Ba lý do khiến tỷ suất cho thuê nhà phố thấp

Giá bán nhà phố thương mại (shophouse) được ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, nhưng thực tế cho thấy sản phẩm này vẫn chưa phát huy được vai trò tạo dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà, điều vốn từng là lý do chính khiến nguồn vốn đầu tư đổ dồn vào phân khúc này. 

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhà phố thương mại nằm trong các khu đô thị, đặc biệt là tại thành phố lớn như Hà Nội; khu vực vệ tinh có tốc độ đô thị hóa nhanh vẫn được giới đầu tư cá nhân, lẫn tổ chức tìm kiếm. Sức hút của sản phẩm đến từ sự kết hợp giữa giá trị bất động sản gia tăng đều đặn và tiềm năng khai thác kinh doanh song song với mục đích ở. 

CHƯA PHÁT HUY KHẢ NĂNG TẠO DÒNG TIỀN

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2025 của Savills Việt Nam cho thấy tại thị trường Hà Nội trong 5 năm qua, nhà phố thương mại đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%. Riêng 3 tháng đầu năm 2025, giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2, phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn tồn tại. 

Tuy nhiên, theo bà Hằng, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay lại thể hiện một bức tranh khác. Bởi trước những thay đổi nhanh chóng và yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn: kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.

 "Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép”, vừa để ở vừa để kinh doanh nhưng shophouse chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm", bà Hằng nhận định. 

Lý giải về nguyên nhân, đại diện Savills cho biết có 3 lý do dẫn đến tình trạng này.

Đầu tiên chính là sự cạnh tranh gay gắt từ trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại với quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B. Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê tại trung tâm thương mại còn được hưởng mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài. Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, vì vậy, khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn như trung tâm thương mại.

Thứ hai là sự thiếu linh hoạt về mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà, nhưng họ chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung càng đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến không ít thương hiệu e ngại.  

Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản; còn trung tâm thương mại lại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.  

Thứ ba liên quan đến tính pháp lý và vận hành. Không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách cho các đầu việc về hoàn thiện thủ tục; xin giấy phép kinh doanh; xử lý vấn đề kỹ thuật, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành. 

CÁC YẾU TỐ TRỌNG YẾU ĐỂ ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ

Dù đối mặt với nhiều thách thức, nhưng theo bà Hằng, tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại những đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng. 

Song, để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, chuyên gia này khuyến nghị người mua cần lưu ý đến một số yếu tố cốt lõi như: vị trí, pháp lý, chủ đầu tư, thiết kế của các sản phẩm nhà phố, nhằm tránh mua phải sản phẩm không đạt điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng. 

Cụ thể, đối với vị trí, ngoài việc đặt ở vị trí đường lớn và tiếp cận thuận lợi, các nhà phố thương mại cần có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự. Sản phẩm nằm gần công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê. 

Về thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai. Mặt khác, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Hệ thống hạ tầng phụ trợ, gồm thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ lưỡng nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B. 

Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Những dự án phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường. Ngược lại, nếu dự án đến từ chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án, để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch. 

“Shophouse vẫn là phân khúc đầy tiềm năng, đặc biệt tại đô thị lớn - nơi dân số và sức mua đang gia tăng, nhưng giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa giúp đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản.

Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng”, nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế”, chuyên gia bình luận.