Những chính sách kích cầu của Chính phủ sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Đó là nhận định của TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, khi bình luận về tương lại của thị trường này trong năm 2009.

Theo ông, việc hạ lãi suất của các ngân hàng sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Không chỉ ở Việt Nam mà ở rất nhiều nước khác, thị trường bất động sản luôn là một “hàn thử biểu”của nền kinh tế, bởi nếu nền kinh tế “nóng” lên thì nó sẽ “nóng” theo, còn nếu nền kinh tế “nguội” thì nó cũng sẽ “nguội” theo.

Đối với nền kinh tế Việt Nam, qua việc thực hiện 8 nhóm giải pháp của Chính phủ hồi đầu năm thì kết quả là lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn không phải là âm.

Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn các năm trước. Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản.

Theo nhìn nhận của tôi trên cơ sở tương quan của nền kinh tế, thì có thể đầu năm tới thị trường sẽ có xu hướng đi lên, và đến cuối năm có thể hồi phục được. Việc Chính phủ công bố các giải pháp nhằm ngăn chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản “ấm lên”.

Song, để đạt được điều đó thì phải đi kèm với một điều kiện, đó là nhà nước phải tập trung đầu tư cho phát triển hạ tầng, để tạo nhiều công ăn việc làm, đồng thời phải đầu tư mạnh vào nhà giá rẻ để có thể huy động được nguồn vốn trong dân.

Vậy theo ông thì những động thái trên của Chính phủ sẽ tác động đến giá nhà đất trong năm tới như thế nào?

Khi bàn về giá nhà đất, nếu đem lý luận nhà đất của các nước phát triển áp dụng vào Việt Nam thì sai hoàn toàn. Bởi, hiện nay, các nhà kinh doanh nhà đất của chúng ta vẫn bám vào tỷ suất lợi nhuận cao, rất cao.

Ngay cả Bộ Xây dựng cũng công bố chi phí xây dựng nhà chung cư cao lắm cũng chỉ 12 triệu đồng/m2, vậy nhưng các chủ đầu tư vẫn bán ra với giá 30 -40 triệu/m2. Lợi nhuận kinh doanh nhà của chúng ta có thời kỳ còn đạt trên 400%.

Điều này giải thích vì sao, ngay cả khi thị trường giảm sút thì các nhà kinh doanh bất động sản vẫn không chịu chuyển sang phân khúc nhà giá rẻ.

Nhưng đối với các nước phát triển thì trong lúc kinh tế khủng hoảng thì họ sẽ có giải pháp là kinh doanh trong lúc suy thoái. Đó là họ sẽ quay sang làm nhà giá rẻ, tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng đồng vốn sẽ quay vòng nhanh, do đó sẽ có tổng mức lợi nhuận cũng bằng tỷ suất cao.

Thế nhưng ở Việt Nam không thấy mấy ai chịu từ bỏ mức tỷ suất lợi nhuận cao để bắt tay vào cuộc chiến kinh doanh thời khủng hoảng mà vẫn “ôm mộng” với tỷ suất lợi nhuận cao. Do vậy, ngay cả khi thị trường hồi phục thì cũng khó có thể dự báo giá cả nhà đất sẽ theo chiều hướng nào vì lý do cố hữu trên.

Bên cạnh đó, chính việc găm hàng của một bộ phận đầu cơ chờ thị trường hồi phục cũng làm cho giá cả càng thêm khó dự báo.

Nhưng trước đây, ông đã từng nói là không phản đối đầu cơ trong bất động sản, thưa ông?

Thực ra, đầu cơ là một hiện tượng bình thường, khách quan. Nếu một người bỏ tiền ra xây nhà rồi đem bán thì gọi là kinh doanh bất động sản. Còn nếu ai đó đi mua của một người khác rồi đem bán lại thì gọi là đầu cơ.

Nhưng nếu mua đi bán lại một cách bình thường thì nó không có hại gì, thậm chí là thị trường vẫn cần những hoạt động này. Nhưng nếu mua rồi đem găm lại để chờ thời cơ nâng giá, tạo độc quyền thì đó là dạng đầu cơ có hại, cần ngăn chặn.

Nên nhớ rằng, bất động sản không phải chỉ dùng để ở, để sinh sống mà còn dùng để mua đi bán lại, giữ tài sản và nhiều công năng khác nữa. Nếu quan niệm mua bất động sản chỉ để ở thì hoàn toàn sai lầm và cũng trái với Luật Kinh doanh bất động sản. Thị trường có nhiều người mua thì lại càng có lợi, càng có nhu cầu tăng cung. Vấn đề là phải từng bước chuyên nghiệp hóa tất cả các hoạt động trong thị trường này thì sẽ loại dần các dạng đầu cơ tiêu cực.

Bộ Tài chính vừa đưa ra kế hoạch là sẽ tăng cường giải ngân các dự án đầu tư, xây dựng trong năm 2009. Liệu thị trường bất động sản có được hưởng lợi từ động thái này không, thưa ông?

Đó là một chủ trương đúng mà các nước vẫn thường áp dụng để chống suy thoái kinh tế.

Chắc chắn, nếu được rót thêm vốn thì mọi hoạt động của nền kinh tế sẽ tốt hơn, qua đó thị trường bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi vì nguồn cung sẽ nhiều lên, giá sẽ dễ chấp nhận hơn nên cầu cũng sẽ tăng theo.