Thị trường chung cư “ấm” nhờ tỷ giá

Thị trường bất động sản Hà Nội đang được hưởng lợi từ những điều chỉnh chính sách tiền tệ cũng như tác động tâm lý trước những biến động đó.

Nổi lên trong số đó, là ảnh hưởng của việc điều chỉnh tỷ giá vừa được Ngân hàng Nhà nước thực hiện hôm 11/2.

Tìm không ra hàng

Lặn lội, nhờ vả mãi cuối cùng anh Bùi Công Hiếu cũng mua được một căn hộ chung cư tại khu Xa La (Hà Đông) với giá 2,5 tỷ đồng. Căn hộ này được chủ nhân trước đó mua với giá 1,2 tỷ đồng vào cuối năm 2009. Thế nhưng, dù phải mua với giá gấp đôi so với giá gốc ban đầu, song gia đình anh Hiếu cũng hài lòng và phấn khởi vì có được một căn hộ để ở sau bao ngày tìm kiếm.

Anh Hiếu cho biết, vào thời điểm trước Tết Nguyên đán, bạn bè, đồng nghiệp của anh cũng sốt sắng hỏi mua chung cư, nhà riêng lẻ song chỉ trừ phi có hẳn hàng chục tỷ đồng thì có thể mua bán dễ dàng, còn nếu chỉ có trong tay một vài tỷ đồng thì đừng nói đến chuyện mua được căn nhà vừa ý tại Hà Nội.

Ngay cả việc đăng ký nộp tiền mua nhà tại một số dự án vừa hoàn thành móng, tức là khoảng 3 năm sau mới giao nhà thì cũng là điều quá khó nếu như căn hộ đó phù hợp với số tiền có hạn của nhiều gia đình.

Dạo quanh các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội hiện nay, dù thị trường chưa phải là vào giai đoạn sốt nóng như vài năm trước, song hỏi tìm mua một căn hộ chung cư có diện tích trung bình, giá vừa phải thì cũng chẳng khác gì mò kim đáy bể.

Giám đốc Công ty Bất động sản Gia Vinh, ông Ngô Thế Vinh, cho biết so với thời điểm vài tháng cuối năm 2010 thì trước và sau Tết Nguyên đán, thị trường bắt đấu có dấu hiệu ấm lên, lượng người tìm hỏi mua nhà, đất đã tăng đáng kể.

Theo ông Vinh, từ trước Tết khoảng một tháng cho đến nay, trên địa bàn Hà Nội gần như không có một chủ đầu tư nào “ra hàng” chào bán dự án. Chính vì thế, sàn giao dịch của ông Vinh từ vài tháng nay nhân viên gần như “ngồi chơi xơi nước” vì không có hàng để đáp ứng nhu cầu của khách.

Đại diện sàn giao dịch bất động sản Nam Cường cũng cho biết, thông thường những căn hộ thuộc các tầng bị cho là “không đẹp” hay có diện tích lớn thường bị dư lại sau mỗi lần mở bán. Thế nhưng, đến thời điểm nay, phần lớn số “hàng tồn” từ các lần trước cũng lần lượt được khách hàng đăng ký mua hết.

Nhìn nhận về thực tế trên, ông Ngô Thế Vinh cho rằng, chung cư đang được nhiều người săm tìm vào thời điểm này, ngoài nguyên nhân nhiều chủ đầu tư chưa mở bán khiến cung hiếm, còn có tác động từ tâm lý của người dân sau động thái điều chỉnh tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước vừa qua. Cộng với việc lãi suất cho vay có xu hướng tăng cao, đã khiến cho người dân có tâm lý mất niềm tin hơn vào đồng tiền, nên dù mua để ở hay để đầu tư thì nhiều người cũng tranh thủ tìm mua với mong muốn “được việc” ngay từ đầu năm.

Nên cân nhắc kỹ

Theo nhiều chuyên gia, cùng với thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường bất động sản cũng luôn được xem là một thị trường nhạy cảm và có phản ứng tức thời trước những điều chỉnh về chính sách hay trước các thông tin dù chính thức hay không chính thức.

Còn với phân khúc nhà chung cư, xét trong bối cảnh hiện nay, khi mà nhà đất riêng lẻ tại khu vực nội thành Hà Nội đâu đâu cũng đều có giá từ trăm triệu đồng/m2 trở lên, thì nhà ở chung cư vẫn là một giải pháp cho nhiều gia đình có giới hạn về tài chính.

Thế nhưng, xét trong thời điểm hiện tại, tức là sau khi Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tỷ giá, việc số người tìm mua nhà chung cư dự án tăng có thể nói là đột biến so với vài ba tháng trước cũng có thể xem là một hiện tượng bất thường và là hệ lụy của “tâm lý đám đông” trong mua bán bất động sản, vốn vẫn tồn tại trong phần lớn nhà đầu tư lẫn người dân.

“Vừa qua, sau khi điều chỉnh tỷ giá, rất nhiều khách hàng, nhà đầu tư gọi điện tới tôi hỏi rằng Nam Cường có còn nhà bán không, tập đoàn có điều chỉnh giá bán nhà chung cư hay không...”, đại diện tập đoàn Nam Cường cho biết.

Theo vị này, đa phần trong số đó đã hiểu sai về cách thức bán hàng của Nam Cường nói riêng cũng như nhiều chủ đầu tư khác. Việc điều chỉnh tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước đúng là có thiệt cho các chủ đầu tư nếu trong trường hợp nguyên vật liệu phải mua bằng ngoại tệ.

Tuy nhiên, với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, có uy tín thì việc điều chỉnh tỷ giá không phải là động thái gây quá nhiều khó khăn cho doanh nghiệp đến mức phải điều chỉnh giá bán nhà, mặc dù trong hợp đồng kinh tế các doanh nghiệp luôn có điều khoản dùng ngoại tệ để đảm bảo mỗi khi có biến động tỷ giá.

“Các doanh nghiệp khôn ngoan họ sẽ không điều chỉnh giá bán vì uy tín và những lợi ích lâu dài của doanh nghiệp. Nếu chỉ vì tỷ giá điều chỉnh mà tăng giá bán thì có thể thu lợi thêm một khoản nhỏ, song hàng trăm, hàng nghìn căn hộ sau này sẽ rất dễ bị ế vì khách hàng họ sẽ quay lưng. Các doanh nghiệp lớn họ luôn biết cân nhắc giữa hai lợi ích này”, đại diện Nam Cường nói.

Vị này cũng cho biết, đến thời điểm hiện tại, toàn bộ các hợp đồng đã ký với khách hàng đều được giữ nguyên giá bán, thậm chí với những hợp đồng ký từ năm 2009 đến nay vẫn giữ nguyên cam kết như ban đầu bởi ít nhiều trong giá bán mỗi căn hộ yếu tố rủi ro về tỷ giá, lãi suất cũng đều đã được chủ đầu tư tính đến.

Còn theo ông Ngô Thế Vinh, lâu nay, đa phần các doanh nghiệp bất động sản đều không mấy bận tâm đến việc tỷ giá lên hay xuống.

Điều mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm chính là giá đất, giá đền bù đất và giá giao dịch đầu ra trên thị trường biến động theo chiều nào. Lợi nhuận mà các doanh nghiệp thu về chính là khoản chênh lệch giữa đầu vào và đầu ra nói trên, chứ chênh lệch tỷ giá là không đáng kể trong tính toán lời lãi của mỗi doanh nghiệp.

Thậm chí, theo một chuyên gia bất động sản, việc điều chỉnh tỷ giá, lãi suất đôi khi lại mang lại những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các chủ đầu tư, do tâm lý của khách hàng lẫn giới đầu tư ai ai cũng nghĩ giá nhà sẽ tăng cao nên chấp nhận "nhảy" vào nhà, đất trên thị trường thứ cấp với mức giá cao ngất ngưỡng. Động thái này vô tình đẩy giá bán tại các dự án tăng theo và rốt cục là chủ đầu tư hưởng lợi.