Bất động sản phát triển lành mạnh cần pháp lý minh bạch

Tại diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề: “Nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ” ngày 28/10, các diễn giả, chuyên gia đánh giá, phân tích, thảo luận, đề xuất những vấn đề cốt lõi về thực trạng phát triển, đặc biệt là những vấn đề về pháp lý phát triển nguồn cung và cân đối sản phẩm trên thị trường bất động sản TP.HCM. 

PHÁP LÝ MINH BẠCH, ƯU TIÊN VỐN SẢN XUẤT

Trong những năm qua, thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế. Theo các thống kê, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP, trong đó thị trường bất động sản TP.HCM được đánh giá thu hút đầu tư cao nhất đã và đang đóng góp lớn vào GDP.

Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản nhà ở để nhu cầu nhà ở luôn là cầu thật và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ thuế bất động sản. 

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường bất động sản thời gian qua đã có những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có những cơ chế, chính sách rõ ràng. Tuy nhiên, vẫn có sự thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật… dẫn đến nhiều dự án vướng mắc về quy định pháp luật, thủ tục hành chính, nên nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu… kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

Trước những quy định của các tổ chức tín dụng về việc siết lại cho vay để đầu tư bất động sản, trái phiếu cũng có các quy định mới dẫn đến việc huy động vốn từ khách hàng nhà đầu tư còn gặp nhiều khó khăn, HoREA đã có những đề xuất cụ thể tới Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành liên quan để gỡ vướng trong việc thiếu hụt nguồn cung bất động sản.

Tiến sỹ Phạm Thu Phong, Tổng Biên tập Thời báo Tài chính Việt Nam, khẳng định sự phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM không chỉ tạo điều kiện quan trọng cho kinh tế thành phố phát triển mà còn tạo động lực phát triển lan tỏa cho các thị trường bất động sản các tỉnh lân cận.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM cũng bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường.

KHAN HIẾM NGUỒN CUNG, TÂM LÝ E NGẠI

Hiện, trên địa bàn TP.HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Theo đánh giá của các nhà đầu tư bất động sản, ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển -Công ty DKRA Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2022 khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè,… Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, xu hướng sụt giảm mạnh kéo dài từ giữa quý II năm 2022 đến nay.

Ngoài ra, thị trường căn hộ của thành phố gặp sự sụt giảm mạnh trong sức cầu ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở quý III năm 2022 do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao. Trong khi đó, thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận tăng 10-15% trong giá bán sơ cấp nhưng giá thứ cấp giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm 2022.

Thời gian qua, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ góc độ quản lý nhà nước và các chủ doanh nghiệp, như Vingroup, Sun Group, Him Lam, Bitexco, Masterise… cũng đã cam kết tham gia phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp, ông Thắng đã đưa ra 5 giải pháp: (1) Triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ; (2) Đẩy nhanh sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất; (3) Xây dựng hành lang pháp lý liên quan đến xét duyệt đối tượng mua, nguồn vốn vay ưu đãi; (4) Rút ngắn quy trình thủ tục cấp phép dự án; (5) Xây dựng nguồn vốn hỗ trợ các doanh nghiệp và người mua với lãi suất phù hợp.

Tại Diễn đàn, các chuyên gia đều bày tỏ sự kỳ vọng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ nhanh chóng vượt qua giai đoạn khó khăn mặc dù bức tranh trong năm 2023 ít có "điểm sáng".