Tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ dần phai nhạt, thị trường bất động sản Khu công nghiệp ghi nhận dấu hiệu tích cực trở lại sau khi Mỹ công bố thuế đối ứng cho các đối tác thương mại.

Chứng khoán MBS vừa có báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp trong đó nhấn mạnh căng thẳng thương mại hạ nhiệt, dòng vốn FDI có tín hiệu quay trở lại sau khi Mỹ chính thức công bố thuế đối ứng với các đối tác thương mại.

Trong bối cảnh mức thuế suất Mỹ áp cho hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam không có quá nhiều khác biệt so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI cho dù thuế cao hơn trước nhờ các yếu tố sau:

Thứ nhất, Việt Nam có năng lực cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực với ba lợi thế chính là năng lực sản xuất, chi phí lao động và năng lượng. Cùng với đó là mạng lưới 16 hiệp định FTA đang có hiệu lực của Việt Nam bao phủ 87% nền kinh tế thế giới, giúp đa dạng hóa thị trường xuất khẩu.

Thứ hai, Việt Nam từng bước cải thiện năng lực vận chuyển thương mại thông qua xây dựng nhiều dự án giao thông như dự án đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng, dự án cao tốc TPHCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, hai tuyến đường sắt Bàu Bàng – An Bình – Cái Mép và TPHCM – Cần Thơ. Đây là các dự án trọng điểm đi qua nhiều tỉnh/thành phố, đóng vai trò huyết mạch kết nối các vùng kinh tế, các Khu công nghiệp dự án đi qua, nhờ đó giúp tiết giảm đáng kể chi phí logistics.

Thứ ba, Việt Nam từng bước cải thiện môi trường pháp lý và đầu tư. Triển khai xây dựng các khu thương mại tự do tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TPHCM với nhiều cơ chế ưu đãi đặc biệt. Quốc hội đã thông qua sửa đổi Luật Đầu tư giúp khơi thông nguồn lực, phát tín hiệu sẵn sàng đón nhận dự án quy mô lớn và công nghệ cao.

Thứ tư, quy hoạch tỉnh/thành phố mới sau sáp nhập hướng tới xây dựng mạng lưới hạ tầng đồng bộ, liên kết vùng giữa các tỉnh/thành. Nhờ đó, các trung tâm Khu công nghiệp, Khu công nghiệp và Cụm công nghiệp mới được định hướng triển khai, mở rộng quỹ đất để tận dụng lợi thế hạ tầng. Nguồn cung đất Khu công nghiệp sẽ dồi dào hơn trong thời gian tới.

Đặc biệt, Việt Nam là ứng viên tiềm năng hút dòng vốn sản xuất dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc. Theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam có nhiều yếu tố cạnh tranh để thu hút dòng vốn sản xuất dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc. Tuy xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam được xếp hạng cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan. Ba yếu tố là thế mạnh của Việt Nam gồm năng lực sản xuất, chi phí lao động và năng lượng.

Tuy nhiên, Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế khiến giá trị gia tăng xuất khẩu còn thấp. Việt Nam cần cải thiện ba yếu tố gồm năng lực người lao động, chi phí logistics và môi trường đầu tư.

Thế mạnh khác nằm ở chính sách hội nhập sâu rộng. Mạng lưới 16 FTA đang có hiệu lực của Việt Nam bao phủ 87% nền kinh tế thế giới, giúp đa dạng hóa thị trường xuất khẩu.

MBS thay đổi quan điểm sang tích cực đối với ngành Khu công nghiệp trong năm 2026 bởi: Tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ dần phai nhạt, thị trường Khu công nghiệp ghi nhận dấu hiệu tích cực trở lại sau khi Mỹ công bố thuế đối ứng cho các đối tác thương mại; Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ trong khu vực, nhờ đó Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư FDI cho dù bất lợi thuế suất cao hơn so với trước.

Giá cổ phiếu Khu công nghiệp chiết khấu sâu so với trước khi xảy ra cú sốc thuế quan trong khi giá trị tài sản ngày càng gia tăng nhờ quỹ đất mới. Do đó, đây là thời điểm thích hợp để mua tích lũy cổ phiếu Khu công nghiệp cho giai đoạn phục hồi. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn chưa khai thác, có năng lực triển khai dự án mới, điển hình là KBC và IDC.

Về mặt định giá, hiện nhóm cổ phiếu Khu công nghiệp trong phạm vi nghiên cứu của chúng tôi đang giao dịch với mức P/B trượt là 2.2x và P/B forward là 1.9x, thấp hơn so với P/B trung bình 3 tháng trước sự kiện thuế quan là 3.2x.

Rủi ro từ chính sách thuế quan cao của Mỹ làm giảm nhu cầu thuê đất. Mỹ đang điều tra một số mặt hàng chủ lực của Việt Nam như oto, vi mạch bán dẫn, gỗ, đồ nội thất,…. dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực này có thể chững lại;

Rủi ro liên quan đến hàng hóa “trung chuyển” khi Trung Quốc đang là nhà đầu tư và đối tác thương mại lớn của Việt Nam; Bên cạnh đó là rủi ro chi phí giải phóng mặt bằng tăng sau khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ năm 2025, giá đền bù áp dụng theo cơ chế giá thị trường, khiến chi phí tăng.