Phân khúc bất động sản cao cấp giờ đây dường như trở thành “cục nợ” của không ít chủ đầu tư, sau một thời gian được nhiều kỳ vọng

Phân khúc bất động sản cao cấp giờ đây dường như trở thành “cục nợ” của không ít chủ đầu tư, sau một thời gian được

nhiều

kỳ vọng.

Thực tế này vừa là nguyên nhân tạo ra sự bất cân đối cung cầu trên thị trường trong suốt cả thời gian dài vừa qua, nhưng cũng vừa là hệ quả của những quyết định đầu tư của nhiều chủ đầu tư, được cho là thừa tiền nhưng thiếu kinh nghiệm.

Chào nhiều, bán chẳng bao nhiêu

Có thể nói, quãng thời gian cuối năm 2010 là thời điểm có nhiều dự án bất động sản cả Nam lẫn Bắc được chủ đầu tư giới thiệu chào bán rầm rộ nhất, trong đó nổi trội là các dự án bất động sản hạng sang, cao cấp. Đó là những dự án nhà liền kề, nhà phố, biệt thự nhà vườn hay căn hộ chung cư có diện tích từ 100 m2 trở lên.

Được xếp vào danh mục cao cấp, giá của các bất động sản trên cũng không bao giờ dưới 3.000 USD/m2 hay 5 - 10 tỷ đồng/căn hộ chung cư chưa phải là xịn nhất. Còn với những căn nhà phố hay biệt thự thì giá bán cũng luôn được tính bằng “trăm nghìn đô” trở lên cho một suất. Thậm chí ở khu vực An Khánh (Hà Nội), không phải là biệt thự nhà vườn, sinh thái... nhưng có những dự án mà căn hộ trong đó cũng được chủ đầu tư định giá tới 40 tỷ đồng/căn.

Bất động sản cao cấp ở Hà Nội hiện nay đếm không xuể, từ những dự án đã được đưa vào sử dụng hay đã chào bán khá lâu như The Mannor, Ciputra, Keangnam, Ecopark, Tricon Tower... đến những dự án đang được gấp rút hoàn thành phần móng để chào bán như Hanoi city Complex, Star City, Royal City....

Thế nhưng, trong các lần mở bán hay giới thiệu, quảng bá dự án trước công chúng, nhà đầu tư, báo giới... phần lớn các dự án cao cấp không nhận được sự quan tâm thích đáng của khách hàng và giới đầu tư.

Trong thời gian qua, nhiều người vẫn hay nói đến hai từ "Nam tiến" để nói lên xu hướng đầu tư vào Nam của các nhà đầu tư Hà Nội. Và ngược lại thì các chủ đầu tư phía Nam cũng tăng cường tổ chức các buổi giới thiệu, quảng bá, chào bán sản phẩm của mình ra thị trường Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.

Vào dịp cuối năm 2010, hầu hết các khách sạn hạng sang tại Hà Nội đều chật kín lịch đăng ký giới thiệu, chào bán dự án. Nhưng chỉ có điều, các dự án được chủ đầu tư miền Nam chào bán trong dịp đó phần lớn đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá từ 7 - 10 tỷ đồng/căn.

Có không ít doanh nghiệp, chủ đầu tư dù đã bỏ ra hàng trăm triệu đồng thuê địa điểm, tiếp thị, quảng cáo cho một đợt chào bán nhưng số lượng bán thành công không nổi vài chục căn. Một doanh nghiệp có dự án bất động sản cao cấp tại quận 9 Tp.HCM thuê trọn một khu hàng nghìn m2 của khách sạn Melia Hà Nội trong 3 ngày liên tiếp, nhưng số căn hộ bán được chỉ là 12 căn.

Rậm rịch chuyển hướng

Theo nhiều chuyên gia, những gì đang diễn ra đối với phân khúc bất động sản cao cấp hiện nay hoàn toàn nằm ngoài dự đoán của các chủ đầu tư.

Thực ra, khi quyết định rót tiền vào các dự án của mình, không phải các chủ đầu tư không có tính toán, phân tích và cân nhắc kỹ lưỡng. Và logic của họ đó là, khi nền kinh tế ngày một phát triển, đời sống người dân ngày một nâng lên thì nhu cầu về nhà ở cũng như việc thay đổi, nâng cấp chỗ ở tăng mạnh là điều tất yếu. Và để đón đầu, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã dốc hầu bao vào các dự án bất động sản cao cấp từ 2 - 3 năm trước.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam trong một lần gặp gỡ báo chí cuối năm 2010 nhận xét, phân khúc bất động sản cao cấp hiện đã dư thừa và có dấu hiệu “ế ẩm”, đặc biệt là ở khu vực Tp.HCM. Theo ông Nam, thực tế này là do lỗi của các chủ đầu tư đã thiếu tính toán, phân tích, không có được những dự báo sát với nhu cầu thị trường.

Ngay cả khi đã có những khuyến cáo của các chuyên gia, nhà quản lý, không ít doanh nghiệp vẫn dốc hết vốn liếng cho những dự án cao cấp để rồi giờ đây hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn không thể quay vòng được.

Chia sẻ về kế hoạch năm 2011 của mình, dù không trực tiếp nói lên những khó khăn đối với phân khúc cao cấp, nhưng ông Peter Rider, Tổng giám đốc Indochina Capital, cũng tiết lộ trong năm nay, tập đoàn này sẽ tập trung mạnh cho phân khúc bất động sản hạng trung, vì tính thanh khoản chắc chắn sẽ tốt hơn nhiều so với các phân khúc cao cấp khác.

Ngay cả như Coldwell Banker Việt Nam, một doanh nghiệp vốn tự hào với những dự án bất động sản cao cấp, những căn penthouse trị giá hàng chục tỷ đồng tại An Khánh (Hà Nội) mới đây cũng đã tuyên bố sẽ phát triển mạnh sang phân khúc nhà có giá trung bình ngay từ năm nay. Ngoài ra, còn nhiều doanh nghiệp tên tuổi khác trong giới đầu tư bất động sản như Nam Cường, Đại Phát, Xuân Thành... cũng tuyên bố sẽ phát triển mạnh nhà giá hạng trung trong năm nay.