Sau chu kỳ điều chỉnh mạnh và kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước đi qua giai đoạn “thanh lọc” để hướng tới trạng thái ổn định hơn, thực chất và bền vững hơn, từ 2026…

Tại hội thảo"Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" do báo Tiền phong tổ chức ngày 25/1/2026, các đại biểu đều thống nhất rằng việc các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành, từng bước triển khai đồng bộ hơn đã góp phần hình thành một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn, tạo nền tảng cho thị trường vận hành ổn định, giảm thiểu rủi ro và củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong trung và dài hạn.

THỊ TRƯỜNG SẼ "SÔI ĐỘNG TRONG SỰ THẬN TRỌNG"

Theo đó, dòng tiền đầu tư cũng có sự thay đổi rõ rệt. Dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, thận trọng hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị trong dài hạn. Bên cạnh nhà đầu tư cá nhân, dòng vốn của các tổ chức, quỹ đầu tư và các nhà đầu tư dài hạn đang từng bước quay trở lại thị trường với cách tiếp cận bài bản và chuyên nghiệp hơn.

Những sản phẩm thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng tiếp tục gặp khó về thanh khoản. Trong khi đó, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, đáp ứng nhu cầu thực và gắn với hạ tầng đồng bộ vẫn ghi nhận sức hấp thụ tích cực. Điều này phản ánh xu hướng thị trường đang dần quay trở lại đúng vai trò phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Từ góc độ quản lý, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trong năm qua, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn. Hệ thống pháp luật ban hành năm 2025 và phát huy hiệu lực năm 2026 đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và có tính đột phá, tạo nền tảng pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản  phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

 Đồng thời, các chính sách ban hành đã chuyển mạnh từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển. Đây là yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với khả năng phục hồi và củng cố niềm tin trên thị trường.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững.

DÒNG TIỀN SẼ HƯỚNG TỚI NHU CẦU THỰC

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thông tin thêm năm 2026, thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh, hoạt động sôi động hơn khi hàng trăm dự án được tháo gỡ khó khăn. Nguồn cung nhà ở có thể tăng 2-3 lần so với năm 2025, tương ứng tăng từ 200.000 - 300.000 sản phẩm, cung tăng mạnh, cầu cũng tăng nhưng không theo được tốc độ tăng nguồn cung nên cạnh tranh thị trường sẽ rất quyết liệt.

Hơn nữa, trong năm 2026, tăng trưởng tín dụng giảm, lãi suất có xu hướng tăng, những yếu tố này tạo áp lực giảm giá nhà và các sản phẩm bất động sản có thể khai thác dòng tiền sẽ được ưu tiên đầu tư.

Cũng nói về điều này, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định bước sang 2026, trên thị trường sơ cấp, nguồn cung tăng mạnh; thị trường thứ cấp có thể chững lại, số lượng giao dịch có thể đi ngang so với năm 2025. Cùng với đó, hành vi của khách hàng cũng sẽ thay đổi rất nhiều. Yếu tố đầu cơ đã và sẽ tiếp tục giảm dần, việc sử dụng đòn bẩy được cân nhắc, sử dụng thận trọng hơn. Giao dịch sẽ chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có nhu cầu thực.

Từ bức tranh tổng thể nêu trên, chuyên gia Kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng trong giai đoạn tới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc theo hướng bền vững, thận trọng hơn trong quản trị tài chính, kiểm soát rủi ro dòng tiền, áp lực trái phiếu đến hạn, cân đối nguồn lực và hạn chế đầu tư dàn trải.

Việc tận dụng hiệu quả các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đa dạng hóa nguồn vốn, cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, từng bước đưa giá nhà đất về mức hợp lý được xem là yếu tố quan trọng để khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh về vai trò của khoa học – công nghệ trong quá trình chuyển đổi của doanh nghiệp bất động sản, từ ứng dụng BIM, AI, robot, in 3D, VR, AR đến phát triển nhà ở thông minh, chuyển đổi xanh và chuyển đổi số, nhằm giảm chi phí, tối ưu vận hành và nâng cao tính bền vững.

Bên cạnh đó, việc nâng cao năng lực quản trị, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và đội ngũ nhân sự theo các quy định mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng là yêu cầu cấp thiết để doanh nghiệp thích ứng với khung pháp lý mới.

“Nếu chủ động đổi mới và nắm bắt đúng xu hướng, trong giai đoạn tới, cơ hội sẽ nhiều hơn là thách thức đối với thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững hơn”, ông Lực khẳng định.