Thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản Châu Á tiếp tục suy giảm

Theo báo cáo thường niên lần thứ 8 về thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) Châu Á của Cushman & Wakefield mới đây, Singapore vẫn là nơi sinh lợi nhất đối với đầu tư bất động sản khi đạt mức tăng 7% trong năm vừa qua. Đối với Việt Nam, quỹ đầu tư bất động sản còn mới mẻ nhưng rất hấp dẫn.

CÁC THỊ TRƯỜNG LỚN ĐỀU GIẢM

Tính đến cuối năm 2023, tổng giá trị thị trường REIT Châu Á tiếp tục giảm 7% so với năm 2022, đạt 252 tỷ USD, với 225 quỹ đầu tư tín thác bất động sản đang hoạt động trên thị trường Châu Á. Trong khi năm 2022, tổng giá trị của thị trường này tại châu Á đã giảm 14,7% so với cuối năm 2021, đạt 263,8 tỷ USD.

Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông vẫn là 3 thị trường có quỹ đầu tư bất động sản lớn nhất Châu Á, chiếm hơn 80% giá trị của khu vực nhờ vào việc sớm ra mắt các sản phẩm REIT.

Tuy nhiên, 2 trong 3 thị trường này kéo tiếp đà giảm trong năm 2023 khi thị trường REIT tại Hồng Kông giảm 13% và Nhật Bản giảm 9% về giá trị tính theo đồng USD. Sự sụt giảm này chủ yếu do định giá tài sản giảm ở Hồng Kông, trong khi Nhật Bản chịu ảnh hưởng của tỷ giá hối đoái đồng Yên. Năm 2022, thị trường REIT tại Nhật Bản đã giảm 18%, Singapore giảm 14% và Hồng Kông (Trung Quốc) giảm 20% về giá trị thị trường.

Ghi nhận “điểm sáng” về tốc độ tăng trưởng, thị trường REIT Ấn Độ chứng kiến mức tăng mạnh nhất trong năm 2023 với mức 31% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường REIT Singapore cũng ghi nhận sự tăng trưởng 4%, trở thành thị trường duy nhất trong 03 thị trường hàng đầu có sự gia tăng về giá trị.

Đối với hiệu suất đầu tư vào năm 2023, trong khi Singapore ghi nhận hiệu suất đầu tư dương ở mức 7%, hai thị trường ghi nhận mức tăng trưởng âm là Nhật Bản và Hồng Kông, lần lượt là âm 0,3% và âm 23%. Điều này nêu rõ tác động của các điều kiện kinh tế vĩ mô lên thị trường REIT và khả năng biến động hiệu suất của thị trường này.

James Young, Giám đốc Khối đầu tư, Cushman & Wakefield tại Châu Âu và Châu Á Thái Bình Dương, cho biết giá trị định giá của REIT có xu hướng điều chỉnh nhanh hơn theo những thay đổi kinh tế vĩ mô so với thị trường đầu tư tư nhân. Do đó, đầu tư REIT thường mang lại lợi nhuận cổ tức cao hơn, nhưng tổng hiệu suất đầu tư sẽ biến động lớn hơn. Các nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ nhóm REIT như các tài sản công nghiệp, hậu cần và nhà ở. Một số ngành “ngách” như trung tâm dữ liệu và chăm sóc sức khỏe cũng có kết quả ấn tượng.

“ĐIỂM SÁNG” TRUNG QUỐC, ẤN ĐỘ

Trong khi các thị trường quỹ đầu tư bất động sản mới nổi như Trung Quốc đại lục và Ấn Độ đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, cho thấy khả năng phục hồi của loại hình quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại Châu Á đang sôi động trở lại. Đây cũng là 02 thị trường động lực mới của quỹ này.

Cả 02 nền kinh tế đông dân nhất thế giới gần đây đã ra mắt REIT dưới tài sản bán lẻ, cung cấp cho các nhà đầu tư các kênh đầu tư mới và từ đó hưởng lợi từ thị trường tiêu dùng đang phát triển.

Cuối năm 2022, giá trị thị trường REIT tại Trung Quốc đại lục đã tăng 80% nhờ sự đóng góp của các dịch vụ và sản phẩm mới. Qua đó, thị trường REIT Trung Quốc đã nhanh chóng leo lên vị trí thứ 04 ở châu Á vào năm 2022, tăng từ vị trí thứ 07 vào năm 2021.

Mới đây nhất, vào tháng 6/2024, Ủy ban quản lý chứng khoán Trung Quốc (CSRC) đã chấp thuận niêm yết REIT ESR China, bao gồm 03 tài sản hậu cần, phản ánh sự hỗ trợ của chính phủ đối với các sản phẩm REIT do các nhà đầu tư quốc tế tại Trung Quốc đại lục tài trợ.

Những trở ngại trong các lĩnh vực bất động sản thương mại có tính chu kỳ như văn phòng, bán lẻ và khách sạn đang dần được cải thiện khi thị trường dần chú ý đến các lĩnh vực kinh tế mới, bao gồm các cơ sở logistics và trung tâm dữ liệu hiện đại, cũng như các lĩnh vực dân cư, từ tài sản đa gia đình đến các cơ sở chăm sóc người cao tuổi.

Tại Ấn Độ, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản cũng thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân. Tính từ 05/2023, tổng cộng có 04 quỹ REIT đã được niêm yết trên thị trường Ấn Độ, trong đó, gồm 03 quỹ tập trung vào lĩnh vực văn phòng và 01 quỹ liên quan đến bán lẻ. Đặc biệt lĩnh vực văn phòng, các nhà phát triển đang hợp nhất tài sản văn phòng để kết hợp thành các sản phẩm REIT, ước tính có thêm 8,4 - 8,8 triệu m2 văn phòng và có thể lên khoảng 16,7 triệu m2 diện tích văn phòng do các REIT nắm giữ vào cuối năm 2024 (chiếm khoảng 22% tổng nguồn cung văn phòng hạng A).

Tại Việt Nam, Catherine Chen, Giám đốc nghiên cứu thị trường vốn Châu Á Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield, cho biết thị trường REIT tại Việt Nam vẫn còn rất mới mẻ và pháp luật về lĩnh vực này chưa hoàn thiện, nhưng giá trị và tác động mô hình quỹ này có thể mang lại đối với cả nhà đầu tư và nhà phát triển nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung là rất đáng kể.

Đối với các nhà phát triển bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản sẽ giúp đẩy nhanh tốc độ huy động vốn và đa dạng hóa kênh tài chính. Nhìn rộng hơn, đối với một thị trường trẻ và vẫn còn truyền thống như Việt Nam, REITs có thể giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản địa phương, cũng như mở rộng chuyên môn cho ngành quản lý tài sản/bất động sản.

Cushman & Wakefield cũng lưu ý thị trường REIT sẽ bị ảnh hưởng lớn đến hiệu suất đầu tư với những thay đổi về lãi suất. Các nhà điều hành quỹ có thể cân nhắc mở rộng quy mô quỹ qua các lĩnh vực mới, các ngành hoặc khu vực mới để có thể khai thác các cơ hội tăng trưởng tiềm năng.