TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Sổ đỏ cũ có thể dùng làm chuẩn
Phương án dùng sổ đỏ cũ làm chuẩn và bổ sung những yếu tố cần thiết đang được xem xét lựa chọn
Ngày 18/2/2008, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cùng các Bộ, ngành có liên quan họp bàn về việc thống nhất một loại giấy đăng ký bất động sản.
Đã có một số phương án được đưa ra bàn thảo nhằm đi đến phương án thống nhất có tính hợp lý nhất. Tuy nhiên, phương án dùng sổ đỏ cũ làm chuẩn và bổ sung những yếu tố cần thiết khi đất và tài sản trên đất có biến động đang được xem xét lựa chọn.
Hệ thống chứng nhận bất động sản Việt Nam đang tồn tại ít nhất 5 loại giấy gồm cả giấy hồng, sổ đỏ, giấy trắng... đang gây phức tạp trong quản lý và điều hành. Chính vì vậy, việc thống nhất một loại giấy và cơ quan đăng ký bất động sản là chủ trương hợp lý, cần thiết của Chính phủ và đã được đưa ra trong Nghị quyết về phát triển kinh tế xã hội năm 2008 của Quốc hội.
Chọn mới hay sử dụng mẫu sổ đỏ cũ?
Giấy chứng nhận đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay chủ yếu là sổ đỏ và giấy hồng. Thống nhất 2 loại giấy, sổ đỏ được lựa chọn nhiều hơn vì những nội dung về tài sản gắn liền với đất trên sổ hồng có thể ghi và bổ sung vào sổ đỏ nhưng những nội dung trên sổ đỏ lại không thể ghi vào giấy hồng.
Việc sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ theo 2 phương án. Phương án 1 sẽ sử dụng nguyên mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hiện nay và phương án 2 sẽ ban hành một mẫu giấy hoàn toàn mới với tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Theo phương án mẫu sổ cũ, các thông tin về tài sản sẽ được thể hiện tại mục III - tài sản gắn liền với đất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các giấy chứng nhận in mới sẽ tăng số dòng cho mục tài sản gắn liền với đất và giảm một số mục ghi chú để sử dụng cho trường hợp thửa đất có nhiều tài sản.
Trong trường hợp đặc biệt, thửa đất có quá nhiều tài sản không thể hiện hết được ở trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ lập trang bổ sung và đóng dấu giáp lai với giấy chứng nhận giống như trường hợp thửa đất có quá nhiều người cùng sử dụng. Giải pháp này sẽ quét được các loại đất từ nhà ở đến đất nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng...
Theo ông Phùng Văn Nghệ, Vụ trưởng Vụ Thống kê đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), mặc dù còn một số hạn chế chưa phù hợp nhưng ưu điểm lớn nhất của phương án này là có thể triển khai nhanh và có thể sẽ bắt đầu được ngay từ đầu tháng 5/2008, nhằm rút ngắn thời gian xây dựng văn bản hướng dẫn và không phải chuẩn bị phôi giấy.
Quan trọng hơn, phương án này sẽ không phải ban hành lại mẫu giấy chứng nhận nên sẽ ổn định, không gây xáo trộn trong hệ thống quản lý đất đai. Do đó, nó sẽ tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất yên tâm, tin tưởng và sẽ tự giác, chủ động trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, việc tận dụng hết khoảng 6 triệu phôi giấy đã in chưa cấp sẽ tránh lãng phí cho ngân sách.
Nếu lựa chọn phương án 2 là cấp mẫu giấy mới hoàn toàn sẽ có đầy đủ các thông tin về thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Theo phương án này, tên của giấy sẽ phù hợp với nội dung giấy hơn phương án 1 và hình thức giấy sẽ thiết kế lại hợp lý hơn, có thể sử dụng lâu dài để điều chỉnh biến động.
Tuy nhiên, phương án này lại chậm hơn và ít nhất phải tới quý 3/2008 mới ban hành vì phải nghiên cứu, lấy ý kiến, in mẫu mới và sửa đổi lại hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính mới. Phức tạp hơn, giấy mới sẽ tạo tâm lý hoang mang, thiếu tin tưởng vào hệ thống đất đai của người dân, chần chừ làm thủ tục cấp giấy, ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận.
Kiến nghị giảm thuế và tiến tới cấp giấy điện tử
Một số ý kiến cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lâu nay gây bức xúc trong dư luận không hẳn nằm ở nhiều loại giấy mà là thủ tục hành chính cấp giấy của các cơ quan quản lý nhà nước.
Do đó, giải pháp quan trọng nhất chính là đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận, phấn đấu đến năm 2010 sẽ cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc. Bộ cũng đã đề nghị điều chỉnh chính sách tài chính theo hướng sẽ miễn giảm đóng góp của người dân khi cấp giấy.
Ông Nghệ cho rằng mức đóng quá cao và đề nghị giảm mức thu lệ phí trước bạ từ 1% xuống 0,1% đối với các trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu đang sở hữu nhà, sử dụng đất. Đồng thời đề xuất sửa đổi Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo hướng giảm mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu cho các hộ từ 4% giá trị đất xuống 1% - 2%.
Từ các phương án trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị lựa chọn phương án 1 (mẫu sổ đỏ cũ) để đẩy nhanh và thực hiện xong việc cấp Giấy chứng nhận vào đầu năm 2010 theo Nghị quyết 07 của Quốc hội về phát triển kinh tế xã hội năm 2008.
Theo đó, trong năm 2008, các đơn vị sẽ rà soát, sửa đổi những vướng mắc trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; sửa đổi bổ sung những quy định chưa phù hợp. Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai và giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện. Việc lựa chọn phương án hợp lý tiến tới thống nhất một loại giấy chứng nhận và cơ quan đăng ký là cần thiết.
Giấy hồng hay sổ đỏ đều có những ưu việt riêng nhưng sử dụng sổ đỏ cũ làm chuẩn tỏ ra có ưu thế hơn và có khả năng được lựa chọn. Kể cả khi một loại giấy mới ra đời hay sổ đỏ được lựa chọn làm mẫu, tất cả các loại giấy đã cấp vẫn tồn tại. Nếu người dân khi có nhu cầu thì sẽ chuyển đổi giấy mới, nếu không, tất cả các loại giấy cũ đã cấp đều có giá trị pháp lý.
Ông Phạm Khôi Nguyên - Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, sổ đỏ cũ có thể được lựa chọn làm mẫu chính thức nhưng cũng chỉ là giải pháp tình thế để thống nhất cấp một loại giấy chứ không tối ưu. Mục đích là đến năm 2015, Bộ sẽ tiến tới cấp giấy chứng nhận điện tử thay thế các loại Giấy chứng nhận hiện nay để hiện đại hoá, thuận tiện cho quản lý nhà nước và điều chỉnh các biến động của đất và các tài sản gắn liền với đất.
Đã có một số phương án được đưa ra bàn thảo nhằm đi đến phương án thống nhất có tính hợp lý nhất. Tuy nhiên, phương án dùng sổ đỏ cũ làm chuẩn và bổ sung những yếu tố cần thiết khi đất và tài sản trên đất có biến động đang được xem xét lựa chọn.
Hệ thống chứng nhận bất động sản Việt Nam đang tồn tại ít nhất 5 loại giấy gồm cả giấy hồng, sổ đỏ, giấy trắng... đang gây phức tạp trong quản lý và điều hành. Chính vì vậy, việc thống nhất một loại giấy và cơ quan đăng ký bất động sản là chủ trương hợp lý, cần thiết của Chính phủ và đã được đưa ra trong Nghị quyết về phát triển kinh tế xã hội năm 2008 của Quốc hội.
Chọn mới hay sử dụng mẫu sổ đỏ cũ?
Giấy chứng nhận đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay chủ yếu là sổ đỏ và giấy hồng. Thống nhất 2 loại giấy, sổ đỏ được lựa chọn nhiều hơn vì những nội dung về tài sản gắn liền với đất trên sổ hồng có thể ghi và bổ sung vào sổ đỏ nhưng những nội dung trên sổ đỏ lại không thể ghi vào giấy hồng.
Việc sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ theo 2 phương án. Phương án 1 sẽ sử dụng nguyên mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hiện nay và phương án 2 sẽ ban hành một mẫu giấy hoàn toàn mới với tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Theo phương án mẫu sổ cũ, các thông tin về tài sản sẽ được thể hiện tại mục III - tài sản gắn liền với đất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các giấy chứng nhận in mới sẽ tăng số dòng cho mục tài sản gắn liền với đất và giảm một số mục ghi chú để sử dụng cho trường hợp thửa đất có nhiều tài sản.
Trong trường hợp đặc biệt, thửa đất có quá nhiều tài sản không thể hiện hết được ở trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ lập trang bổ sung và đóng dấu giáp lai với giấy chứng nhận giống như trường hợp thửa đất có quá nhiều người cùng sử dụng. Giải pháp này sẽ quét được các loại đất từ nhà ở đến đất nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng...
Theo ông Phùng Văn Nghệ, Vụ trưởng Vụ Thống kê đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), mặc dù còn một số hạn chế chưa phù hợp nhưng ưu điểm lớn nhất của phương án này là có thể triển khai nhanh và có thể sẽ bắt đầu được ngay từ đầu tháng 5/2008, nhằm rút ngắn thời gian xây dựng văn bản hướng dẫn và không phải chuẩn bị phôi giấy.
Quan trọng hơn, phương án này sẽ không phải ban hành lại mẫu giấy chứng nhận nên sẽ ổn định, không gây xáo trộn trong hệ thống quản lý đất đai. Do đó, nó sẽ tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất yên tâm, tin tưởng và sẽ tự giác, chủ động trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, việc tận dụng hết khoảng 6 triệu phôi giấy đã in chưa cấp sẽ tránh lãng phí cho ngân sách.
Nếu lựa chọn phương án 2 là cấp mẫu giấy mới hoàn toàn sẽ có đầy đủ các thông tin về thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Theo phương án này, tên của giấy sẽ phù hợp với nội dung giấy hơn phương án 1 và hình thức giấy sẽ thiết kế lại hợp lý hơn, có thể sử dụng lâu dài để điều chỉnh biến động.
Tuy nhiên, phương án này lại chậm hơn và ít nhất phải tới quý 3/2008 mới ban hành vì phải nghiên cứu, lấy ý kiến, in mẫu mới và sửa đổi lại hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính mới. Phức tạp hơn, giấy mới sẽ tạo tâm lý hoang mang, thiếu tin tưởng vào hệ thống đất đai của người dân, chần chừ làm thủ tục cấp giấy, ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận.
Kiến nghị giảm thuế và tiến tới cấp giấy điện tử
Một số ý kiến cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lâu nay gây bức xúc trong dư luận không hẳn nằm ở nhiều loại giấy mà là thủ tục hành chính cấp giấy của các cơ quan quản lý nhà nước.
Do đó, giải pháp quan trọng nhất chính là đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận, phấn đấu đến năm 2010 sẽ cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc. Bộ cũng đã đề nghị điều chỉnh chính sách tài chính theo hướng sẽ miễn giảm đóng góp của người dân khi cấp giấy.
Ông Nghệ cho rằng mức đóng quá cao và đề nghị giảm mức thu lệ phí trước bạ từ 1% xuống 0,1% đối với các trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu đang sở hữu nhà, sử dụng đất. Đồng thời đề xuất sửa đổi Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo hướng giảm mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu cho các hộ từ 4% giá trị đất xuống 1% - 2%.
Từ các phương án trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị lựa chọn phương án 1 (mẫu sổ đỏ cũ) để đẩy nhanh và thực hiện xong việc cấp Giấy chứng nhận vào đầu năm 2010 theo Nghị quyết 07 của Quốc hội về phát triển kinh tế xã hội năm 2008.
Theo đó, trong năm 2008, các đơn vị sẽ rà soát, sửa đổi những vướng mắc trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; sửa đổi bổ sung những quy định chưa phù hợp. Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai và giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện. Việc lựa chọn phương án hợp lý tiến tới thống nhất một loại giấy chứng nhận và cơ quan đăng ký là cần thiết.
Giấy hồng hay sổ đỏ đều có những ưu việt riêng nhưng sử dụng sổ đỏ cũ làm chuẩn tỏ ra có ưu thế hơn và có khả năng được lựa chọn. Kể cả khi một loại giấy mới ra đời hay sổ đỏ được lựa chọn làm mẫu, tất cả các loại giấy đã cấp vẫn tồn tại. Nếu người dân khi có nhu cầu thì sẽ chuyển đổi giấy mới, nếu không, tất cả các loại giấy cũ đã cấp đều có giá trị pháp lý.
Ông Phạm Khôi Nguyên - Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, sổ đỏ cũ có thể được lựa chọn làm mẫu chính thức nhưng cũng chỉ là giải pháp tình thế để thống nhất cấp một loại giấy chứ không tối ưu. Mục đích là đến năm 2015, Bộ sẽ tiến tới cấp giấy chứng nhận điện tử thay thế các loại Giấy chứng nhận hiện nay để hiện đại hoá, thuận tiện cho quản lý nhà nước và điều chỉnh các biến động của đất và các tài sản gắn liền với đất.