đang được xây dựng trên thế giới là ở Trung Quốc, chủ yếu do các chính quyền địa phương muốn thi đua với đường chân trời của Thượng Hải (đúng như chính quyền Thượng Hải từng hy vọng). Trong những năm gần đây, dường như tất cả các thành phố lớn của Trung Quốc đều theo đuổi mô hình trung tâm đô thị có mật độ tập trung cao của các tòa nhà chọc trời.

Nhưng ngoài giá trị biểu tượng, mô hình này hầu như đã lỗi thời. Và các thành phố của tương lai ở Trung Quốc nhiều khả năng sẽ trông rất khác.

Một lý do ở đây là quá trình đô thị hóa diễn ra như vũ bão của Trung Quốc đang tạo ra những thành phố quá rộng lớn, dẫn tới việc cư dân phải di chuyển những quãng đường dài giữa nơi ở và nơi làm việc, theo đó làm giảm sức khỏe và hiệu quả kinh tế. Vào năm 2014, thời gian di chuyển một chiều trung bình ở Bắc Kinh và Thượng Hải đã vượt quá mức 50 phút, dài hơn ở New York, trong khi những hành trình hai chiều mất 6 tiếng mỗi ngày không phải là chuyện hiếm.

Các cuộc khảo sát liên tục cho thấy rằng quãng thời gian dài, bao gồm thời gian di chuyển, là một lý do gây bất mãn gia tăng trong tầng lớp lao động trí thức ở Trung Quốc. Còn đối với các doanh nghiệp, sự trải rộng của thành phố khiến họ khó khăn và tốn kém hơn trong việc kết nối với nguồn lao động cần thiết.

Có lẽ, một điều quan trọng hơn cả là các thói quen ở nơi làm việc đang thay đổi.

Những thế hệ già hơn đã được nuôi dạy để đánh giá cao công việc trọn đời và sự ổn định của một tổ chức lớn - đúng như dạng các công ty có xu hướng đặt văn phòng trong các cao ốc. Nhưng giới trẻ ở Trung Quốc, và nhiều nơi khác trên thế giới, lại theo đuổi những công việc tạm thời, những cơ hội bán thời gian, và tinh thần doanh nhân.

Bên cạnh đó, không gian làm việc chia sẻ đang ngày càng trở nên phổ biến. Việc thu hút những lao động trẻ, ít giàu hơn - những người thường sống cách xa những khu trung tâm đắt đỏ - là một thách thức ngày càng lớn đối với các công ty lớn. Tương tự, việc tạo ra kiểu không gian làm việc mới mẻ để thu hút lao động trẻ cũng là việc khó trong một cao ốc văn phòng truyền thống.

Giải pháp của Chính phủ Trung Quốc đối với những vấn đề này là hạn chế dân số của những thành phố lớn nhất, và khuyến khích việc phát triển các đô thị vệ tinh bao quanh những trung tâm đô thị truyền thống.

Những đô thị vệ tinh này, về lý thuyết, sẽ có chức năng khác nhau (sản xuất, dịch vụ, hành chính) và có mật độ dân số thưa hơn. Các đô thị vệ tinh sẽ được kết nối bằng đường sắt đô thị tốc độ cao (cao gấp khoảng 4 lần so với tàu điện ngầm), giúp tránh tạo ra một nhà ga trung tâm đông đúc. Với áp lực đối với các khu trung tâm giảm xuống, thì nhu cầu xây dựng những tòa nhà cao hơn cũng giảm theo.

Hồi tháng 4, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình tuyên bố rằng Chính phủ nước này sẽ xây dựng một thành phố mới nhằm hút bớt dân số và các doanh nghiệp khỏi khu vực trung tâm đông đúc của Bắc Kinh. Thành phố này, theo ông Tập, sẽ trở thành một mô hình phát triển đô thị cho cả nghìn năm sau.

Về cơ bản, các siêu cao ốc không hề có trong kế hoạch này. Bởi vậy, Shanghai Tower có lẽ sẽ không cần phải lo bị “qua mặt” về chiều cao.