Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 đang được gấp rút hoàn chỉnh để trình Quốc hội thông qua.

Tuy nhiên, ngoài những đề xuất sửa đổi được cho là tích cực, khắc phục được những nhược điểm trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành… có một số điều sau khi được Ban soạn thảo đề xuất điều chỉnh, sửa đổi lại được nhiều luật gia xem như là một “bước lùi” so với những quy định của Luật Đất đai 2003.

Những cải tiến

Một điểm nổi bật trong lần sửa đổi này là tính thông thoáng và tạo điều kiện tối đa về những vấn đề liên quan đến thủ tục đất đai, giải phóng mặt bằng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cụ thể, về đối tượng sử dụng đất, trong lần sửa đổi này đã có sự bổ sung đối tượng là các tổ chức liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Đây được xem là một bước tiến đáng kể nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư liên doanh tiếp cận đất đai để đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được sửa đổi theo tinh thần Nghị quyết 07/2007 của Quốc hội là xóa bỏ cấp nhiều loại giấy khác nhau để thống nhất một loại giấy chứng nhận chung cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, quy định rõ một đợn vị duy nhất cấp giấy chứng nhận sử dụng đất đai là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, liên quan đến việc quản lý, điều tiết thị trường bất động sản, dự thảo sửa đổi lần này đã chú ý đến khâu quản lý, tính minh bạch của thị trường thông qua việc bổ sung một số điểm, như: Nhà nước sẽ tổ chức điều tra, đánh giá nhu cầu sử dụng đất để phát triển thị trường bất động sản, công khai các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, đồng thời có trách nhiệm huy động quỹ đầu tư phát triển để hỗ trợ phát triển quỹ đất.

Bên cạnh đó, Luật sửa đổi cũng đề cập đến việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Trong đó nêu rõ đối với cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư, kinh doanh xây dựng nhà ở sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đã hoàn thành, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức bán nền đối với các dự án thuộc phân lô, bán nền.

Dự thảo cũng quy định, khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không còn mang quốc tịch Việt Nam được mua nhà thì cũng sẽ được gắn liền với quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc bổ sung, sửa đổi một số điều, khoản liên quan đến việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết khiếu nại về đất đai… cũng được đánh giá là có nhiều điểm tích cực, phù hợp với xu thế phát triển và thực tiễn cuộc sống.

Điều đáng nói, “việc sửa đổi Luật Đất đai đã thể hiện sự quan tâm của cả hệ thống chính trị và sự nỗ lực của các cơ quan nhà nước trong việc hoàn thiện pháp luật về đất đại ở Việt Nam”, Luật sư Đỗ Trọng Hải, Trưởng văn phòng Luật sư Bizlinh tại Việt Nam chia sẻ.

Và những “cải lùi”

Tuy nhiên, ngoài những mặt tích cực nêu trên, dự thảo sửa đổi lần này cũng đã có những đề xuất, bổ sung được một số luật gia cho rằng như là một bước “cải lùi” trong việc nghiên cứu, xây dựng chính sách, pháp luật về dất đại.

Trước hết đó là việc kiến nghị sửa đổi Điều 56 về giá nhà đất do Nhà nước quy định. Theo Luật Đất đai 2003, giá đất do Nhà nước quy định nhưng phải “theo sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Đây được xem là một quy định hợp lý vì nó vừa đảm bảo đúng luật pháp vừa đảm bảo được lợi ích của người dân.

Thế nhưng, trong lần sửa đổi này, ban soạn thảo đã đề xuất bỏ quy định này và thay thế bằng việc “giá đất phải sát với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

Đây được cho là một sửa đổi không hợp lý, bởi nếu căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định và “sát với giá thị trường” thì thiệt thòi chắc chắn sẽ thuộc về người đang nắm giữ quyền sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi đất hoặc chủ dự án đền bù.

Dự thảo cũng đề xuất bỏ “bản đồ quy hoạch đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ địa chính”. Theo nhiều chuyên gia, nếu bỏ đi như vậy chắc chắn sẽ phát sinh nhiều tiêu cực hơn nữa ở cấp xã phường, thị trấn vì sẽ mất đi một căn cứ quan trọng để kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất tại những địa phương này.

Liên quan đến việc xác định giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, nếu đề xuất giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, ban hành khung giá đất là không hợp lý và chồng chéo bởi chúng ta đã có Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cơ quan chuyên môn phụ trách về quản lý giá cả trên tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế.

Hiện Việt Nam đang tiến hành cổ phần hóa hàng loạt các doanh nghiệp nhà nước. Thế nhưng, trong dự thảo lần này lại không đề cập đến vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Đây là một thiếu sót quan trọng bởi thực tế hiện nay, có nhiều doanh nghiệp nhà nước đang được nhà nước giao cho những mảnh đất có giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị thực của doanh nghiệp.

Liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, dự thảo đã quá thiên về mệnh lệnh hành chính khi đề xuất bỏ cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người sử dụng đất và thay vào đó là cơ chế “nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế trong tất cả các trường hợp”.

Theo TS Phạm Hữu Nghị (Viện Nhà nước và Pháp luật), nếu thực hiện theo đề xuất này sẽ không phù hợp với bản chất của quyền sử dụng đất. Đây là một quyền tài sản của chủ thể, nên chủ thể có quyền tiến hành thương lượng với những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích kinh tế, nhằm đảm bảo lợi ích cho cả hai bên.

Chưa tương thích

Theo TS. Nguyễn Đình Cung (Viện Quản lý Kinh tế Trung ương), sau khi sửa đổi, bổ sung một số điều thì Luật Đất đai sửa đổi vẫn bộc lộ sự chưa tương thích với nhiều luật khác.

Cụ thể, theo ông Cung, nếu các cá nhân, tổ chức kinh tế nước ngoài, liên doanh đầu tư vào Việt Nam thì phải coi là một tổ chức kinh tế Việt Nam và do đó, theo nguyên tắc đối xử quốc gia, họ có quyền được nhà nước giao đất chứ không chỉ là được“cho thuê đất” như dự thảo đề xuất.

Hay chẳng hạn, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “cá nhân tổ chức đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở phải có dự án đầu tư và việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đấu thầu”. Như vậy, rõ ràng là chủ đầu tư không phải tuân theo Luật Đất đai, trong khi dự thảo lại quy định là phải bắt buộc đấu thầu theo Luật Đất đai.

Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai cũng quy định, “các dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện thì Nhà nước thu hồi đất…”, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản lại chỉ rõ “trường hợp các khu đô thị, khu nhà ở…đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư có quyền lập báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác…”

Có thể thấy, sự không thống nhất giữa dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các luật khác như là Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Khoáng sản, các vấn đề về quy hoạch… là một “điểm yếu” của những người soạn thảo chính sách cũng như cả hệ thống luật pháp, trong đó có Luật Đất đai.