Khi bước vào giai đoạn “dòng tiền khó”, vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn khó khăn…, không ít doanh nghiệp bất động sản phải tính đến việc bán một phần, hoặc toàn bộ dự án. Đây là hướng đi giúp doanh nghiệp xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh tình trạng sụp đổ, giải thể, và bổ sung nguồn vốn tiếp tục triển khai dự án khác. Vì thế, thị trường M&A cũng hứa hẹn tăng nhiệt với những thương vụ lớn.

CHỈ ĐỦ LỰC CHO NHỮNG GIAO DỊCH NHỎ

Tuy nhiên, theo chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản dù thu hút sự chú ý của không ít tổ chức trong và ngoài nước, song các giao dịch lớn được quan tâm nhiều nhưng vẫn chưa đến hồi chốt.

Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, hiện có một số lượng lớn doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, nhằm cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh, mặc dầu vậy, số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay và thương vụ M&A bất động sản lớn chưa hiện diện. 

“Chính tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp chỉ đủ tiềm lực giao dịch thương vụ giá trị nhỏ, trung bình. Mặt khác, còn rất ít nhà phát triển trong nước có khả năng thu xếp dòng vốn để mua giữa bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao”, chuyên gia VARs nhận định, đồng thời cho rằng, “Lượng giao dịch các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại”. 

Trên thực tế, dữ liệu của VARs thể hiện số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản đang tăng mạnh. Nổi bật là nhóm nhà đầu tư nước ngoài đến từ: Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... nhưng hầu hết những thương vụ mới chỉ trong quá trình thẩm định, hoặc đàm phán. 

Sở dĩ xảy ra tình trạng này, theo VARs lý giải, thực sự, nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao nên đưa ra mức giá chưa thuyết phục. Bên cạnh đó, việc không chốt được thương vụ còn xuất phát từ quá trình đàm phán, do chiếm ưu thế về dòng tiền mà bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua giá thấp, ưu tiên dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng tương lai, giá bán lại giảm từ 10%-20%. Trong khi doanh nghiệp rất khó đồng ý bán rẻ tài sản của mình, sau khi đã tập trung công sức, chi phí cho tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý…

Hoặc “có nhà đầu tư ngoại yêu cầu mức lãi vay cao từ 18-20%/năm lại rất chênh so mức đàm phán 13-15% của nhà đầu tư Việt Nam, khiến họ chưa gặp được nhau. Đặc biệt, nhiều trường hợp, chủ đầu tư khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó đã mang đi thế chấp rồi nên khối ngoại không chấp nhận. Thêm nữa, doanh nghiệp trong nước cũng chưa thực sự sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến tình thế giằng co từ hai phía”, bà Dung Dương, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam bổ sung.

Đồng tình, ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam đánh giá, hai bên chưa gặp nhau, một phần còn do đối tác nước ngoài đang tiếp cận thị trường Việt Nam với tâm lý “dạo một vòng xem qua” chứ chưa vội chốt. Đặc biệt, vẫn tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá, điển hình là ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án muốn cũng không đủ điều kiện chuyển nhượng.

 HOÀN THIỆN PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Vì vậy, theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), để thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam, trước hết phải tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định pháp lý về thị trường bất động sản, nhất là loại hình bất động sản mới… phù hợp thông lệ quốc tế; tiếp tục tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến chính sách, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư.

Đồng thời, điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng; hoàn thiện, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng, giúp tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản; thực hiện nghiêm túc, hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho các dự án FDI vào lĩnh vực bất động sản, lựa chọn dự án có chất lượng phù hợp, tránh dự án đầu tư ảo, dự án chậm triển khai.

Trong khi đó về vấn đề này, VARs kiến nghị, cần cho phép chủ đầu tư “đuối sức”, không đủ nguồn lực triển khai dự án được chuyển nhượng dự án, hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bởi khi họ đã “đuối” thì làm gì còn nguồn lực đầu tư giai đoạn tiếp. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư khác có nguồn lực tiếp tục thực hiện dự án. 

Ngoài ra, để hoạt động M&A diễn ra thuận lợi và tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả. Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây là cơ quan giúp cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp. 

Đồng thời, kết nối chủ đầu tư với nhà đầu tư thực hiện kêu gọi đầu tư, hoặc M&A dự án, giúp dự án tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường. Từ đó, mang đến chất lượng cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế.