Bất động sản Tp.HCM: “Cục nợ” của giới đầu cơ

Chỉ trong vòng một tuần, thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn Tp.HCM đã đảo chiều một cách nhanh chóng.

Giá chào bán đã giảm rất nhanh, đặc biệt là các dự án có thời gian giao nhà từ năm 2009 trở đi. Trong khi đó, giá đất dự án tiếp tục giảm từng ngày.

Phóng lao, nhưng không thể theo lao

Căn hộ chung cư Phú Mỹ của Công ty Vạn Phát Hưng (lân cận Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng) trong tuần trước vẫn đứng ở mức giá 28-30 triệu đồng/m2, thế nhưng sang đến tuần này đã giảm thêm 3 triệu đồng/m2, mức chào bán phổ biến hiện nay 25 -26 triệu đồng/m2.

Tại thời điểm trước Tết Mậu Tý, căn hộ Phú Mỹ đã có lúc lên đến 34 -35 triệu đồng/m2 nhưng không có để bán. Một loạt các chung cư khác như Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai 1 từng ăn khách nay cũng lâm vào cảnh ế ẩm tìm không ra người mua.

Một số căn hộ Quốc Cường Gia Lai 1, chào bán ngày 22/4 tại các công ty môi giới trên đường Lê Văn Lương (quận 7) phổ biến trong mức 15 đến 16 triệu đồng/m2, giảm khoảng 4 triệu đồng so với tuần trước...

Như vậy chỉ trong vòng 3 tháng, các dự án căn hộ đã đưa vào sử dụng hoặc sắp đưa vào sử dụng đã mất khoảng 30% giá trị. Đối với các dự án chung cư có thời hạn giao nhà từ năm 2009 đến năm 2011, mức độ mất giá còn trầm trọng hơn.

Bây giờ giới đầu cơ căn hộ chung cư đã không còn có thể "làm cao" bán giá gốc như cách đây vài tuần mà đã phải chịu lỗ đến vài triệu đồng/m2. Chẳng hạn dự án căn hộ chung cư New Saigon được chào bán từ 25 đến 27 triệu đồng/m2 trong khi giá gốc công ty bán ra đã là 29 triệu đồng/m2. Ngoài việc phải chịu lỗ trên giá gốc, người bán còn phải chịu mất cả trăm triệu đồng cho tiền chênh lệch trước đây.

Ông Lâm Văn Chúc - Giám đốc Công ty Bất động sản Phúc Đức cho biết: "Bây giờ, muốn bán căn hộ chung cư đừng nói gì đến việc bán giá gốc hoặc kiếm lời. Thậm chí chấp nhận lỗ vài trăm triệu đồng/căn còn không bán được".

Theo các chuyên gia, giới đầu cơ lướt sóng căn hộ trong thời gian đỉnh điểm của cơn sốt nhà đất Tết Mậu Tý hiện nay đang phải trả giá cho việc đầu tư mạo hiểm với ý đồ mua nhanh, bán nhanh kiếm chênh lệch.

Hiện nay, họ đang nằm trong tình cảnh đã phóng lao, nhưng không thể theo lao. Ký hợp đồng mua nhà với giá cao ngất, nay không quẳng "cục nợ" cho ai, cũng không thể xoay được tiền để đóng cho các hợp đồng đã đến thời hạn thanh toán, chấp nhận lỗ nhưng vẫn không thoát được nợ.

Xét cho cùng, người hưởng lợi nhất từ cơn sốt nhà đất là chủ đầu tư của các dự án chung cư, chớp thời cơ bán được hàng vạn căn hộ giá cao ngất trời xanh.

Càng xa, càng mất giá

Cứ mỗi ngày qua đi, giá đất dự án lại giảm thêm một ít, đó là thực trạng hiện nay của thị trường đất dự án. Theo ông Lâm Văn Chúc, đất các khu vực càng xa trung tâm, càng mất giá trầm trọng, khu vực nào trước đây "nóng" chừng nào thì bây giờ "lạnh" chừng nấy. Đất dự án khu vực quận 9 bây giờ đã mất gần 50% với lúc cao điểm. Khu Nam Sài Gòn, trước đây "nóng" nhất thì bây giờ trở thành nơi lạnh nhất.

Trên mặt bằng giá cao được thiết lập trong cơn sốt giá đất, bây giờ có giảm 30% -40% thì vẫn còn cao so với giá trị thực, người có nhu cầu mua để ở thực sự vẫn chưa thể với tới".

Nhận định về giá nhà đất trong thời gian tới, ông Chúc cho rằng: "Từ trước đến nay, tín dụng ngân hàng giống như một mạch máu nuôi sống và duy trì độ "nóng" cho thị trường bất động sản. Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đã không còn nhận thế chấp bất động sản để cho vay tái đầu tư vào bất động sản vì sợ rủi ro. Trong trường hợp có cho vay thì lãi suất trên 15%/năm. Với một thực trạng như vậy, vai trò động lực của tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản gần như là bằng không. Một khi không còn động lực thì thị trường khó mà duy trì chứ chưa nói đến việc phát triển...".

Từ phân tích của ông Lâm Văn Chúc - một trong những chuyên gia am tường về thị trường bất động sản, có thể thấy thời đỉnh cao của thị trường nhà đất đã đi qua và đang trên đà đi xuống. Vấn đề còn lại đó là giá nhà đất sẽ còn đi xuống đến đâu không phải do thị trường quyết định, mà nằm ở các chính sách tiền tệ trong thời gian tới!