Cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) vừa công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2025 với chủ đề: “Kích hoạt chu kỳ mới”.

Tại sự kiện, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Vars cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đã có những khởi động đầu tiên nhằm kích hoạt chu kỳ mới. Trong đó, nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, đối với 14.500 sản phẩm chào báo mới, dù chỉ bằng 1/2 quý trước nhưng lại tăng gấp 3 lần so với quý 1/2024. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ dự án mới mở bán cũng ổn định, đạt khoảng 60%.

Tuy nhiên, bên cạnh kết quả tích cực, thị trường vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng làm gia tăng tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường. 

Cụ thể, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới của quý 1/2025, nhưng căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Tỷ trọng căn hộ chung cư bình dân dù được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án căn hộ chung cư nhà ở xã hội mở bán song vẫncòn ít ỏi so với nhu cầu.

Mặt bằng giá chào bán bất động sản cũng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, khiến đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận. 

Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (quý 1/2019) của những dự án trong tập mẫu dự án được Vars chọn lọc và quan sát cho thấy trong quý 1/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt tại Thành phố Hà Nội là 77,6%; Đà Nẵng 58,6% và Thành phố Hồ Chí Minh 35%. 

Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 1/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng 2,5% so với quý trước và tăng 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Còn trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng ở năm 2024. 

Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại những dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội. 

Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án trong tập mẫu gần như không tăng so với quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 35%. 

Giá bán bình quân căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng quý 1/2025 đạt mức 62 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019–2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng có mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường. 

Giá bán sơ cấp “neo” ở mức cao duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao, là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà. 

Ngoài ra, một diễn biến nổi bật khác của quý 1 là việc thị trường bị ảnh hưởng bởi thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư bất động sản khiến đất nền lại “sốt”.

Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5% - 30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội… Song thực tế, giao dịch chỉ tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.