Thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận

Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ, báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc, đề nghị bổ sung Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất, mà đất đó không phải là đất ở, để trình Quốc hội quyết định việc xây dựng, ban hành Nghị quyết tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2024) theo quy trình xem xét, thông qua tại một kỳ họp.

Liên quan đến đất xây dựng nhà ở thương mại, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất, là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất, được hình thành trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ Luật Đất đai năm 1993.

Đến Luật Đất đai năm 2024 vẫn tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây. Theo đó, chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, thực tế, công tác quản lý đất đai đã chỉ ra các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn, phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400m2 đất ở.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, với tình hình nêu trên sẽ dẫn đến khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện, đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng, và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.

Như vậy, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất, hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, điều này khiến các dự án sản xuất, kinh doanh, ví dụ khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường thấy cần phải xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép "thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở", để cho phép tổ chức thực hiện trên thực tế, nhằm thể chế đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo chính sách pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.