VinaCapital: Giá bất động sản sẽ giảm trong năm 2026

VinaCapital vừa đưa ra nhận định về triển vọng vĩ mô và thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2026 trong đó nhấn mạnh: Giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. 

Chương trình cải cách của Chính phủ thúc đẩy tăng trưởng GDP trong dài hạn, song đồng thời cũng chịu áp lực phải đạt được mức tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn. Việc cân bằng hai mục tiêu này là không dễ dàng, do đặc thù của quá trình này sẽ là "chấp nhận hy sinh ngắn hạn để đạt được lợi ích dài hạn".

Vì vậy, VinaCapital kỳ vọng Chính phủ sẽ dựa chủ yếu vào ba động lực chính, mà về mặt thực tiễn, có thể được sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm 2026, bao gồm: Tiêu dùng, hiện chiếm hơn 60% GDP của Việt Nam; Phát triển cơ sở hạ tầng, với mục tiêu của Chính phủ là nâng tỷ trọng từ khoảng 6% GDP lên 10%/GDP.

Thứ ba là phát triển thị trường bất động sản, đóng góp khoảng 15% GDP khi tính cả các tác động gián tiếp, bao gồm gia tăng chi tiêu của hộ gia đình cho nội thất và các sản phẩm liên quan đến nhà ở.

VinaCapital nhận thấy một mối liên kết chặt chẽ giữa đầu tư hạ tầng thúc đẩy phát triển bất động sản, và từ đó lan tỏa sang tiêu dùng. Giải ngân đầu tư công đã tăng mạnh, khoảng 40% trong năm 2025, và quỹ dự báo sẽ tiếp tục tăng thêm 20-30% trong năm 2026.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng đầu tư công của Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng tốc từ mức tăng khoảng 10% mỗi năm trong 10 năm qua lên mức trung bình 20-30% mỗi năm trong thời gian tới, và kỳ vọng này đã góp phần đẩy lợi suất trái phiếu Chính phủ Việt Nam kỳ hạn 10 năm tăng khoảng 100 điểm cơ bản trong năm 2025, lên quanh mức 4%.

Làn sóng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng này có thể hỗ trợ tăng trưởng GDP trong ngắn hạn, tương tự như cách Trung Quốc đã sử dụng để thúc đẩy nền kinh tế sau Khủng hoảng tài chính toàn cầu. Quan trọng hơn, Việt Nam có dư địa tài khóa lớn để gia tăng chi tiêu cho hạ tầng, khi nợ công hiện ở dưới 40% GDP. Trước đây, các rào cản hành chính như chậm trễ trong giải phóng mặt bằng và quy trình phê duyệt kéo dài là những trở ngại chính đối với việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, những nút thắt này đang dần được tháo gỡ nhờ thái độ hành động quyết liệt hơn của đội ngũ cán bộ trong giai đoạn hiện nay.

Các chính sách cải cách được kỳ vọng sẽ mở đường cho một làn sóng gia tăng nguồn cung bất động sản. Nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam thường nhận xét về số lượng lớn các dự án bất động sản bị bỏ trống tại khu vực đô thị và ven đô; tuy nhiên, tình trạng các khu đất trống hoặc công trình dang dở này không xuất phát từ nhu cầu suy yếu, mà chủ yếu do các vướng mắc về quy hoạch và pháp lý.

Những thay đổi pháp lý sắp tới liên quan đến giải phóng mặt bằng và bồi thường khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở có thể tháo gỡ tới 80% các dự án từng bị đình trệ, qua đó biến chúng thành các dự án "sẵn sàng triển khai" và có thể ngay lập tức đóng góp cho tăng trưởng GDP.

Giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm bắt nguồn từ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục phê duyệt như đã đề cập ở trên (trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở mới chỉ bằng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế).

Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá cả và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra "hiệu ứng của cải" thúc đẩy chi tiêu tiêu dùng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của thị trường Việt Nam, giá đã tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung; do đó, dự đoán giai đoạn 2026-2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới.

Giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước.

Dự báo giá giảm trong năm 2026 dựa trên hai yếu tố chính: nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm phần trăm của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua. Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính "nhanh" với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12-13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích "lướt sóng".

Mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng "lướt sóng" trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m3); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị "đóng băng" và lượng hàng tồn kho gia tăng. Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt tại các thành phố cấp 2.

Theo ước tính của đội ngũ bất động sản của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận hay theo cách nói của kinh tế học, là mức "giá cân bằng thị trường".

Cuối cùng, trong thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản.

Lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay (đồng thời xét đến mối liên hệ giữa "hiệu ứng của cải" lan tỏa từ bất động sản và tiêu dùng).

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.