Bất động sản: Khó người bán, dễ người mua?

Những động thái của thị trường bất động sản trong quý 1/2011 cho thấy, giá cả và thị trường sẽ có lợi hơn cho người mua.

Với việc thắt chặt tiền tệ nhằm thực hiện mục tiêu kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra những biện pháp giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản. Trong khi đó, đặc thù của kinh doanh bất động sản là vốn lớn, các doanh nghiệp luôn phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án bởi vốn tự có của họ chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong cơ cấu vốn.

Theo nghiên cứu của Vietnam Report, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng chiếm đa phần để thực hiện các dự án. Tuy nhiên, khi lãi suất đẩy lên, cao tới 20-21%/năm như hiện nay cùng với giới hạn dư nợ tín dụng bất động sản (tổng dư nợ tối đa là 16% vào cuối năm nay) sẽ tác động rất nhiều đến các doanh nghiệp bất động sản. Họ sẽ gặp nhiều khó khăn trong triển khai các dự án, những đồng vốn đã bỏ vào bất động sản trong thời gian qua chưa kịp tạo ra lợi nhuận đã phải chịu sức ép của lãi suất và chính sách.

Nếu những diễn biến này kéo dài và có thêm những động thái mới của Chính phủ nhằm huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để phục vụ cho chương trình nhà ở quốc gia thì có thể nói, các doanh nghiệp bất động sản lại càng khó khăn chồng chất, như vậy sẽ có lợi hơn cho người mua.

Ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc bán hàng công ty quản lý bất động sản Savills Việt Nam cho biết: riêng ở Hà Nội năm 2011 dự kiến có khoảng 20.000 căn hộ chung cư mới được đưa ra chào bán. Với lượng cung lớn như vậy, chỉ những dự án được chuẩn bị tốt, có yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường mới có khả năng thành công và thu hút được khách hàng.

Báo cáo của công ty Colliers International Vietnam chỉ rõ: thị trường căn hộ để bán ở Hà Nội trong quý 1/2011 không có nhiều giao dịch thành công. Trong phân khúc căn hộ cao cấp, các dự án Indochina Plaza và Keangnam Land Mark Tower đang bán giai đoạn cuối nhưng rất chậm sau Tết.

Với sự xuất hiện của nhiều dự án mới tại quận Hà Đông và Từ Liêm trong quý vừa qua, người mua có thêm nhiều lựa chọn mới. Tổng cộng số căn hộ thuộc về nguồn cung mới trong năm 2011 sẽ tăng gấp 4 lần năm 2010, tạo ra cơ hội mới cho người mua và nhà đầu tư, tận dụng được các mức giá cạnh tranh hơn.

Ước tính đến cuối giai đoạn 2010-2014, tổng số căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng nhanh và đạt tới 111.084 căn hộ. Có thể có nhiều nguồn cung hơn nếu các dự án đang được xem xét được cấp giấy phép.

Triển vọng kinh tế năm 2011 không sáng sủa lắm đối với lĩnh vực nhà đất. Lạm phát và cắt giảm ngân sách, chính sách tài chính thắt chặt, hạn chế cho vay, cùng với nhiều chính sách khác đều nhắm tới việc kiềm chế sự phát triển quá nóng của bất động sản. Tuy nhiên, các dự án đã bắt đầu thì vẫn sẽ tiếp tục được hoàn thiện.

Trong năm 2011, một số lượng lớn căn hộ cao cấp sẽ được chào bán, tạo nên sức ép giảm giá. Tỷ lệ bán tại dự án Keangnam LandmarkTowers, Indochina Plaza và những dự án khác có giá trên 2000 USD rất thấp trong năm 2010. Vì vậy, Colliers dự đoán cạnh tranh tại phân khúc này sẽ rất khốc liệt trong năm 2011, dẫn đến tỷ lệ bán thấp hoặc giá giảm.

Các khu đô thị mới tại các quận vùng ven vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư và người mua. Các quận, huyện như Hà Đông, Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai và Mê Linh sẽ diễn ra nguồn cung mới gia tăng mạnh mẽ trong năm 2011 và các năm sau đó. Chưa kể đến quy hoạch Thủ đô tới năm 2030, tầm nhìn 2050 có ảnh hưởng tới vị trí các dự án vẫn đang trong quá trình xem xét cho ý kiến và chưa được thông qua.

Khi quy hoạch ổn định, hạ tầng được kết nối, nhu cầu người dân sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường. Tham gia cuộc điều tra của Vietnam Report, có đến 67% các doanh nghiệp cho rằng nguồn cung nhà ở trên thị trường Hà Nội trong vòng 2 năm tới sẽ tăng nhanh, 33% còn lại cho rằng sẽ tăng vừa phải.

Như vậy, các ý kiến từ doanh nghiệp đều cho rằng nguồn cung trên thị trường nhà ở Hà Nội sẽ tăng trong 2 năm tới, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giải quyết tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường hiện nay.

Kết quả điều tra cũng cho thấy 60% các doanh nghiệp cho rằng nhu cầu về loại hình nhà ở dưới 1,5 tỷ đồng sẽ tăng mạnh trong năm 2011; 40% cho rằng sẽ tăng vừa phải. Trong khi đó, đối với 2 loại nhà ở còn lại, có mức giá từ 1,5- 2,5 tỷ đồng và trên 3 tỷ đồng/căn không có ý kiến nào cho rằng nhu cầu sẽ tăng mạnh.

Như vậy, có thể thấy nhu cầu nhà ở có mức giá dưới 1,5 tỷ đồng vẫn thu hút được sự quan tâm của nhiều người dân. Một phần hợp với ngân sách của họ, phần khác nếu họ có phải vay ngân hàng để mua nhà, gánh nặng trả nợ cũng đỡ hơn nhiều trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng sẽ có nhiều biến động.