Bước sang năm 2026, nguồn cung bất động sản mới tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng tốc, đồng thời định hình mô hình phát triển đa cực gắn với hạ tầng và vai trò ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh…

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định ở phân khúc căn hộ, nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt khoảng 18.454 căn, chủ yếu thuộc hạng A và B. Trong ngắn hạn, giá sơ cấp sẽ duy trì đà tăng, còn giá thứ cấp đã tăng cao hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với những căn hộ có thể bàn giao ngay và sở hữu môi trường sống chất lượng.

Về dài hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường vẫn được đánh giá tích cực. Việc mở rộng cơ sở hạ tầng có thể giúp khai mở thêm nhiều khu dân cư mới. Một số dự án trọng điểm như: đường Vành đai 4, các tuyến metro và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng sẽ hỗ trợ quá trình mở rộng đô thị, qua đó, góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở trong tương lai.

CĂN HỘ PHỤC HỒI, NHÀ THẤP TẦNG VÀ VĂN PHÒNG KHỞI SẮC

Nhìn lại diễn biến thị trường năm 2025, bà Hằng cho rằng phân khúc căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi mạnh mẽ. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm vừa qua, chủ yếu là căn hộ hạng B. Đáng chú ý, các đại đô thị vẫn thu hút sự quan tâm lớn của người mua nhờ hạ tầng đồng bộ và hệ sinh thái đô thị quy hoạch bài bản.

Không chỉ căn hộ, phân khúc biệt thự và liền kề cũng ghi nhận tín hiệu phục hồi vào cuối năm 2025 khi nhiều dự án mới đưa ra thị trường cùng với nguồn cung tương lai lớn hơn dự kiến ra mắt trong những năm tới. Nhờ vậy, tổng lượng giao dịch năm 2025 đã đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Song song với đó, hiệu ứng gia tăng tài sản ngày càng thể hiện rõ thông qua mức tăng đáng kể của giá trị bất động sản nhà ở thấp tầng. 5 năm qua, giá trên thị trường thứ cấp liên tục vượt mức tăng của thị trường sơ cấp ở tất cả các phân khúc nhà ở thấp tầng.

Thời gian tới, động lực kết hợp từ chính sách di dời bắt buộc và dòng vốn lớn kỳ vọng thúc đẩy những thay đổi mang tính nền tảng của thị trường, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển nhu cầu về khu vực vùng ven, các tỉnh lân cận và những địa bàn được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn.

Năm 2025, thị trường văn phòng nhìn chung duy trì ổn định và tương đối cân bằng. Mức giá thuê tăng trưởng nhẹ, khu vực trung tâm dẫn đầu về mặt bằng giá và hiệu suất hoạt động, trong bối cảnh các khu vực ngoài trung tâm ghi nhận sự cải thiện dần. Nhu cầu thuê trong năm mang tính chọn lọc và hướng đến tối ưu hiệu quả, với ngành công nghệ thông tin và FIRE đóng vai trò dẫn dắt. Hoạt động thuê chủ yếu đến từ việc di dời và xu hướng nâng cấp không gian làm việc, khi khách thuê cân đối giữa yêu cầu chất lượng và yếu tố chi phí.

Nguồn cung văn phòng giai đoạn 2026–2028 chủ yếu là hạng A, tập trung tại khu vực phía Tây và khu vực nội thành, củng cố xu hướng dịch chuyển sang nguồn cung chất lượng cao hơn ở ngoài trung tâm.

 BÁN LẺ, KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ DỊCH VỤ HƯỞNG LỢI TỪ SỨC CẦU VÀ DU LỊCH 

Ở mảng bất động sản thương mại, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến đón thêm 300.771m2 sàn từ 11 dự án trong năm 2026. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn duy trì trạng thái nguồn cung hạn chế. Trung tâm thương mại tiếp tục là loại hình chủ đạo. Khu vực nội thành ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất, qua đó, củng cố vai trò là trung tâm bán lẻ chính của Thủ đô, trong khi khu vực trung tâm bị hạn chế về không gian và chỉ đóng góp một phần nhỏ vào tổng nguồn cung.

Các thương hiệu xa xỉ vẫn ưu tiên những vị trí mặt phố tại phường Hoàn Kiếm, nhằm tối đa hóa khả năng nhận diện và hiện diện thương hiệu. Tuy nhiên, họ đang dần mở rộng sang các trung tâm thương mại cao cấp, được quản lý chuyên nghiệp tại các phường nội thành.

Bên cạnh hiệu suất ổn định, triển vọng của thị trường bán lẻ Hà Nội còn được thúc đẩy bởi sự gia nhập của một số nhà bán lẻ lớn. Năm 2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Hà Nội tăng 13% theo năm, đạt 962,9 nghìn tỷ đồng, với mức tăng trưởng đồng đều ở nhiều nhóm hàng chủ chốt. Sức mua nội địa mạnh mẽ này sẽ hỗ trợ nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ.

Trong lĩnh vực lưu trú, đà phục hồi du lịch và dòng vốn FDI đang củng cố nhu cầu dài hạn, đặc biệt ở phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ chất lượng cao. Nguồn cung mới trong tương lai tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và nội thành, với tỷ trọng dự án do đơn vị vận hành trong nước quản lý gia tăng.

Từ nay đến 2028, sự gia nhập của các khách sạn chất lượng cao được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tăng trưởng cho du lịch và MICE. Đồng thời, nhu cầu thuê dài hạn từ chuyên gia và nhà quản lý nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp FDI và trong các khu công nghiệp mở rộng sẽ củng cố thị trường, đặc biệt giữa bối cảnh nguồn cung chỗ ở chất lượng cao còn hạn chế tại các tỉnh lân cận, khiến khách thuê dịch chuyển về Hà Nội.