Thách thức đối với căn hộ cho thuê

Tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong những năm gần đây đã thúc đẩy nhu cầu cao cho phân khúc căn hộ dịch vụ chất lượng cao dành cho nhóm chuyên gia nước ngoài.

HIỆU SUẤT CHO THUÊ GIẢM

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho rằng về tổng quan, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam khá mạnh mẽ trong 3-4 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, FDI năm nay có phần chậm lại một chút, nhưng nếu nhìn vào số liệu của 03 năm trước, luôn có khoảng 2-4 tỷ USD FDI mới đăng ký, chủ yếu tập trung vào các nhà máy điện, khí hóa lỏng và năng lượng. Giờ đây, FDI đã chuyển sang tập trung vào dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ và tối ưu hóa chuỗi cung ứng, đặc biệt là trong ngành điện tử.

“Điều này mang lại lợi ích lớn hơn cho nền kinh tế. Khi ấy, càng nhiều quản lý nước ngoài đến làm việc, nhu cầu sử dụng căn hộ dịch vụ càng tăng”, ông Troy Griffiths nói.

So sánh giữa xu hướng tăng trưởng giữa 02 thành phố lớn nhất cả nước, ông Troy Griffiths cho biết tại Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ chủ yếu nằm ở 02 phân khúc hạng A và B. Nhu cầu hiện đang mở rộng ra các khu vực lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương, nhờ vào sự phát triển hạ tầng kết nối giữa Hà Nội và các thành phố này.

Tại TP.HCM, nhu cầu về căn hộ dịch vụ đa dạng hơn với nhiều dự án phân khúc hạng C. Nhóm khách thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM có nhiều mức thu nhập, gồm các chuyên gia từ nhiều lĩnh vực và ngành nghề khác nhau, tạo ra nhiều nhu cầu khác nhau. Điều này tạo ra sự khác biệt giữa thị trường căn hộ dịch vụ ở TP.HCM so với Hà Nội.

Tại Hà Nội, giá cả và hiệu suất căn hộ cho thuê gần như không bị ảnh hưởng. TP.HCM có giảm nhẹ nhưng hiện có dấu hiệu phục hồi tốt.

FDI TẠI TP.HCM ĐANG CHẬM LẠI

Ghi nhận từ thị trường cho thấy giá cho thuê căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng nhẹ ở khu vực nội thành. Một chung cư trung cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đã có giá thuê trung bình từ 20 - 23 triệu đồng/tháng. 

Tại khu vực ngoài trung tâm, cũng ghi nhận đà tăng giá các căn cho thuê do nhu cầu người thuê tăng lên. Các căn hộ cho thuê có giá khoảng 14 - 18 triệu đồng/tháng. Căn hộ studio 01 phòng ngủ cũng có giá 8 - 14 triệu đồng, tăng 15% so với đầu năm 2023.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, phân khúc căn hộ dịch vụ có tình hình hoạt động tốt với sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài. Các dự án cũ được cải tạo sẽ tạo lợi thế cạnh tranh so với căn hộ chung cư cho thuê.

Với nhu cầu cao về chỗ ở giá cả phải chăng, loại căn studio và 01 phòng ngủ luôn được lựa chọn. Trong 05 năm qua, Savills ghi nhận 1.849 căn hộ từ 48 dự án hạng B và C mới, và các chủ đầu tư tập trung vào phát triển các căn hộ studio và một phòng ngủ với 85% thị phần nguồn cung mới.

Theo báo cáo thị trường quý 2/2024 của Savills, công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ tại TP.HCM đạt 79%, giảm 01 điểm phần trăm theo quý và 04 điểm phần trăm theo năm với nhu cầu lưu trú ngắn hạn thấp ở mùa thấp điểm.

 Giá thuê đạt 513.000 đồng/m2/tháng, tăng 01% theo quý và không đổi theo năm. Giá thuê 14 dự án hạng A và B tăng trung bình 03% theo quý, do giá thuê đã được cố định hơn một năm và chủ đầu tư đã dừng các chính sách khuyến mãi kích cầu. Có 09 trong số 14 dự án trên (74% nguồn cung) có công suất tương đối cao, đạt ít nhất 80%.

Nguồn cung đạt 8.490 căn ổn định theo quý và tăng 21% theo năm. Nguồn cung tương lai tại TP.HCM dự báo sẽ hạn chế. Đến năm 2025, có 05 dự án dự kiến sẽ gia nhập với khoảng 500 căn; 63% trong số đó sẽ nằm ở quận 1 từ 03 dự án hạng B và C.

Còn theo CBRE, nhu cầu mua căn hộ để đầu tư (trong đó có cho thuê) trong quý 2/2024 chiếm 60% nhu cầu người mua,  cao so với mức 45% của năm 2022.

Điều này cũng đặt ra sự cạnh tranh gay gắt trong phân khúc căn hộ cho thuê. Đánh giá về triển vọng phân khúc này, chuyên gia Savills cho rằng nguồn cầu căn hộ dịch vụ được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI nhưng FDI đã có tín hiệu phát triển chậm lại ở TP.HCM, do đó, triển vọng tương lai sẽ có nhiều thách thức.

Theo Cục Thống kê TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI đạt 1,1 tỷ USD, giảm 19% theo năm. FDI đăng ký mới đạt 192 triệu USD từ 597 dự án mới.

Nhu cầu lưu trú dài hạn từ các doanh nghiệp vẫn ổn định, nhưng tăng trưởng có thể gặp kkhó hăn trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt từ căn hộ chung cư cho thuê. Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, căn hộ chung cư cho thuê được bàn giao trong 03 năm gần đây đạt hơn 40.000 căn.

Đối tượng khách thuê chính của phân khúc căn hộ dịch vụ là chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp và các doanh nghiệp tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Để tối ưu công suất, các dự án đều kết hợp cho thuê dài hạn và ngắn hạn.