Chia sẻ tại buổi tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản" do báo Người lao động tổ chức mới đây, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc tập đoàn Đất Xanh, cho biết suốt một năm qua, không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. 

“KHẨN CẦU” GỠ VƯỚNG

"Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi đặt chữ "cầu khẩn" lên trước rồi mới liệt kê những khó khăn, có nghĩa là vướng pháp lý quá nhiều", ông Đức bày tỏ.

Cụ thể, năm 2019, Đất Xanh đã mua 1 doanh nghiệp địa phương để phát triển dự án. Năm 2020, Luật nhà ở có hiệu lực, quy định phải có đất ở mới xin chủ trương đầu tư. Năm 2021, Nghị định 148 ra đời, quy định phải thực hiện thủ tục xin phép đưa đất nông nghiệp vào dự án, theo đó, địa phương yêu cầu phải đăng ký biến động đất vào tập đoàn.

“Trong khi trước đây, doanh nghiệp đã có văn bản thỏa thuận đền bù – thông qua văn phòng công chứng - một cách hợp lệ, hợp pháp. Tuy nhiên, để đăng ký biến động đất đai vào tập đoàn thì văn bản thỏa thuận đền bù là không đủ, phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác phải hủy văn bản thỏa thuận đền bù đã công chứng cách đây 13 năm với người dân, ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới, điều này không thể thực hiện được. Chúng tôi loay hoay 1-2 năm chỉ để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp”, ông Đức băn khoăn.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, ví von để phát triển một dự án có thể hình dung sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá, nghĩa là doanh nghiệp cần: 40% sử dụng vốn vay, 30% huy động từ khách hàng và 30% vốn tự có. Giả sử dự án vay được 40% vốn từ ngân hàng, chi phí lãi vay 15%/năm, nhưng lại bị đình trệ trong 5 năm do vướng pháp lý. Với mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp. Vậy là, doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng kẹt 5 năm vì công tác tính tiền sử dụng đất.

“Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, doanh nghiệp phải bù số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá, doanh nghiệp thua hàng tiền vệ là khách hàng; thua tiếp hàng tiền đạo là vốn vay”, ông Sơn chia sẻ.

CẦN MỘT QUY TRÌNH THỐNG NHẤT CHO DỰ ÁN

Ở góc độ là cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành tại các địa phương, ông Thái Doãn Hòa, Phó Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, cho biết qua đánh giá rà soát, tỉnh Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm vướng mắc cho lĩnh vực bất động sản.

Thứ nhất, khó khăn vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư - lựa chọn chủ đầu tư. Theo đó, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở chưa thống nhất với nhau dẫn đến cách hiểu khác nhau. Các dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư bao năm nay, đến giờ cơ quan thanh tra vào lại bắt thực hiện theo Luật Nhà ở, tức phải có đất ở. Việc này tỉnh cũng không gỡ được mà phải báo cáo lên Chính phủ.

Thứ hai, khó khăn trong giao đất cho doanh nghiệp. Công tác định giá đất cũng gặp khó. Có dự án giao rồi mà không thể tư vấn định giá vì các công ty  tư vấn không dám định giá do khó trong giải trình với cơ quan kiểm toán.

Thứ ba, khó khăn về vướng quy hoạch. Hiện quy hoạch phân khu chưa phủ kín, công tác kêu gọi đầu tư chậm.  Một số quy hoạch tỉnh đã có rồi nhưng chưa đồng bộ. Phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau…

Thứ tư, khó khăn vướng mắc tiếp theo là điều kiện kinh doanh bất động sản. Các quy định trong luật, văn bản luật liên quan đến phân lô bán nền yêu cầu phải hoàn thành cơ sở hạ tầng, các công trình…. Với các dự án quy mô lớn hàng trăm ha, quy định này khá ngặt nghèo, gây khó khăn cho chủ đầu tư. 

Thứ năm, khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Đã có nhiều dự án triển khai theo Nghị định cũ nhưng sau này điều chỉnh quy hoạch thì lại bị vướng. Điều 182 Luật Nhà ở, quy định, địa phương phải lập thẩm định lại, buộc doanh nghiệp phải dành 20% diện tích dự án làm nhà ở xã hội thì rất khó.

"Thực tế không phải cái gì tỉnh cũng làm được. Trong kỳ họp Quốc hội lần này, không biết chắc có thông qua 3 luật quan trọng liên quan bất động sản hay không, để các quy định thống nhất với nhau nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và cho thị trường bất động sản", ông Hoà băn khoăn.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Văn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương, bày tỏ để tháo gỡ cho các dự án trên địa bàn, sự chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh là rất quan trọng, hằng tuần UBND tỉnh Bình Dương đều họp giải quyết khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, vướng cái gì thì gỡ cái đó. Khi xác định được nội dung cụ thể thì đơn vị liên quan lên để giải quyết hoặc sớm có đáp án cho doanh nghiệp. 

Về phía Sở Xây dựng TP.HCM, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, cho biết đang có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Thứ nhất, các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất. 

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

“Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý”, ông Hồ nhấn mạnh.

Bàn về giải pháp thời gian tới, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng cần hoàn thiện cơ sở pháp luật. Ngoài ra, cần hoàn chỉnh quy trình 01 dự án vì hiện nay còn rải rác ở các luật. Việc trình tự nằm rải rác nên các tỉnh thành làm khác nhau, cần thống nhất.

Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng phải trình tự. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ.