Thực tế, tỷ lệ đất công trung bình chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án, nhưng cứ vướng vào "đất công" thì dự án rất khó triển khai. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung mới sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

DỰ ÁN ÁCH TẮC, NGUỒN CUNG NHÀ Ở SỤT GIẢM

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn thành phố hiện đang có khoảng 158 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý (đất công), đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý.

Một dự án “dính” tới gần 70% diện tích đất công là dự án Đức Long Golden Land (phường Tân Thuận Tây, quận 7, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư.

Cụ thể, năm 2008, Uỷ ban Nhân dân thành phố đã chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long thực hiện dự án trung tâm thương mại - căn hộ tại khu đất có diện tích 7.530 m2 thuộc phường Tân Thuận Tây, quận 7.

Đến năm 2014, công ty Vạn Gia Long có văn bản xin mở rộng quy mô diện tích từ 7.530 m2 lên hơn 11.623 m2 và đã được Uỷ ban Nhân dân TP.HCM công nhận là chủ đầu tư dự án.

Đến ngày 12/10/2017, Uỷ ban Nhân dân TP.HCM chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long được sử dụng khu đất trên với diện tích hơn 10.691m2, trong đó, giao cho công ty Vạn Gia Long 6.641,1m2 đất do nhà nước trực tiếp quản lý. Công ty tiếp tục xin công nhận thêm diện tích hơn 872m2, nhưng chưa được chấp thuận.

Dự án được cấp phép xây dựng phần ngầm, 02 tầng hầm và sàn tầng trệt. Đến tháng 02/2018, dự án ngừng hoạt động cho đến nay, do vi phạm về thi công tại vị trí chưa được công nhận quyền sử dụng đất…

Theo ông Nguyễn Sĩ Toàn, Tổng giám đốc Công ty Vạn Gia Long, dự án bị dừng thi công cũng do một phần có đất thuộc rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý. Các bước pháp lý tiếp theo của dự án đều yêu cầu giải quyết vấn đề đất công xen kẹt. Điều này đã ảnh hưởng đến hoạt động triển khai dự án.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng có dự án bị tạm dừng triển khai do vướng đất công xen kẹt chia sẻ mong được tháo gỡ sớm cho dự án, vì càng để lâu chi phí càng đội lên do dự án ngừng triển khai, lãi ngân hàng vẫn phải trả, dịch bệnh kéo dài khiến hoạt động của công ty rất khó khăn.

“Chúng tôi đã nỗ lực liên hệ với Uỷ ban Nhân dân TP.HCM, các sở ngành để có hướng dẫn nhưng chưa được phản hồi”, lãnh đạo doanh nghiệp trên cho biết.

NGHỊ ĐỊNH 148 CÓ GIẢI CỨU HÀNG LOẠT DỰ ÁN?

Trước thực tế này, ngày 18/12/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP (Nghị định 148 - hiệu lực từ ngày 08/02/2021) về “Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, trong đó, quy định những thửa đất nhỏ nằm xen kẽ tại các dự án bất động sản sẽ được xử lý theo hình thức giao, cho thuê đất thay vì phải đấu giá như trước. 

Theo HoREA vấn đề khó nhất là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Thực tế, hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…

Do đó, HoREA kiến nghị Ủy ban nhân dân TP.HCM ban hành văn bản hướng dẫn xử lý đối với phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư theo 02 phương án.

Thứ nhất, đối với đất công xen kẹt không đủ điều kiện tách thửa độc lập: thực hiện thu hồi, giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu nhưng phải xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Thứ hai, đối với đất công xen kẹt đủ điều kiện tách thửa độc lập: hiện chưa có “khung tiêu chí xác định phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập”.

Do đó, HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân TP.HCM giao Sở Quy hoạch Kiến trúc là đầu mối phối hợp với các sở liên quan xem xét từng trường hợp cụ thể, xác định phần diện tích đất công xen kẹt đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Đồng thời, Ủy ban nhân dân TP.HCM cũng cần ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày, và phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu. Về lâu dài, cần phải xây dựng “khung tiêu chí xác định phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập”.

Về phía Uỷ ban Nhân dân TP.HCM cũng đã ra văn bản số 126/TB-VP (ngày 11/03/2021) thông báo kết luận của Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố - Lê Hòa Bình về việc triển khai Nghị định số 148.

Theo đó, đối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập: Giao Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy hoạch và quy định pháp luật…

Đối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập: Giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập… Đến nay, Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM đã có dự thảo về vấn đề này.

Song, theo ông Lê Hoàng Châu, dự thảo vẫn còn nhiều điểm không phù hợp với thực tiễn những khó khăn mà doanh nghiệp đang cần tháo gỡ.

Chẳng hạn, dự thảo quy định tỷ lệ diện tích các loại đất công trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không được vượt quá 5% là quá thấp và không sát với tình hình thực tiễn.

Đơn cử, tiêu chí về tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập, trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất công nằm xen kẽ, rải rác trong dự án phổ biến thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án, có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%.

Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu đề nghị quy định tỷ lệ diện tích các loại đất trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 15% hợp lý hơn. Nếu tỷ lệ diện tích đất công vượt quá 15% tổng diện tích dự án, nhất thiết phải báo cáo Uỷ ban nhân dân TP.HCM xem xét, quyết định đối với từng trường hợp.

Với các tháo gỡ trên, nhiều dự án nhà ở vướng đất công xen kẽ sẽ được tái khởi động. Dù vậy, thực tế cho thấy kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục phải chờ một thời gian nữa để TP.HCM thông qua các quy trình xử lý.