Chứng khoán Vietcap vừa có báo cáo triển vọng nhóm bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp cuối năm 2023 với điểm nhấn hai nhóm này đều tích cực.

BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở HỒI PHỤC TỪ CUỐI NĂM

Cụ thể, Vietcap kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi dần bắt đầu từ nửa cuối năm 2023, nhờ niềm tin của người mua nhà và các hoạt động môi giới sẽ cải thiện.

Thị trường bất động sản nhà ở trong tình trạng kém khả quan từ quý 4/2022 do lãi suất điều hành tăng mạnh trong tháng 9-10/2022 và những hạn chế về tiếp cận nguồn vốn do các ngân hàng thương mại dùng hết hạn mức tín dụng và kênh trái phiếu doanh nghiệp đóng băng.

Tuy nhiên, sự kết hợp giữa những thay đổi về chính sách gần đây và việc Ngân hàng Nhà nước cắt giảm lãi suất đáng kể từ đầu năm đến nay sẽ giúp cải thiện lãi suất vay mua nhà, tâm lý người mua nhà và hoạt động môi giới bất động sản trong nửa cuối năm 2023.

Thị trường nhà ở sơ cấp vẫn trầm lắng với doanh số và các đợt mở bán mới đều ở mức thấp trong nửa đầu năm 2023. Tuy nhiên, Vietcap kỳ vọng doanh số bán hàng sẽ phục hồi dần bắt đầu từ nửa cuối năm 2023 nhờ niềm tin của người mua nhà và các hoạt động môi giới cải thiện, điều này sẽ thúc đẩy doanh số của các căn hộ chưa mở bán tại các dự án đã triển khai.

Trong ngắn hạn, việc mở bán dự án mới có thể không phục hồi nhanh trong nửa cuối năm 2023 do các trở ngại pháp lý hiện hữu (cụ thể: xác định giá đất và/hoặc điều chỉnh quy hoạch tổng thể) và công tác chuẩn bị mở bán tốn nhiều thời gian.

Kể từ tháng 11/2022, nhiều nghị quyết/nghị định của Chính phủ và các chỉ thị khác đã được ban hành để hướng dẫn giải quyết các trở ngại pháp lý của dự án. Những diễn biến này cho thấy quyết tâm cao hơn của Chính phủ trong việc giải quyết các vấn đề cốt lõi về cách xác định giá đất và đối với các dự án quy mô lớn. Do đó, các trở ngại pháp lý sẽ bắt đầu được tháo gỡ trong thời gian tới.

Trong dài hạn, các động lực tăng trưởng chính cho ngành bất động sản nhà ở tại Việt Nam tiếp tục vững chắc, bao gồm triển vọng cơ sở hạ tầng cải thiện, quy mô hộ gia đình trung bình giảm và tỷ lệ thâm nhập của thị trường cho vay mua nhà thế chấp gia tăng. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính cao với thương hiệu mạnh và các sản phẩm tập trung vào nhu cầu nhà ở thực sẽ có vị thế tốt để vượt qua những thách thức ngắn hạn của ngành.

Các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của Vietcap bao gồm VHM, KDH, NLG và VRE. Công ty chứng khoán này đánh giá cao các chủ đầu tư bất động sản nhà ở như VHM, KDH và NLG và dự báo lợi nhuận được đảm bảo trong trung hạn được hỗ trợ bởi doanh số bán hàng và/hoặc chuyển nhượng cổ phần. Chủ đầu tư trung tâm thương mại (TTTM) VRE với lợi nhuận dự kiến tăng trưởng mạnh từ việc mở TTTM mới và cải thiện biên lợi nhuận.

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP TÍCH CỰC TRUNG VÀ DÀI HẠN

Với nhóm bất động sản khu công nghiệp, Vietcap duy trì quan điểm tích cực về triển vọng trung và dài hạn của ngành bất động sản khu công nghiệp bất chấp những thách thức ngắn hạn nhờ vào Việt Nam sở hữu lợi thế cạnh tranh về chi phí lao động thấp và nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), bên cạnh sự tập trung của Việt Nam vào phát triển cơ sở hạ tầng và các chính sách nhất quán để hỗ trợ sản xuất.

Dư địa tăng trưởng lớn đối với nhu cầu đất khu công nghiệp trong dài hạn, sẽ được hưởng lợi từ sự dịch chuyển cơ cấu chuỗi cung ứng của các nhà sản xuất toàn cầu sang Việt Nam (ban đầu được thúc đẩy bởi lợi thế chi phí thấp) và nỗ lực của Việt Nam trong việc đi lên trong chuỗi giá trị toàn cầu. Trong ngắn hạn, suy thoái kinh tế toàn cầu sẽ đặt ra những thách thức đối với nhu cầu cho thuê đất khu công nghiệp mới.

Tuy nhiên, các khu công nghiệp ở phía Bắc vẫn sẽ thu hút nhu cầu tốt nhờ sự dịch chuyển nhà máy của các nhà sản xuất công nghệ cao.

Về nguồn cung, để nắm bắt nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục gia tăng trong tương lai tại Việt Nam, Chính phủ đã đẩy nhanh quá trình phê duyệt đất khu công nghiệp mới trong giai đoạn 2021-2022. Tuy nhiên, do sự khác biệt về thời gian trong việc phê duyệt đất khu công nghiệp mới, quỹ đất khu công nghiệp sẽ có sự cải thiện mạnh mẽ hơn ở các trung tâm công nghiệp ở miền Bắc so với các trung tâm công nghiệp ở miền Nam trong giai đoạn 2023-2024.

Các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu trong nhóm này gồm IDC, LHG & KBC. Theo đó, Vietcap tin rằng các chủ đầu tư khu công nghiệp có diện tích đất lớn, đã được giải phóng mặt bằng sẽ tiếp tục thu hút khách thuê trong bối cảnh quỹ đất khu công nghiệp hạn chế hiện nay — đặc biệt ở các trung tâm công nghiệp tại miền Nam.

Đội ngũ chuyên gia phân tích của Vietcap cũng đánh giá cao IDC và LHG vì các chủ đầu tư khu công nghiệp này sẽ tận dụng quỹ đất hiện hữu để nắm bắt các điều kiện thị trường thuận lợi hiện tại cũng như tình hình tài chính lành mạnh để chuẩn bị cho các giai đoạn tăng trưởng tiếp theo trong dài hạn. Ngoài ra, KBC vì KBC có thể thu hút các khách thuê lớn như LG, Foxconn và Goertek đồng thời hưởng lợi từ quỹ đất bất động sản nhà ở có định giá hấp dẫn tại các trung tâm công nghiệp.