Bất động sản cao cấp “ngấm đòn” tín dụng?

Việc các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng bất động sản đã khiến giao dịch mua bán trên thị trường gặp nhiều khó khăn trong nhiều tháng qua.

Các dự án đất nền chung cư cao cấp, dự án condotel,…là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi chính sách tín dụng trong đợt này.

Dần hẹp dòng tín dụng cho vay đầu tư bất động sản

Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã công bố dự thảo lấy ý kiến với dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36, một trong những nội dung đáng chú ý là việc thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.

Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%. Có nghĩa, các nhà băng phải dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp.

Việc này đã tác động trực tiếp đến các sản phẩm bất động sản cao cấp - một trong những phân khúc có nguy cơ gây ra "bong bóng" cho thị trường. Bởi lẽ, nhu cầu mua nhà giá rẻ, nhà thu nhập thấp của người dân Việt Nam còn rất cao, trong khi phân khúc này chưa đáp ứng được nhu cầu, thì các nhà phát triển bất động sản lại tập trung cho phân khúc cao cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết, chính sách đưa ra nhằm siết tín dụng với bất động sản cao cấp nhưng sẽ tác động tới toàn thị trường, khiến mặt bằng giá nhà nói chung tăng lên so với hiện tại.

Khi giá nhà tăng lên bởi hậu quả của siết tín dụng sẽ "tước" cơ hội tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân tại các đô thị lớn. Như vậy, vô tình chính sách kiểm soát thị trường bất động sản lại đi ngược với chính sách tạo điều kiện về nhà ở cho người dân.

Vì vậy, theo bà Hằng, vấn đề là cần kiểm soát chất lượng khoản vay và khách hàng vay. Vấn đề không phải là khách hàng vay bao nhiêu tiền mà quan trọng khách hàng có khả năng trả số tiền đã vay hay không.

Thị trường giao dịch trầm lắng

Động thái siết dần tín dụng từ phía các ngân hàng đã khiến việc giao dịch các dự án condotel rất chậm.

Theo CBRE, tại Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39- 40%, tương đương mức tồn kho là 60-61%. Tại các thành phố du lịch biển còn lại, tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel còn ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ được 26%, Bình Định 22%, Đà Nẵng 9%.

Nguyên nhân của tình trạng này là do pháp lý dành cho condotel chưa rõ ràng. Đồng thời, chủ đầu tư các dự án không có chính sách hỗ trợ tài chính. Hoặc có phương án hỗ trợ nhưng thời gian ngắn không đủ sức hấp dẫn với khách hàng.

Đối với phân khúc chung cư cao cấp tại Hà Nội, theo khảo sát của người viết, hiện lượng giao dịch chậm, nhiều dự án đối mặt với tình trạng cắt lỗ và không có thanh khoản. Thậm chí, nhiều căn hộ chung cư có mức giá 42-50 triệu đồng/m2, chào bán từ 6 tháng đến 1 năm nhưng vẫn không bán được.

Những dự án xuất hiện thông tin rao bán cắt lỗ nhiều có dự án Goldmark Hồ Tùng Mậu, dự án Sunshine Tây Hồ, dự án Times Square Lê Văn Lương.

Trao đổi về hiện tượng nhiều nhà đầu tư cắt lỗ chung cư, đại diện công ty TNHH savills, cho biết, do một số nhà đầu tư chưa hiểu sản phẩm, chưa có kế hoạch dài hạn rõ ràng, mà chỉ mua để đầu cơ lướt sóng xong không đạt được kỳ vọng lợi nhuận nên chấp nhận cắt lỗ sâu để thoát hàng.

"Hiện những sản phẩm ở các dự án có khối lượng căn hộ lớn, nếu mua để lướt sóng hay đầu tư cho thuê đều không hiệu quả bởi nguồn cung lớn như thế cạnh tranh sẽ rất khó khăn" vị này nhấn mạnh.