Những hiểu lầm về thuế đất

Thực tế, nhiều trường hợp người dân sinh sống nhiều năm trên đất nhưng chưa tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đến khi chuyển nhượng đất xảy ra các trường hợp khiếu nại, khiếu kiện về xác định loại đất và nghĩa vụ nộp thuế đất.

NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT VƯỜN CÓ BỊ ĐÁNH THUẾ 100%?

Mới đây, Toà án nhân dân Cấp cao tại Hà Nội vừa xét xử phúc thẩm vụ khiếu kiện hành chính thuế giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị T. (SN 1966, ở Điện Biên) và Chi cục thuế khu vực thành phố Điện Biên Phủ - Mường Ẳng, tỉnh Điện Biên.

Theo hồ sơ, năm 2004, vợ chồng bà T. mua thửa đất 110m2 ở phường Him Lam, TP Điện Biên, tỉnh Điện Biên. Ngày 13/8/2018, gia đình bà T. được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 96,1m2. Mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm. Năm 2019, UBND TP Điện Biên ban hành quyết định cho phép bà T. chuyển mục đích sử đụng đất từ “đất trồng cây hàng năm” sang “đất ở đo thị”, diện tích 96,1m2.

Ngày 21/9/2019, Chi cục thuế thành phố Điện Biên đã ban hành các Thông báo nộp tiền sử dụng đất, Thông báo nộp tiền lệ phí trước bạ nhà, đất đối với diện tích đất trên. Theo đó, bà T. phải nộp số tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ hơn 169 triệu đồng (100% tiền sử dụng đất).

Gia đình bà T. cho rằng, bà nhận chuyển nhượng thửa đất trên, không phải trường hợp do nhà nước giao đất. Việc cơ quan áp thuế 100% tiền sử dụng đất là không đúng quy định. Theo bà T., căn cứ điểm a, d khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ thì gia đình bà chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Bà đã khiếu nại các quyết định trên song cơ quan thuế không đồng ý. Do đó, vợ chồng bà T. khởi kiện ra tòa án yêu cầu hủy các thông báo trên.

Theo tòa án, nguồn gốc thửa đất trên khi chuyển nhượng, chủ đất chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì trên đất không có nhà. Do đó, cơ quan thuế căn cứ vào Quyết định số 36/QĐUBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Điện Biên; Điều 3, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Điều 3, khoản 3 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính; Văn bản số 2588/TCT-CS ngày 15/7/2021 của Tổng cục Thuế để xác định gia đình bà T. phải nộp 100% giá trị chuyển mục đích sử dụng đất là có căn cứ.

Mặt khác căn cứ điểm a khoản 2, Điều 5 quy định như sau: “Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”; điểm a khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì “Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Như vậy, tại thời điểm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng (21/12/2004), có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, diện tích đất vườn của bà T. không gắn liền với nhà ở hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004, nên bà T. không thuộc trường hợp chỉ phải nộp 50% nghĩa vụ thuế chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điểm a, d khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Do đó, tòa phúc thẩm bác đơn kháng cáo, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của gia đình bà T.

TRANH CÃI NGUỒN GỐC ĐẤT

Toà án nhân dân TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk cũng vừa đưa xét xử sơ thẩm vụ khiếu kiện thuế đất giữa bà Bùi Thị Cẩm N. và Chi cục thuế thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

Trước đó năm 2015, UBND TP Buôn Ma Thuột cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 95, diện tích 132,1m2, phường Tân Thành, TP Buôn Ma Thuật, loại đất “trồng cây lâu năm”. Năm 2016, bà N. nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Năm 2019, bà N. làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở. Xác minh thực địa cho thấy, hiện trạng toàn bộ lô đất là đất trống. Bà N. xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở diện tích 80m2.

Ngày 29/3/2019, chi cục thuế xác định tiền sử dụng đất và ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất là 450 triệu đồng, giá đất 5,7 triệu đồng.

Đến năm 2021, bà N. có đơn đề nghị xác định lại nghĩa vụ tài chính theo quy định với nguồn gốc đất ở trước ngày 15/10/1993, . Chi cục thuế ban hành thông báo số 473 ngày 23/3/2021, giữ nguyên mức tiền trên.

Gia đình bà N. khởi kiện ra tòa án vì cho rằng, khu đất bà nhận chuyển nhượng có nguồn gốc đất ở ổn định trước 15/10/1993 và bà nhận chuyển nhượng đất sau 15/10/1993. Do đó thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm a,c khoản 1, điều 99 và điểm d,g, khoản 1, khoản 1, Điều 100; khoản 3, Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 và điểm b, khoản 2, Điều 5 Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND tỉnh Đắk Lắk. Bà N. đề nghị hủy thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Trước đơn khởi kiện của bà N., tòa án thấy rằng, người khởi kiện không cung cấp được quyết định cấp đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện việc cấp đất thổ cư cho chủ đất.

Việc bà N. cho rằng nguồn gốc là đất ở ổn định trước 15/10/1993 cũng không phù hợp bởi lẽ, nguồn gốc, mục đích sử dụng đất đã được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có ai ý kiến, khiếu kiện gì. Việc xác định nghĩa vụ tài chính lần này không phải trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nên không xem xét đến việc ở ổn định trước 15/10/1993 hay không.

Mặt khác, việc xác định nghĩa vụ tài chính trong việc chuyển mục đích sử dụng diện tích 80m2 từ đất nông nghiệp sang đất ở theo yêu cầu, cam kết… Trường hợp này, nghĩa vụ tài chính được xác định là mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất với giá đất ở. Theo điểm b, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, thì việc cơ quan thuế áp mức thuế đất trên là có căn cứ. Tòa án không chấp nhận đơn khởi kiện của bà N.