Tìm gốc rễ khó khăn của thị trường bất động sản

Tại tọa đàm: “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023” diễn ra mới đây, GS. TS KH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, thị trường bất động sản hiện nay tắc nghẽn nguồn vốn song chúng ta lại chưa "đào sâu" vào các khó khăn...

 LÃI SUẤT CHO VAY CAO, DOANH NGHIỆP ĐIÊU ĐỨNG

Phân tích sự khác nhau giữa khó khăn của 10 năm trước và hiện tại, ông Võ đánh giá, có thể thấy thời điểm xảy ra khủng hoảng tài chính năm 2008 là bắt đầu từ khủng hoảng tài chính Mỹ, với nguyên nhân chủ yếu đến từ thị trường bất động sản. Trước bối cảnh ấy, thị trường Việt Nam bị ảnh hưởng không nhỏ, lạm phát rất khủng khiếp, khiến đồng tiền mất giá, nguồn cung bất động sản cao cấp vượt quá nguồn cầu nên nhiều dự án bị bỏ hoang, nhưng thị trường bất động sản cấp thấp lại phát triển mạnh nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Hiện nay, thị trường Việt Nam cũng chịu tác động bởi thị trường tài chính quốc tế khi một số ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, châu Âu phá sản, chiến tranh Nga – Ukraine... Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam lại không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn gặp khó khăn hơn thị trường 10 năm trước. "Gốc rễ" của khó khăn một phần vì tắc vốn do: vốn tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, zoom tín dụng không nới lỏng, cổ phiếu, trái phiếu làm mất niềm tin của khách hàng.

Ông Võ cho biết, rất nhiều nhà đầu tư Việt Nam kêu gọi Ngân hàng nhà nước nới lỏng zoom tín dụng, giảm lãi suất... nhưng cần hiểu Ngân hàng nhà nước đã tính đến chuyện lạm phát cao thì phải trả lãi suất cao cho người gửi, nếu không chẳng ai đến gửi. Cho nên lãi suất cho vay cũng phải cao vì ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam sống được chính nhờ cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai - một giải pháp thông minh song tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro với khách hàng là khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng cam kết. Nếu dự án bị chậm tiến độ, nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai bị tắc, chủ đầu tư cũng không thể tận dụng nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả.

Vì vậy, khi dự án bị ách tắc ở khâu phê duyệt có nguy cơ ách tắc về vốn phát triển dự án, làm "đắp chiếu" hàng loạt dự án, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn liên quan tới tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu…

 CẦN CHÍNH SÁCH, QUYẾT SÁCH SÁT VỚI THỊ TRƯỜNG

Nói về chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản đang triển khai, GS.Đặng Hùng Võ chia sẻ: “Liên quan đến vướng mắc pháp luật của thị trường bất động sản, từ lâu Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt nhằm gỡ khó”.

Mới đây, Chính phủ vừa chỉ đạo UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất và được coi là giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất. Nhưng cần hiểu rõ thực chất các dự án nước ta đang ách tắc về cái gì trong định giá đất?

“Ví dụ một dự án phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm, tuy nhiên do vướng mắc nhiều luật nên chưa thông qua. 5 năm sau, khi dự án được thông qua thì giá đất tăng gấp 3-4 lần. Lúc này ai sẽ ký tính giá đất theo mức 5 năm trước? Nếu tính giá mới, nhà đầu tư chịu nổi không? Do đó, không ai dám quyết định và ký tá vì rủi ro rơi vào lao lý”, ông Võ nhận định, đồng thời cho rằng, trước mắt tổ công tác phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó, gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án. Trong đó, quy định dự án thế nào được duyệt, dự án như nào bị bỏ lại.

“Một khi Quốc hội duyệt, địa phương mới dám phê duyệt. Nếu Quốc hội không phê duyệt, địa phương cũng không dám quyết. Bởi ách tắc pháp luật là ách tắc lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt và điều này không thể trách họ. Vì đây là nguyên nhân gây ra việc cản trở phê duyệt dự án”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Ngoài ra, tại Nghị quyết 33 của Chính phủ cũng kiến nghị việc làm dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, trong đó có phần phê duyệt được dự án, từ đó mới có nguồn vốn từ việc bán nhà hình thành trong tương lai. Đây sẽ là nguồn tiền lớn. Do vậy theo giáo sư Võ, phải giải tỏa xung đột về mặt pháp luật khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro.

Đồng quan điểm, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận xét, phải đưa ra những giải pháp dài hạn mà trước hết, trách nhiệm làm luật thuộc về Quốc hội, thẩm luật là các chuyên gia, nhà khoa học… Đồng thời xây dựng dữ liệu đất đai, bất động sản theo thị trường, bởi không có dữ liệu thật sẽ không có chính sách, quyết sách sát thị trường. Đó là gốc rễ của vấn đề.