Việc cập nhật bảng giá đất điều chỉnh là phản ảnh thực tế về giá đất tại tất cả các quận, huyện, không phân biệt nội thành hay ngoại thành…

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có thông tin cụ thể về một số lợi ích, giải pháp đảm bảo quyền lợi người dân khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh.

LÝ GIẢI GIÁ ĐẤT TĂNG CAO

Theo sở này, việc thực hiện điều chỉnh giá đất là theo quy định của Luật Đất đai 2024 (khoản 1 Điều 257), phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố, tuân thủ quy định pháp luật trên cơ sở cập nhật giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất giao dịch từ cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế trên địa bàn thành phố.

Bảng giá đất điều chỉnh được UBND quận, huyện và đơn vị tư vấn cập nhật từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất chuyển nhượng thực tế thu thập từ cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế là phù hợp với tình hình giá đất thực tế, không phân biệt khu vực nội thành hay ngoại thành.

Về ý kiến cho rằng có trường hợp tăng giá đất 50 lần tại huyện ngoại thành là quá cao, đối chiếu bảng giá đất điều chỉnh thì giá đất được nêu nằm tại vị trí đường Song hành Quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn). Sở Tài Nguyên và Môi trường dẫn giải giá đất tại bảng giá đất hiện hành là 780.000 đồng (theo Quyết định số 02/2020). Giá này chưa phải là giá đất thị trường, phải bổ sung hệ số K được ban hành theo Quyết định số 56/2023 sẽ cho kết quả là 3,5 triệu đồng/m2.

Thực tế, tại thời điểm tháng 12/2023, UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt giá bồi thường với giá 39,5 triệu đồng/m2 và đã được người dân có đất thu hồi đồng thuận. Do đó, bảng giá đất điều chỉnh cập nhật mức giá mới cho vị trí tại đường Song hành Quốc lộ 22 là phù hợp.

Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, các khu vực ngoại thành được TP.HCM đầu tư hạ tầng đồng bộ, giá đất chuyển nhượng trên thực tế tăng nhanh. Theo đó, giá đất cụ thể để tính bồi thường các dự án hạ tầng qua khu vực ngoại thành như dự án đường Vành đai 2, 3 cũng ở mức cao, tạo sự đồng thuận khi bàn giao mặt bằng để triển khai thực hiện dự án.

Đối với trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất:

Theo kết quả bảng giá đất điều chỉnh, giá đất nông nghiệp có tỷ lệ tăng bình quân 11-14 lần, cao hơn so với tỉ lệ tăng giá của đất ở là 04-05 lần. Do đó, khoảng cách giá giữa 2 mục đích sử dụng đất sẽ giảm dần.

Bên cạnh đó, trường hợp chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập thì mới phải nộp. Đối với các hộ nghèo, gia đình chính sách đã có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Tuy nhiên, theo nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW (ngày 16/6/2022) của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng đưa giá đất phù hợp thị trường, do đó, bảng giá đất chỉ phản ánh giá đất giao dịch thực tế trên thị trường.

“Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai cao hay thấp thì các sở, ngành của thành phố sẽ phối hợp, báo cáo UBND TP.HCM kiến nghị Chính phủ xem xét, điều chỉnh mức thu, tỷ lệ thu cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội hiện nay”, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhấn mạnh.

BỒI THƯỜNG THỎA ĐÁNG HƠN

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân có đất bị thu hồi khi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường cao hơn trước đây.

Chênh lệch địa tô được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.

Do vậy, dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.

Đối với các dự án: giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. 

Hơn thế nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.

Ngoài ra, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc.