Theo chuyên gia, chế tài xử lý phân lô bán nền trái phép khó thực thi vì liên quan đến rất nhiều thủ tục khác, trong khi lợi nhuận thu về của 1 dự án phân lô bán nên thường lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ

Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được Chính phủ ban hành mới đây có đề cập, từ ngày 5/1/2020 sẽ phạt đến 1 tỷ đồng nếu phân lô, bán nền đất khi chưa đủ điều kiện.

Theo nghị định, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014 hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014 nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha; Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 1 ha; Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1 ha đến dưới 3 ha; Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3 ha trở lên.

Đồng thời, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha; Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 1 ha; Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1 ha đến dưới 3 ha; Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3 ha trở lên.

Bên cạnh đó, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Theo một số chuyên gia, dù rằng nghị định đưa ra điều khoản khá nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, song biện pháp khắc phục hậu quả của nghị định vẫn khá "nhẹ tay" khi chỉ yêu cầu chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục trình chính quyền sở tại cấp phép cho việc làm trái quy định đó hoặc thực hiện tiếp tục đầu tư dự án như đã đăng ký và nộp lại số tiền đã thu lợi bất chính. 

Chế tài này trên thực tế là khó thực thi vì liên quan đến rất nhiều thủ tục khác, trong khi lợi nhuận thu về của 1 dự án phân lô bán nên thường lê tới hàng chục, hàng trăm tỷ.

Nhận định về những mặt trái của việc cho phép phân lô bán nền hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.

Cụ thể là chính sách này bị các doanh nghiệp lợi dụng để phân lô bán dự án trái pháp luật, dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng, tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa, thậm chí phá nát quy hoạch của các đô thị.

Còn theo Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, việc đầu tư đất nền của người dân hầu hết là chỉ mua để đấy, đợi giá lên để bán lại. Do đó, các giao dịch mua bán đầu tư đất nền là rất nguy hiểm, không kéo theo sự phát triển kinh tế và các hoạt động đầu tư khác của xã hội.

Trước thực trạng này, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nên cấm phân lô, bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị. Bên cạnh đó, khi chủ trương này được áp dụng cũng sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

"Các cơ quan quản lý nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường", ông Võ đề xuất.

Được biết, hiện tình trạng phân lô, bán nền trái phép đang diễn ra khá rầm rồ tại nhiều địa phương trên cả nước, trong đó ngoài một số chủ đầu tư thực sự thì có cả những doanh nghiệp "tay không bắt giặc", tự vẽ dự án để lừa khách hàng, điển hình là vụ án tại Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba, Công ty Angel Lina… vừa bị cơ quan chức năng phanh phui.