Bất động sản hậu cần đô thị đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và từ cuối năm 2023 khi thị trường kho vận phía Nam ghi nhận dấu hiệu tích cực về sự phục hồi nguồn cầu.

TÍN HIỆU TỪ SÁNG TỪ BẤT ĐỘNG SẢN HẬU CẦN

Chia sẻ tại buổi họp báo mới đây về triển vọng bất động sản Việt Nam 2024 tại TP.HCM, bà Trang Lê, Trưởng bộ phận nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng phân khúc trung tâm dữ liệu, kho lạnh sẽ là dòng sản phẩm có tiềm năng rất lớn trong tương lai.

Tại Việt Nam hiện có tổng số 28 dự án trung tâm dữ liệu với tổng công suất đạt 45 MW. Thị trường ghi nhận sự tham gia của 44 nhà cung cấp dịch vụ. Hiện tại, hầu hết các công ty tham gia phân khúc trung tâm dữ liệu của Việt Nam đều là các công ty viễn thông trong nước như Viettel IDC, Các Trung tâm Dữ liệu toàn cầu NTT, FPT Telecom, CMC Telecom, HTC Telecom International, VNPT và VNTT. Các nhà cung cấp cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin bao gồm HP, Deli, Cisco System, Fujitsu, Hitachi, Huawei, IBM, Lenovo, NetApp, NEC Corp và Oracle.

Chính phủ Việt Nam đang có chương trình chuyển đổi kỹ thuật số với mục tiêu chuyển 50% hoạt động kinh doanh sang nền tảng kỹ thuật số vào năm 2025. Kết nối 5G của Việt Nam hỗ trợ triển khai trung tâm dữ liệu biên và cung cấp kết nối chặng cuối cùng các dịch vụ có độ trễ thấp hơn. Do vậy, trung tâm dữ liệu được hưởng lợi khi Việt Nam có tỷ lệ áp dụng nhanh chóng các dịch vụ đám mây, đáng chú ý là truyền thông xã hội, phát trực tuyến, thương mại điện tử và trò chơi trực tuyến.

Ở khu vực châu Á Thái Bình Dương, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Việt Nam có ít trung tâm dữ liệu hơn Hong Kong và Singapore, mặc dù có dân số đông hơn 30 lần. Theo đó, việc phát triển danh mục trung tâm dữ liệu tại thị trường Châu Á – Thái Bình Dương rất tiềm năng, tuy nhiên sẽ cần thời gian do tính chất phân mảnh hiện tại của ngành.

Bà Trang  Lê cũng cho rằng phân khúc kho lạnh cũng sẽ phát triển  việc quan tâm đến chất lượng thực phẩm ngày càng cao và tăng trưởng nhanh của xuất khẩu nông thủy sản Việt Nam. Thực tế ghi nhận từ thị trường cho thấy bất động sản kho lạnh là một trong số những lựa chọn đầu tư hấp dẫn, thu hút nguồn vốn của nhiều nhà đầu tư.

Tại miền Nam, lĩnh vực này phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ. Cụ thể, đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã nhận thấy tiềm năng nên đã bắt đầu đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản kho lạnh. Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng kho thông thường. Các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh thường phải thuê diện tích xây dựng trong thời gian 10-30 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra.

Nguyên nhân dẫn tới nhu cầu xây dựng bất động sản hậu cần đô thị phục vụ cho bán lẻ xuất phát từ xu hướng gia tăng của đơn giao hàng chặng cuối tại khu vực đô thị. Điều này đặc biệt đúng ở Việt Nam, nơi có gần 40 triệu dân số sinh sống ở các thành phố. Do đó, các nhà đầu tư thương mại điện tử rất mong muốn có được bất động sản hậu cần có khả năng tiếp cận nội thành trong thời gian 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển để gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy trong quý 4/2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m2 sàn; trong đó TP.HCM chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận nguồn cung kho vận khoảng 2,2 triệu m2 sàn; trong đó, Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.

Thống kê tại TP.HCM cho thấy hiện có 9.600 doanh nghiệp đăng ký ngành dịch vụ logistics, chiếm 36,7% cả nước. Thành phố này cũng chiếm tỷ trọng 54% doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp của cả nước với khoảng 2.700 doanh nghiệp. Mặc dù vậy, doanh nghiệp có quy mô nhỏ, siêu nhỏ hoạt động logistics trên địa bàn TP.HCM hiện nay vẫn chiếm tỷ trọng khá lớn, từ 40-50%.

Trên thực tế, tại TP.HCM và Hà Nội, việc khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần sẵn có khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, thường là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống.

Còn theo các chuyên gia đến từ Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp vẫn có tiềm năng lớn. Trong thời gian sắp tới, các thị trường sẽ ghi nhận mức phát triển nổi bật về bất động sản công nghiệp sẽ là các tỉnh thuộc nhóm 2 nằm tại phía Nam của Hà Nội như Nam Định hay Thái Bình. Những tỉnh này đã nổi tiếng trong lĩnh vực đầu tư về dệt may nhưng những tháng gần đây đã chứng kiến các khoản đầu tư đối với công nghiệp có giá trị cao hơn.

Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc, Bắc Ninh là tỉnh nổi bật về thu hút đầu tư. Theo Cục thống kê tỉnh Bắc Ninh, năm 2023, thu hút mới vốn FDI vào các khu công nghiệp tại tỉnh đạt 1,104 tỷ USD (vượt 163,7% so với năm 2022). Bắc Ninh không chỉ thu hút các doanh nghiệp sản xuất và logistics, mà còn từ các chủ đầu tư cho thuê trong nước và nước ngoài. Hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra sôi động trên toàn tỉnh, đặc biệt là khu vực Yên Phong.

Ngoài ra, Vĩnh Phúc là một thị trường đáng chú ý. Hiện tại, có nhiều hoạt động đầu tư đang diễn ra âm thầm tại đây, và sẽ có thêm nhiều thông tin về các nhà đầu tư nước ngoài khởi công dự án tại Vĩnh Phúc trong năm 2024.

Tỷ lệ sử dụng đất tại các tỉnh phía Nam Hà Nội như Hưng Yên và Hà Nam đang cho thấy tín hiệu cực kỳ tích cực. Giá đất cạnh tranh mở ra cánh cửa mới cho các quỹ đầu tư, giúp họ tận dụng sớm những cơ hội sinh lời hấp dẫn. Bên cạnh đó, nguồn lao động dồi dào, vị trí gần thị trường tiêu thụ chính, thuận lợi tiếp cận cảng biển đi kèm cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thiện cũng là những yếu tố củng cố sức hút của khu vực này.

Chuyên gia Savills cũng ghi nhận lĩnh vực công nghệ cao thu hút được lượng đầu tư lớn tại các tỉnh phía Bắc. Trong đó, điện tử là lĩnh vực ghi nhận mức đầu tư liên tục từ các nhà cung ứng sản xuất cho các chính sách ưu đãi đầu tư của chính phủ và bức tranh kinh tế tổng thể của Việt Nam là những thỏi “nam châm” thu hút đầu tư từ đa dạng các ngành nghề tới Việt Nam.

Về nhu cầu của các doanh nghiệp khá đơn giản, ví dụ, các doanh nghiệp chế xuất cần có cơ sở hạ tầng tốt để có thể tiếp cận các cảng, biên giới và sân bay lớn, ưu đãi thuế hấp dẫn và vị trí gần các nhà cung cấp đối tác.

NHÀ Ở: CẦN ĐÁP ỨNG NHU CẦU Ở THỰC

Riêng về bất động sản nhà ở, ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội chuyên gia cho rằng sản phẩm cần xuất phát từ nhu cầu thực tế

Trong những năm gần đây, các dự án nhà ở cao cấp tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn ghi nhận những sự quan tâm nhất định từ các chủ đầu tư. Thậm chí, sự quan tâm này cũng được mở rộng tới một số thị trường nghỉ dưỡng ven biển như Nha Trang hay Đà Nẵng.

Tuy nhiên, cần hiểu rằng nhu cầu chủ lực của thị trường hiện nay không thực sự nằm tại phân khúc cao cấp hay hạng sang. Do vậy, để đáp ứng các nhu cầu khác nhau về nhà ở, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm của mình. Việc đa dạng đến từ những khác biệt trong thiết kế, kỹ thuật xây dựng và tiện ích. Đối với các sản phẩm nhà ở hoặc du lịch cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, việc đa dạng hóa các phân khúc sẽ mở rộng thêm nhiều cơ hội hơn là chỉ tập trung phát triển loại hình hạng sang.

Việc xuất hiện những sản phẩm hạng sang và cao cấp cũng là một tín hiệu thị trường đang được đa dạng hóa. Nhưng câu chuyện về thị trường vẫn là cần đáp ứng được nhu cầu ở thực. Khi nhìn vào tổng thể, nhu cầu thực hiện nay lại đến từ phân khúc trung cấp/bình dân, với đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, những người chuyển đến thành phố làm việc mong muốn tìm được một nơi để an cư lâu dài.

Do vậy, các chủ đầu tư cần xem xét điều kiện thực tế của thị trường và đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, thay vì mang tới thị trường một số lượng các dự án tương tự nhau với cơ sở vật chất hạn chế, không mang lại cho người ở một cuộc sống tiện nghi.

Bởi, những dự án được quy hoạch bài bản, chất lượng xây dựng tốt kèm tiện ích đa dạng, thân thiện với cư dân thường dễ thành công hơn những dự án chỉ tập trung vào quy mô lớn và đặt ra mức giá cao. Tất cả đều cần xuất phát từ nhu cầu thực tế và thị trường mục tiêu, nơi chất lượng, thiết kế và tiện ích là những yếu tố được quan tâm hàng đầu.