Xác định tỷ lệ vay của tài sản đảm bảo: Ngân hàng nói không, tòa nói có

Vừa qua, TAND TP Hà Nội đã xem xét phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng V. và Công ty TNHH Kinh doanh và chế biến lương thực Đ.L.

Hồ sơ thể hiện, năm 2012, ngân hàng ký hợp đồng cho công ty vay hạn mức 20 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động kinh doanh hàng nông sản và nguyên liệu sản xuất thức ăn chăn nuôi.

Thực hiện hợp đồng trên, ngân hàng đã giải ngân cho công ty số tiền 11,9 tỷ đồng theo 3 khế ước nhận nợ. Đảm bảo cho khoản vay trên gồm 4 tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 209m2, khu đất 392m2, khu đất 1.348m2, khu đất 175m2 và khu đất 171m2. Ngoài ra công ty cũng thế chấp hàng hóa kho nguyên liệu chế biến thức ăn chăn nuôi và hàng hóa nông sản nhưng đến nay hàng hóa không còn nên ngân hàng không yêu cầu giải quyết.

Quá trình thực hiện hợp đồng, công ty không thực hiện trả nợ gốc lãi nên chuyển sang nợ quá hạn. Tính đến năm 2021, công ty còn nợ gốc và lãi hơn 27,1 tỷ đồng. Ngân hàng khởi kiện nhằm mục đích thu hồi nợ vay.

Quá trình giải quyết vụ án, các bên xác nhận, công ty đã thanh toán 5 tỷ đồng nợ gốc nên ngân hàng đã giải chấp 1 thửa đất.

Năm 2022, tòa án sơ thẩm đã tuyên buộc công ty phải trả nợ gốc và lãi đến năm 2022 là hơn 28,3 tỷ đồng. Về tài sản đảm bảo, trong trường hợp công ty không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền đề nghị cơ quan thi hành án dân sự kê biên, phát mại các tài sản thế chấp trên.

Cụ thể, thửa đất 209m2 có giá trị bảo đảm nợ gốc và lãi là gần 10 tỷ đồng; thửa đất 392m2 đảm bảo hơn 8,5 tỷ đồng; thửa đất 175m2 đảm bảo 2,8 tỷ đồng và thửa đất 171m2 là hơn 7 tỷ đồng.

Ngân hàng không đồng ý với cách chia tách nghĩa vụ đối với từng tài sản thế chấp như trên vì ngân hàng không có đơn yêu cầu tòa án xác định tỷ lệ nợ gốc, nợ lãi đối với từng tài sản đảm bảo.

Theo ngân hàng, tỷ lệ cho vay được ghi nhận trong hợp đồng tín dụng không đồng nghĩa với tỷ lệ nghĩa vụ bảo đảm. Các hợp đồng thế chấp không quy định về tỷ lệ xác định nghĩa vụ bảo đảm. Điều 3 hợp đồng thế chấp thì có 2 thửa đất đảm bảo cho toàn bộ nghĩa vụ trả nợ khác của công ty.

Do ngân hàng có đơn kháng cáo nên cấp phúc thẩm TAND TP Hà Nội đã giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Theo tòa phúc thẩm, Điều 1 hợp đồng thế chấp quy định, “tài sản này được đảm bảo/nhưng không giới hạn đảm bảo chỉ cho khoản vay nêu trên. Phần giá trị chênh lệch thừa (nếu có) giữa giá trị tài sản bảo đảm và tổng các nghĩa vụ trả nợ nêu tại khoản 1, Điều 1 được đảm bảo cho toàn bộ các nghĩa vụ trả nợ khác của bên vay cho ngân hàng”. Các hợp đồng thế chấp đều ghi số tiền mà ngân hàng cho bên vay vay tối đa với từng tài sản.

Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận nghĩa vụ bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ theo khoản 1, Điều 1 hợp đồng thế chấp là “bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp gồm tiền vay, lãi vay, lãi quá hạn, chi phí xử lý tài sản thế chấp, các khoản chi phí khác…”.

Theo tòa án, ngân hàng và bên thế chấp là các chủ tài sản bảo đảm đã thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay (nợ gốc) cao nhất mà ngân hàng đồng ý cho công ty vay. Các bên cũng thừa nhận công ty chỉ có khoản vay trên mà không còn khoản vay nào khác. Vì vậy, căn cứ vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp để phân chia nghĩa vụ đảm bảo của từng tài sản thế chấp là phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy, tòa án không chấp nhận đơn kháng cáo của ngân hàng.

Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp thì các hộ gia đình đang sinh sống trên đất phải chuyển dọn nhà cửa, tài sản đi chỗ khác để thi hành án. Nếu số tiền thu được từ việc phát mại tài sản bảo đảm không đủ nghĩa vụ trả nợ thì công ty phải tiếp tục trả hết nợ.

Lâu nay, việc ngân hàng nhận thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên thứ 3 trong các hợp đồng tín dụng là khá phổ biến. Nhưng trong nhiều trường hợp, chủ tài sản không nắm rõ các điều khoản.

Một thẩm phán cho biết, có nhiều chủ tài sản chỉ đồng ý dùng tài sản đảm bảo cho một khoản vay nhất định nhưng bên vay là công ty/pháp nhân dùng tài sản đó thế chấp cho cả khoản vay dẫn đến chủ tài sản gặp bất lợi, thậm chí chịu thiệt hại nặng nề. Việc xác định tỷ lệ gốc/lãi với từng tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ tài sản vì rõ ràng giá bất động sản thường biến động theo thị trường.