Chính sách mới có hiệu lực từ tháng 4/2025 cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại đã tạo động lực rõ rệt cho các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam…

Theo báo cáo công bố cuối tháng 1/2026 của JLL, năm 2025 đánh dấu giai đoạn phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam, nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định và cải cách thể chế sâu rộng. Theo đó, con số GDP tăng 8% - cao nhất khu vực ASEAN, trong khi tổng vốn FDI đăng ký đạt 38,4 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 27,6 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Song song với đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, metro số 2 hay các cao tốc liên kết vùng đang được đẩy nhanh tiến độ. Cải cách hành chính, triển khai Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng cùng triển vọng nâng hạng thị trường chứng khoán (thông báo từ FTSE Russell dự kiến có kết quả đánh giá cuối cùng vào T9 2026) tiếp tục củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế tại Việt Nam.

Trong năm vừa, thị trường bất động sản nổi bật với nhiều thương vụ M&A lớn và bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng chuyên nghiệp và chọn lọc hơn.

PHÂN HÓA DÒNG VỐN VÀ TÁI ĐỊNH GIÁ THỊ TRƯỜNG

Chia sẻ với VnEconomy, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết dòng vốn FDI tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hồ sơ hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai.

Một điểm đáng chú ý là sự phân tầng rõ nét giữa các nhóm nhà đầu tư. Cụ thể, nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế ở các thương vụ vừa và nhỏ, linh hoạt trong cấu trúc giao dịch và hợp tác phát triển. Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp chiến lược.

Theo bà Trang, mặt bằng định giá đang được xác lập lại trên cơ sở các tiêu chuẩn thẩm định quốc tế, phản ánh sát giá trị thực của tài sản thay vì những mức giá “phi lý” như các chu kỳ trước. Lợi suất giao dịch cũng được điều chỉnh theo hướng hấp dẫn hơn, đặc biệt ở phân khúc khách sạn với mức kỳ vọng 8–9%, góp phần kéo dòng vốn quốc tế quay trở lại.

Đặc biệt chính sách mới có hiệu lực từ tháng 4/2025 cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại đã tạo động lực rõ rệt cho các thương vụ M&A ở phân khúc nhà ở vốn có nhu cầu cao nhưng nguồn cung còn hạn chế.

Cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, có hiệu lực từ tháng 4/2025, được giới chuyên gia đánh giá là cú hích quan trọng đối với thị trường M&A bất động sản Việt Nam. Việc cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại đã góp phần tháo gỡ các nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm.

Về cơ bản, dòng vốn M&A bất động sản năm 2025 có nhiều điểm khác biệt so với các giai đoạn trước.

Thứ nhất, mặt bằng định giá đang được xác lập lại với sự tham gia của các quy chuẩn thẩm định quốc tế, đảm bảo phản ánh sát giá trị thị trường thực, cải thiện đáng kể so với thời kỳ phi lý trước đây.

Thứ hai, lợi suất các giao dịch cũng có sự điều chỉnh để hấp dẫn hơn, đặc biệt ở phân khúc khách sạn (kỳ vọng 8-9%), góp phần thu hút dòng vốn quốc tế quay trở lại.

Nhà đầu tư quốc tế đặc biệt chú trọng yếu tố minh bạch pháp lý - xem đây là yêu cầu bắt buộc, ưu tiên các dự án có hồ sơ hoàn chỉnh, giấy tờ sử dụng đất đầy đủ, sẵn sàng triển khai. Các quỹ châu Âu, Bắc Mỹ còn đẩy mạnh tiêu chí phát triển bền vững, quan tâm tới các dự án có tiêu chuẩn xanh, thích ứng khí hậu, đáp ứng mục tiêu Net Zero của Việt Nam. Ngược lại, nhà đầu tư trong nước thiên về linh hoạt cấu trúc giao dịch, tận dụng thỏa thuận linh hoạt để chuyển đổi hoặc hợp tác, đồng thời hướng tới các thương vụ quy mô vừa và nhỏ.

Dự báo cho năm 2026, động lực thị trường sẽ tiếp tục là cải cách pháp lý, nhu cầu tích trữ quỹ đất, xu hướng tập trung vào dự án có tính minh bạch cao, phát triển bền vững, đa dạng hóa dòng sản phẩm (văn phòng, công nghiệp, trung tâm dữ liệu…). Để thu hút dòng vốn quốc tế, doanh nghiệp cần hoàn thiện hồ sơ pháp lý, định giá minh bạch theo tiêu chuẩn quốc tế, linh hoạt về phương thức giao dịch và đảm bảo hệ thống tài chính, quản trị rõ ràng.

THỜI ĐIỂM M&A BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐI VÀO CHIỀU SÂU

Cũng theo báo cáo của JLL, thị trường bất động sản Việt Nam được chia ra ba phân khúc:

Ở phân khúc nhà ở, thị trường phía Nam dự kiến chào đón trung bình 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030. Giá căn hộ sơ cấp tại khu vực này đã đạt trung bình 2.740 USD/m2 vào cuối 2025, tăng 1,25 lần so với năm 2020. Xu hướng phát triển các đại đô thị tích hợp theo mô hình TOD ngày càng rõ nét, mở rộng ra khu vực Vành đai 3 và 4.

Phân khúc công nghiệp – logistics tiếp tục giữ vai trò chiến lược trong thu hút FDI. Tính đến cuối 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 ha, tỷ lệ lấp đầy 84%. Hoạt động M&A 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD, chủ yếu theo mô hình mua lại khu công nghiệp sẵn có. Các sản phẩm mới như kho lạnh, trung tâm dữ liệu mở ra cơ hội đầu tư đa dạng hơn.

Trong khi đó, phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng phục hồi mạnh với 21,2 triệu lượt khách quốc tế năm 2025. Công suất phòng tại TP. Hồ Chí Minh đạt 83%, ADR trung bình 3,6 triệu đồng/đêm. Tổng giá trị giao dịch M&A trong lĩnh vực này đạt khoảng 125 triệu USD, với lợi suất kỳ vọng 8–9%.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, bước sang năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục hưởng lợi từ môi trường vĩ mô ổn định, FDI tăng trưởng bền vững và hệ thống hạ tầng hoàn thiện. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa đạt 50% vào năm 2030 sẽ thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ đối với nhà ở, thương mại và công nghiệp.

Chu kỳ mới sẽ khác biệt ở chất lượng dòng vốn. Nhà đầu tư quốc tế đặt yếu tố minh bạch pháp lý làm điều kiện tiên quyết, đồng thời ưu tiên các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG và mục tiêu Net Zero. Các quỹ châu Âu và Bắc Mỹ đặc biệt quan tâm tới phát triển xanh và khả năng thích ứng khí hậu.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam

Thị trường cũng đang chuyển dịch từ cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên giá trị gia tăng: trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành, quản trị tài chính minh bạch và cấu trúc giao dịch linh hoạt.

JLL nhận định giai đoạn 2025–2026 sẽ là thời điểm M&A bất động sản Việt Nam đi vào chiều sâu, với pháp lý rõ ràng, tiêu chuẩn quốc tế trong định giá, chiến lược phát triển bền vững và năng lực quản trị chuyên nghiệp trở thành những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn toàn cầu, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.