UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND (ngày 04/9/2024) quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh (Quyết định 24).

Quyết định mới này có hiệu lực từ ngày 16/9/2024 tới và thay thế cho Quyết định số 44/2023/QĐ-UBND được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành ngày 19/9/2023 (Quyết định 44).

ĐIỀU KIỆN VỀ TÁCH THỬA ĐẤT DỰ ÁN

Quyết định này nhằm bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220) về việc tách thửa, hợp thửa đất để hình thành thửa đất mới, trong đó, việc tách thửa phải bảo đảm quyền đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 29 của Luật Đất đai năm 2024.

Theo Quyết định 24, việc tách thửa đất đối với hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (Điều 66) và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch xây dựng hiện có đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc các tổ chức thực hiện tách thửa đất theo dự án đầu tư cũng được quy định thêm điều kiện. Theo đó, ngoài việc “phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thì còn phải “đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đồng thời, hạ tầng kỹ thuật phải được Sở Xây dựng bà Rịa – Vũng Tàu nghiệm thu, bảo đảm đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Đối với việc tách thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp không áp dụng các quy hoạch xây dựng.

Trước đây, theo Quyết định 44, việc chia tách để hình thành thửa đất mới phải bảo đảm quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (Điều 171).

Quyết định 44 cũng quy định việc tách thửa của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch xây dựng 1/500 thì áp dụng các quy hoạch phân khu xây dựng lớn hơn.

THÊM ĐIỀU KIỆN VỀ CẠNH TIẾP GIÁP

Về diện tích tối thiểu sau tách thửa đối với từng loại đất, Quyết định 24 không thay đổi so với quyết định cũ, nhưng có thêm điều kiện về cạnh tiếp giáp đường giao thông. 

Theo đó, đối với đất ở diện tích tối thiểu sau tách thửa tại khu vực thuộc phường, thị trấn và huyện Côn Đảo từ 60 m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 05 m, chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Tại địa bàn các xã còn lại, thửa đất phải có diện tích tối thiểu từ 80 m2 trở lên.

Đối với đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: diện tích tối thiểu sau tách thửa từ 100 m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 05 m, chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 05 m.

Đối với đất trồng lúa thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp: tại huyện Côn Đảo diện tích tối thiểu sau tách thửa tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500 m2, tại địa bàn các xã còn lại là 1.000 m2.

Quyết định số 24 cũng có bổ sung thêm một số trường hợp cụ thể được giải quyết tách thửa đất nếu đủ điều kiện. Đó là thửa đất thuộc khu vực quy hoạch có nhiều loại đất (gồm quy hoạch đất nông nghiệp, quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp) thì được xem xét giải quyết tách thửa đất nếu đủ điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu tương ứng với một loại đất theo quy hoạch đã được phê duyệt…

Trường hợp không được tách thửa đất, hợp thửa đất, Quyết định 24 cũng có điểm mới là chỉ áp dụng đối với các thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất của cơ quan cấp có thẩm quyền; khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn; không đảm bảo diện tích tối thiểu, điều kiện được phép tách, hợp thửa.

Theo quyết định số 24, UBND tỉnh bà Rịa – Vũng Tàu nêu rõ các giao dịch về quyền sử dụng đất có liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất theo đúng quy định pháp luật đã được công chứng, chứng thực; các bản án, quyết định có hiệu lực của các cơ quan có thẩm quyền về việc tách thửa đất, hợp thửa đất; các trường hợp tách thửa để phân chia thừa kế đã được pháp luật công nhận và các trường hợp hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất đã được tiếp nhận đúng quy định trước ngày quyết định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định tại quyết định số 44/2023.