Áp thuế bất động sản thứ 2 chỉ nên sử dụng khi có hành vi thiếu tích cực

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại để kiếm lời. Tuy nhiên, một số chuyên gia nhận định nếu đề xuất được áp dụng có thể gây hệ lụy tới thị trường cũng như người mua.

ẢNH HƯỞNG ĐẾN NGƯỜI CÓ NHU CẦU Ở THỰC

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam, thuế là công cụ mà Nhà nước sử dụng với hai mục đích chính: tăng thu ngân sách Nhà nước và điều tiết một số khía cạnh trên thị trường. Trong đó, sự điều tiết của thuế thường áp lên đối tượng có khả năng đầu cơ, mua bất động sản nhưng không đưa vào khai thác sử dụng. Nhưng qua quan sát ở nhiều nước phát triển cho thấy, nếu mục đích chỉ nhắm vào đối tượng nhất định thì thuế không làm giảm giá bất động sản.

Thực tế với hoạt động đầu cơ, tăng thuế sẽ khiến nhà đầu tư giảm tần suất mua nhà hoặc tần suất giao dịch, vì thế cũng làm giảm độ nóng của một số khu vực nhưng đi kèm là “tác dụng phụ” không mong muốn. Cụ thể, tại thị trường bất động sản Việt Nam, đánh thuế đại trà chắc chắn ảnh hưởng đến người có nhu cầu ở thực. Bởi tất cả thuế, phí lại tiếp tục được chuyển sang đối tượng này, bao gồm: người mua để ở, người đi thuê nhà, các gia đình mua căn nhà thứ 2 cho con sau nhiều năm tích lũy. Do đó, “thuế là công cụ để Nhà nước sử dụng song sử dụng khi nào, mức độ ra sao, bao lâu… cần cân nhắc rất kĩ lưỡng”, bà An nhấn mạnh.

Tương tự, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2 được tính đến để giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, sự phục hồi của thị trường vô cùng quan trọng. Trong điều kiện thực hiện đánh thuế ngôi nhà thứ 2, ở khía cạnh nào đó cũng làm giá bán của bất động sản tăng, mà chúng ta lại đang kì vọng đưa mặt bằng giá về mức hợp lý để hỗ trợ tính thanh khoản cho thị trường. Nhất là khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở dù được thông qua nhưng vẫn có độ trễ nhất định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng khẳng định (Vars) khi chúng ta hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế bất động sản thứ 2 một cách cứng nhắc dễ dẫn đến những kết quả không mong muốn. Bởi vô hình chung sẽ khiến “sức mua bất động sản” bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân. Điều đó làm thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức có thể bị chững lại, thậm chí rơi vào trạng thái khó khăn; mà thị trường bất động sản khó khăn thì chắc chắn gây ảnh hưởng tới hàng loạt những ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung, như chúng ta đã chứng kiến suốt thời gian vừa qua.

Hơn nữa, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một thị trường đang phát triển, còn nhiều dư địa cho bất động sản. Đánh thuế mà không tính toán kĩ lưỡng có thể cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường. 

THỜI ĐIỂM PHÙ HỢP LÀ KHI CÓ ĐẦY ĐỦ ĐIỀU KIỆN

Theo bà Hằng, thời điểm áp dụng phù hợp là khi chúng ta có đầy đủ điều kiện thực hiện, như hệ thống quản lý đất đai toàn quốc giúp kết nối đến tất cả các địa phương. Lúc đó, chỉ cần thêm những biện pháp kĩ thuật khác là được.

“Sử dụng thuế để điều tiết thị trường không hề đơn giản, đòi hỏi các cơ quan chức năng phải cân nhắc, tính toán, tránh gây tác dụng tận thu thuế. Quan trọng nhất vẫn là xây dựng đồng bộ cơ sở dữ liệu thông tin và khi chúng ta đánh thuế hợp lý, thị trường cũng phát triển ổn định, minh bạch hơn”, chuyên gia khẳng định.

Xoay quanh vấn đề này, TS.Nguyễn Văn Đính cho rằng việc áp thuế hay thắt chặt tín dụng với bất động sản chỉ nên xem xét, sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường. Còn người mua nhà thứ 2, thứ 3 hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện.

Hiểu đơn giản, nếu một người có 2-3 bất động sản, thậm chí nhiều hơn và đều đưa vào sử dụng, đúng chức năng, mục đích sử dụng của từng loại hình bất động sản đều là quyền lợi chính đáng. Ví dụ, tôi mua bất động sản cho con khi tôi có tài chính và bất động sản có mức giá phù hợp. Trong quá trình chưa sử dụng, tôi cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khi đó bất động sản của tôi lại phục vụ quỹ nhà mà người dân có nhu cầu và nộp thuế cho ngân sách nhà nước.

Hoặc, khi có 2-3 căn nhà, tôi có thể cho thuê làm cơ sở y tế, nhà trẻ, siêu thị mini tại khu vực có nhu cầu mà chưa được đáp ứng. Đây là những hành vi chính đáng cần hỗ trợ vì giúp tạo ra dịch vụ thiết yếu ở nơi hạ tầng còn thiếu. Đồng thời cũng là cơ sở để tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề, làm lợi cho xã hội, đóng thêm thuế vào ngân sách nhà nước.

Có nghĩa, dù với sắc thuế nào thì mục đích lớn nhất cần hướng tới là tạo ra của cải, giá trị gia tăng cho xã hội. Việc đánh thuế bất động sản nên được xem xét kỹ lưỡng dựa trên nguyên tắc đó.

“Thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường, không phải người dân cứ đi mua bất động sản thứ 2 là bị siết bởi những công cụ này”, ông Đính nêu quan điểm.

Cũng liên quan tới việc áp thuế cho ngôi nhà thứ 2, đại diện Vars chia sẻ mới đây, Chính phủ Trung Quốc đã công bố gói kích thích giúp người dân dễ dàng hơn khi sở hữu từ ngôi nhà thứ 2 như nới tín dụng, chính sách đặt cọc… sau một thời gian dài giữ các quy định nghiêm ngặt khiến thị trường bất động sản bị đóng băng trầm trọng. Đây là bài học cho Việt Nam tham khảo. Tất nhiên, mỗi nước có đặc điểm riêng nhưng với Việt Nam, câu chuyện lớn hơn cần nhấn mạnh là chính sách vĩ mô phải thích hợp và tạo điều kiện để các dự án phát triển, tăng nguồn cung phục vụ nhu cầu của người dân. 

Đồng quan điểm, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh cải cách thế nào thì cải cách, cung ít so với cầu sẽ khiến giá bất động sản tăng vì quyền nằm nhiều ở người có bất động sản. Kể cả có đẩy thuế vào thì bằng cách khác lại đẩy sang phía người mua. Do đó, chỉ khi cải thiện được cung cầu, lúc đó, quyền giao dịch giữa người mua và người bán mới ngang bằng nhau, thậm chí, người mua có quyền đi tìm giá phù hợp. Lúc đó, việc đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 mới có lợi.