Xu hướng trái ngược về nguồn cung căn hộ giữa hai thị trường trọng điểm

Tại sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2024 do Công ty CBRE tổ chức, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết năm 2024 ghi nhận xu hướng trái ngược đối với nguồn cung căn hộ giữa hai thị trường trọng điểm, nhưng về giá bán lại có sự tương đồng.

LƯỢNG CUNG TẠI HÀ NỘI TĂNG GẤP 3 LẦN

Theo bà An, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong năm 2024 tại Hà Nội tăng gấp 3 lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất, kể từ năm 2020. Còn nguồn cung căn hộ bán mở bán mới ở TP.HCM thì thấp nhất, kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới.

Tuy nhiên, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư Hà Nội đã đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Theo đó, năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư ước tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây trên thị trường chung cư Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới của quý này tập trung vào những dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ và phát triển trong các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án.

Tương tự, với thị trường TP.HCM, vị chuyên gia thông tin về căn hộ chung cư hiện có giá bán sơ cấp trung bình là 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT & kinh phí bảo trì), tăng 24% theo năm. Mức tăng này do hơn 70% nguồn cung mới của năm 2024 tại thành phố là các dự án từ cao cấp đến hạng sang và dự án mở bán giai đoạn tiếp theo được điều chỉnh giá bán tăng 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó. Điển hình có một dự án thuộc khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên tới 490 triệu đồng/m2 thông thủy.

Tuy nhiên, dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao nhưng chủ đầu tư lại đang áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi. Do đó, tỷ lệ hấp thụ của những dự án cao cấp đến hạng sang có kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán gần 100%. Chỉ trong ngày mở bán đã thu hút phần lớn nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và lựa chọn chính sách thanh toán chuẩn có chiết khấu cao.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội cũng dần đuổi kịp mức giá TP.HCM, đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng và 49 triệu đồng/m2 thông thủy.

Tại Hà Nội, giá bán thứ cấp duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay. Mặt khác, giá bán thứ cấp chung cư TP.HCM tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 1% theo quý và tăng 7% theo năm. Đặc biệt, tuyến Metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình ở khu vực quận 2 (cũ) và quận 9 (cũ) của TP. Thủ Đức, ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân tăng 2%-3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

NĂM 2025 SẼ ĐÁNH DẤU MỘT CHU KỲ MỚI 

Dự báo năm 2025, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Bên cạnh đó, nguồn cung cũng dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dạo của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng của giá bán sơ cấp ổn định. Dự kiến, trung bình từ 6-8% mỗi năm.

Tuy nhiên, lưu ý thêm một yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đến giá, đấy là tại Hà Nội và TP.HCM mới triển khai bảng giá đất mới. Yếu tố này có thể tạo ra những tác động nhất định tới chi phí đất đai. Qua đó, làm ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của chủ đầu tư, khiến giá bán sản phẩm có thể điều chỉnh theo để đảm bảo lợi nhuận. Song, chúng ta cần chờ đợi để đánh giá được một cách dài hạn bởi những bảng giá đất này mới chỉ ban hành gần đây.

Mặc dầu vậy, “nếu nhìn vào lịch sử biến động giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, giá nhà thường tăng trưởng ổn định trong thời gian dài. Chỉ giai đoạn kinh tế khó khăn, lãi suất tăng cao hoặc biến động lớn về vĩ mô, giá nhà mới giảm hoặc điều chỉnh cục bộ trong ngắn hạn và ở một số dự án riêng lẻ”, bà An bình luận.

Trong khi đó, đưa ra nhận định chung về thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM năm tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở. Thị trường được kỳ vọng phát triển ổn định và bền vững hơn khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với những nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành mới. Điều này hứa hẹn tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn cho người dân.