TP.Hồ Chí Minh: Đột phá chính sách tổng thể phát triển nhà ở công nhân

Trong số 918.000 lao động đang làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn thành phố, hiện mới có 9 dự án nhà lưu trú hoàn thành với 1.619 căn hộ, đáp ứng hơn 8.900 chỗ ở. Có 4 dự án đang triển khai với hơn 2.800 căn hộ, đáp ứng thêm hơn 10.600 chỗ ở, tổng cộng khoảng 19.500 chỗ ở, trong khi nhu cầu thực tế còn thiếu hơn 727.000 chỗ.

CHỈ TIÊU QUỐC GIA, ÁP LỰC ĐỊA PHƯƠNG

Những con số nêu trên được ông Lê Văn Thinh, Phó Bí thư Đảng ủy, Phó Trưởng Ban Quản lý các Khu chế xuất, Khu công nghiệp TP.Hồ Chí Minh (HEPZA) công bố tại hội nghị triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất khu chế xuất, khu công nghiệp do Ban quản lý các khu Chế xuất, Khu công nghiệp và Hiệp hội các Khu công nghiệp và Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước của TP. Hồ Chí Minh (HFIC) đồng tổ chức.

Khoảng cách giữa cung và cầu về nhà lưu trú cho công nhân của thành phố không phải số liệu mới, nhưng việc nó được đặt chính thức vào trung tâm một hội nghị chính sách cấp thành phố cho thấy sự chuyển dịch trong cách tiếp cận vấn đề: từ bài toán phúc lợi sang bài toán hạ tầng sản xuất.

Trong khi đó, áp lực phải tìm lời giải cho bài toán này từ trung ương là rõ ràng. Ngày 12/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 07/NQ-CP, giao cho TP.Hồ Chí Minh hoàn thành hơn 194.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025–2030, là mức cao nhất trong cả nước. Riêng năm 2026, mục tiêu là 28.500 căn.

"Việc phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp được Đảng, Nhà nước xác định là quyết tâm chính trị, là nhiệm vụ quan trọng của Đảng và cả hệ thống chính trị", ông Thinh chia sẻ; đồng thời nhấn mạnh đây vừa là vấn đề an sinh xã hội, vừa là một động lực phát triển kinh tế - xã hội, góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, bảo đảm sự tiến bộ và công bằng xã hội.

Trong bối cảnh đó, hội nghị không chỉ giới thiệu chương trình cho vay kích cầu đầu tư của HFIC, mà còn là điểm khởi động cho ba công cụ chính sách phối hợp nhằm rút ngắn khoảng cách giữa 727.000 nhu cầu và nguồn cung hiện có.

Công cụ thứ nhất: Tín dụng ưu đãi từ HFIC. Dự án nhà lưu trú công nhân thuộc nhóm được hỗ trợ lãi suất trong chương trình kích cầu đầu tư — mức vay tối đa 200 tỷ đồng mỗi dự án, hỗ trợ đến 100% lãi suất trong 7 năm. Đối với dự án nhà ở xã hội và lưu trú công nhân, vốn có biên lợi nhuận thấp và vòng quay vốn dài, mức hỗ trợ này tác động trực tiếp vào khả năng sinh lời của dự án, cải thiện đáng kể tính hấp dẫn với nhà đầu tư tư nhân.

"Chương trình cho vay kích cầu đầu tư của TP.Hồ Chí Minh được kỳ vọng tạo động lực mới hỗ trợ cho các doanh nghiệp Thành phố trong việc đầu tư máy móc thiết bị, công nghệ, chuyển đổi xanh, chuyển đổi số", ông Thinh nêu định hướng, đồng thời đặt nhà ở công nhân trong cùng khung ưu tiên chính sách.

Công cụ thứ hai: Khung pháp lý từ Sở Xây dựng. Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển Đô thị, Sở Xây dựng, cho biết các chính sách và hướng dẫn pháp lý về đầu tư nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, bao gồm thủ tục phê duyệt, điều kiện chủ đầu tư và cơ chế thu hồi vốn. Sự tham gia trực tiếp của Sở Xây dựng vào một hội nghị tín dụng khu công nghiệp cho thấy thành phố đang xử lý vấn đề nhà ở công nhân theo hướng liên ngành, không để một cơ quan đơn lẻ chịu trách nhiệm.

Công cụ thứ ba: Quy hoạch đất trong khu công nghiệp mới. Theo đó, Ban Quản lý các khu chế xuất, khu công nghiệp  TP.Hồ Chí Minh cam kết dành tối đa 10% diện tích đất dịch vụ tại các khu công nghiệp mới để thu hút đầu tư vào dự án nhà lưu trú công nhân.

"Tại các khu công nghiệp mới, chúng tôi sẽ quy hoạch, dành quỹ đất dịch vụ để thu hút đầu tư các dự án nhà lưu trú công nhân, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người lao động, giúp người lao động yên tâm làm việc, gắn bó lâu dài với doanh nghiệp", ông Thinh chia sẻ.

Đây là thay đổi được đánh giá là có tính cấu trúc, thay vì để nhà lưu trú công nhân phát triển tự phát bên ngoài hàng rào khu công nghiệp, quỹ đất dịch vụ nội khu công nghiệp đặt nhà ở vào cùng không gian quy hoạch với nhà máy, giảm chi phí đi lại của công nhân và tăng tính gắn kết với doanh nghiệp.

Sự hiện diện của các đối tác tài chính và ngân hàng tại hội nghị, với cam kết đưa ra "các gói giải pháp mang tính đặc thù, linh hoạt, phù hợp với quy mô sản xuất và đặc thù riêng biệt của từng nhóm doanh nghiệp trong khu chế xuất, khu công nghiệp" phản ánh sự chuyển dịch trong nhận thức thị trường về phân khúc nhà ở công nhân.

Trước đây, nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp chủ yếu được xem là trách nhiệm của nhà nước hoặc chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Sự tham gia chủ động của khu vực ngân hàng tư nhân vào hội nghị này cho thấy phân khúc này đang được nhìn nhận như một lĩnh vực đầu tư có nhu cầu thực, có chính sách hỗ trợ rõ ràng và có khung pháp lý đang được củng cố.

Sau khi TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu hợp nhất, Nghị quyết 523/NQ-HĐND ngày 26/12/2025 mở rộng chương trình kích cầu đầu tư ra toàn địa bàn. Điều này tạo ra một thị trường lao động khu công nghiệp thống nhất với quy mô lớn hơn đáng kể và đặt bài toán nhà ở công nhân trong một bối cảnh cạnh tranh mới.

Trong thị trường lao động liên tỉnh, khả năng cung cấp nhà ở ổn định trở thành một yếu tố cạnh tranh có trọng lượng giữa các khu công nghiệp trong cùng vùng. Doanh nghiệp và khu công nghiệp nào đảm bảo được chỗ ở cho lực lượng lao động sẽ có lợi thế trong tuyển dụng và duy trì đội ngũ, điều đặc biệt quan trọng với các ngành sản xuất cần lao động có tay nghề ổn định.

Do đó, chính sách 10% đất dịch vụ tại khu công nghiệp mới có thể trở thành tiêu chuẩn thiết kế phân biệt thế hệ khu công nghiệp cũ và mới trong vùng kinh tế hợp nhất như Thành phố.

KHƠI THÔNG NGUỒN LỰC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN

Gói chính sách do HFIC đầu mối triển khai đã tạo ra khung rõ ràng hơn cho đầu tư vào nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhưng một số câu hỏi thực tiễn vẫn chưa có lời giải đầy đủ tại hội nghị.

Cụ thể, cơ chế 10% đất dịch vụ áp dụng cho khu công nghiệp mới, còn tại các khu công nghiệp đã vận hành nhiều năm, nơi phần lớn trong số 727.000 lao động thiếu chỗ ở đang làm việc, giải pháp cụ thể chưa được nêu. Ngoài ra, với mục tiêu 28.500 căn trong năm 2026, tiến độ triển khai thực tế sẽ là thước đo quan trọng cho hiệu quả của toàn bộ gói chính sách.

Từ thực tế trên, ông Thinh đề nghị các doanh nghiệp thẳng thắn chia sẻ những khó khăn thực tế khi tiếp cận chính sách, đồng thời cam kết sẽ tiếp thu để điều chỉnh quy trình thực hiện sát thực tiễn và hiệu quả hơn. Cơ chế phản hồi trực tiếp giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý trong khuôn khổ hội nghị cho phép chính sách được tinh chỉnh sát với nhu cầu thực địa hơn so với quy trình ban hành văn bản thông thường.

Cách tiếp cận của TP.Hồ Chí Minh trong hội nghị này đặt nhà ở công nhân cùng khung với chính sách tín dụng sản xuất, kết hợp quy hoạch đất, pháp lý và tài chính, phản ánh quan điểm xem nhà ở như một phần của hạ tầng sản xuất, không tách rời khỏi bài toán phát triển khu công nghiệp.

Với chỉ tiêu 194.000 căn nhà ở xã hội đến 2030 và khoảng cách 727.000 chỗ ở tại các khu công nghiệp, quy mô nhiệm vụ là rõ. Gói chính sách mới sẽ tạo ra các điều kiện cần thiết để khu vực tư nhân tham gia giải bài toán này với động lực kinh doanh thực chất, đó là điều kiện để các con số trong mục tiêu có thể được chuyển thành căn hộ thực.