Bỏ khung giá đất, ban hành Bảng giá đất mới là bước tiến tất yếu trong quản lý nhà nước, góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng... Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực cũng tạo ra những lo ngại về rủi ro cho thị trường bất động sản.

Thông thường, giá đất chiếm 15-30% chi phí đầu vào của một dự án bất động sản. Bởi vậy, khi các địa phương đồng loạt áp dụng bảng giá đất mới (từ 1/1/2026) với mức tăng cao so với giá cũ, dự kiến giá nhà ở tại nhiều nơi, nhất là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh sẽ có những biến động mạnh.

Cuối tháng 11/2025, Hội đồng Nhân dân TP.Hà Nội đã thông qua Nghị quyết 52/2025/ NQ-HĐND quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn. Theo đó, giá đất tại Hà Nội được chia thành 17 khu vực dựa trên nhóm các đơn vị hành chính có điều kiện phát triển tương đối giống nhau về vị trí địa lý, mức độ đô thị hóa, hạ tầng kỹ thuật - xã hội, mật độ dân cư và hoạt động sản xuất, kinh doanh.

GIÁ ĐẤT HÀ NỘI TĂNG 2-26%

Tại khu vực 1 gồm các phường trong vành đai 1: Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng, giá đất ở bình quân là 255,331 triệu đồng/m2, tăng 2% so với mức giá cũ và cao nhất là 702,257 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhiều xã thuộc khu vực ngoại thành, giá đất tăng tới 25-26%.

Đề cập đến mức tăng trên, báo cáo thuyết minh của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC (đơn vị tư vấn, tổ chức thực hiện định giá đất) lý giải: “Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng ở nhiều xã thuộc các huyện ngoại thành cũ như xã Đông Anh, Phúc Thịnh, Gia Lâm, Bát Tràng, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Hoài Đức, Sơn Đồng, Ô Diên... Sự gia tăng dân số cơ học từ dòng người nhập cư, lao động ngoại tỉnh và nhu cầu học tập, làm việc tại Thủ đô đã tạo áp lực rất lớn cho quỹ đất đô thị, khiến giá đất tăng mạnh ở một số khu vực”.

Bên cạnh đó, trong hai năm 2024-2025, Hà Nội tập trung đầu tư hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm: đường Vành đai 4, các tuyến metro số 2A, số 3, mở rộng các tuyến đường trục Tây Thăng Long, Nguyễn Trãi, Trần Phú – Hà Đông… Hạ tầng giao thông kết nối mạnh mẽ với các tỉnh lân cận, đồng thời nâng cao giá trị sử dụng đất tại các khu vực dự án đi qua, đẩy giá đất lên. Vì vậy, nếu tiếp tục áp dụng Bảng giá đất cũ sẽ dẫn đến tình trạng không thống nhất, gây khó khăn trong quản lý nhà nước và thực hiện chính sách tài chính về đất đai.

Còn theo nội dung tờ trình của Sở Nông nghiệp & Môi trường TP.Hà Nội, việc xây dựng Bảng giá đất mới tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đảm bảo nguyên tắc thị trường, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt sự chênh lệch giữa giá đất quy định tại bảng giá đất và giá đất chuyển nhượng phổ biến trên thị trường. Mức tăng không quá lớn giúp đảm bảo hài hòa, cân đối thu - chi ngân sách, không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, phát triển kinh tế của các tổ chức, cá nhân.

Xây dựng Bảng giá đất mới còn là cơ hội để Thành phố hoàn thiện hệ thống dữ liệu số, công khai bảng giá đất trực tuyến, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu. Đây cũng là yêu cầu để chính quyền hai cấp phối hợp trong việc cập nhật, đồng bộ dữ liệu.

GIÁ ĐẤT TP.HCM TĂNG 1-8,1 LẦN

Chiều ngày 26/12/2025, tại kỳ họp thứ 7, Hội đồng Nhân dân TP.Hồ Chí Minh khóa X đã thông qua Nghị quyết Ban hành quy định Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn Thành phố. Một trong những cơ sở quan trọng để xây dựng bảng giá đất lần này xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trong quản lý đất đai, nhất là trong bối cảnh Thành phố đã hoàn tất việc sáp nhập với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đó, Bảng giá đất 2026 được chia thành các khu vực theo địa giới hành chính trước sáp nhập nhằm bảo đảm tính kế thừa, phù hợp với đặc điểm phát triển và mặt bằng giá từng địa bàn.

Nhìn tổng thể, giá đất tăng ở hầu hết khu vực nhưng mức tăng không đồng đều: khu vực trung tâm cũ của TP.Hồ Chí Minh tăng nhẹ, trong khi giá đất tại các đô thị đang phát triển của Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng mạnh.

Cụ thể, giá đất trên địa bàn khu vực 1 – trung tâm TP.Hồ Chí Minh có hệ số tăng từ 1 - 1,56 lần, giá cao nhất là 687.200.000 đồng/m2 thuộc vị trí mặt đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Mức giá này không thay đổi so với Bảng giá đất theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND. Địa bàn khu vực 2 - tỉnh Bình Dương (cũ) có hệ số tăng cao nhất là 8,10 lần so với Quyết định 63/2024/QĐ-UBND. Tuyến đường có giá tăng mạnh là DH. 505 - đoạn từ cầu Lễ Trang đến DH. 507: giá đất ở tăng từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng/m2. Mức giá cao nhất sau điều chỉnh tại Bình Dương đạt 89, 6 triệu đồng/m2 - thuộc đường Bác sĩ Yersin và đường Bạch Đằng (giá cũ là 52,16 triệu đồng/m2).

Địa bàn khu vực 3 là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) cũng được điều chỉnh tăng 1,7 - 3,78 lần so với Quyết định 26/2024/QĐ-UBND. Theo đó, giá cao nhất 149,8 triệu đồng/m2 áp dụng cho tuyến đường Thùy Vân – trục du lịch dịch vụ trọng điểm của tỉnh.

Tờ trình của Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết mức giá này được xây dựng dựa trên kết quả khảo sát giá giao dịch thực tế tại các khu vực, sau đó, các cơ quan chức năng rà soát và cân đối lại, chỉ tính tương đương 60% giá giao dịch trên thị trường. Theo khảo sát, bảng giá đất cũ quá thấp so với giá giao dịch thực tế, có nơi tại Bình Dương, giá giao dịch thực tế cao hơn 13,6 lần; tại Bà Rịa - Vũng Tàu, cao hơn 45,2 lần giá quy định trong bảng giá đất áp dụng cho năm 2025.

Bởi vậy, việc thiết lập Bảng giá đất mới không chỉ xuất phát từ quy định bắt buộc của Luật Đất đai năm 2024 mà còn phản ánh yêu cầu thực tiễn trong công tác quản lý đất đai và sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội của địa phương; khắc phục những hạn chế của các bảng giá đất hiện hành; mở rộng phạm vi áp dụng theo quy định mới nhằm đảm bảo sự công bằng trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Cuộc họp thẩm tra của Ban Kinh tế - Ngân sách Hội đồng Nhân dân TP.Hồ Chí Minh cũng đã thống nhất rằng bảng giá đất mới không chỉ là một công cụ quản lý mà còn là một bước tiến quan trọng trong việc xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch và hiệu quả. Với sự đồng thuận cao từ các cơ quan chức năng và sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bảng giá đất mới hứa hẹn sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững cho Thành phố trong giai đoạn tới.

Mặc dù vậy, việc áp dụng bảng giá đất mới cũng gặp phải nhiều ý kiến trái chiều. Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhìn nhận rằng không ít địa phương đưa ra bảng giá tăng “sốc” đang tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng ngân hàng.

THÁCH THỨC GIÁ ĐẤT CHO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

Đối với thị trường bất động sản, khi giá đất tăng cao, với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn và lúng túng khi phải cân nhắc việc có nên tiếp tục triển khai hay tạm dừng. Bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính của doanh nghiệp.

Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc đến việc tăng giá bán, đồng thời, phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm.

Một số chuyên gia cho rằng dù giá đất tăng sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất, nhưng cũng sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, khiến giá bán sản phẩm bất động sản bị đội lên, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người mua ở thực, từ đó, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn...

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8/2026 phát hành ngày 16-23/02/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-78-xuan-binh-ngo.html